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| 上海樓市并購“外外循環(huán)”活躍 回報(bào)率逾100％ |
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| 2008-07-29 作者:李和裕 來源:上海證券報(bào) |
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基于中國樓市“限外”不放松，外資收購物業(yè)的操作時(shí)間明顯拉長，且投資項(xiàng)目間的“外外循環(huán)”交易正在成為趨勢。昨天，記者從基強(qiáng)聯(lián)行了解到，今年上半年上海樓市內(nèi)涉及外資的整棟物業(yè)收購案例，基本都屬于外資間的“接力”，且交易多在去年談定。不過，從轉(zhuǎn)讓方的收益來看，樓市投資依然誘人，因?yàn)檫@些外資所獲得的回報(bào)率平均達(dá)到107.66%。
從收購案例分析，收益率最高的是印尼三林向美國凱雷出售濟(jì)南路8號酒店式公寓，原始價(jià)格6.9億元人民幣，交易價(jià)格則達(dá)19.9億元人民幣，收益率188.4%；收益率最低的也有57.9%，為摩根士丹利向高富諾集團(tuán)出售華山夏都酒店式公寓，原始價(jià)格為7.6億元人民幣，交易價(jià)格為12億元人民幣。
而且出售方“持有”物業(yè)的時(shí)間大多數(shù)在2年左右，如印尼三林接手濟(jì)南路8號是在2006年2月，摩根士丹利接手華山夏都則是在2006年6月。此外，基匯資本在2006年4月接手翠湖天地御苑18號，如今以9.63億元人民幣轉(zhuǎn)讓給韓國基金未來資產(chǎn)，收益率60.5%；卓越金融在2006年6月接手長壽商業(yè)廣場，如今以11億元人民幣轉(zhuǎn)讓給黑石集團(tuán)，收益率120%。
盡管根據(jù)基強(qiáng)聯(lián)行的計(jì)算，今年上半年上海的外資整棟收購物業(yè)的交易總額接近100億元人民幣，但分析師指出，這并不代表今年外資在上海樓市交易活動(dòng)頻繁，“根據(jù)外資投資收購的流程來看，這些今年完成交易的項(xiàng)目其實(shí)大部分都是在去年就開始談判，達(dá)成了基本的交易協(xié)議，整個(gè)交易的公布有一定的滯后性，因此只能反映外資去年在上海樓市的活躍程度。”
此外，基強(qiáng)聯(lián)行分析師指出，由于宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)和銀根緊縮，及樓市“限外”政策的影響，許多海外投資機(jī)構(gòu)只能選擇“離岸交易”，以規(guī)避政策對外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放限制，這也是今年上半年上海樓市外資交易的一大特點(diǎn)。
“的確如此，據(jù)我們計(jì)算，上半年上海樓市內(nèi)外資收購涉及的總金額較去年同期上漲了84%，但其中97%來自離岸交易。”顧問機(jī)構(gòu)世邦魏理仕的上海分析師也向記者表示，“在策略方面，外資傾向于尋找具有離岸股權(quán)結(jié)構(gòu)的物業(yè)以繞開境內(nèi)投資時(shí)復(fù)雜且費(fèi)時(shí)的審批程序，由此‘外外循環(huán)’交易成為趨勢，這也從側(cè)面表明政府部門對外商投資中國房地產(chǎn)業(yè)的控制毫不放松。”
基強(qiáng)聯(lián)行分析師同時(shí)指出，今年外資對于國內(nèi)包括上海的房地產(chǎn)市場的走勢還處于一定的觀望狀態(tài)，“在政策和市場的雙重壓力下，除了離岸交易模式以外，外資也開始傾向于項(xiàng)目合作。而從目前的宏觀環(huán)境和‘限外’政策來看，外資對于樓市的沖擊和影響并不具有決定力，活躍的交易只是反映資本市場化的操作和戰(zhàn)略投資的調(diào)整，且上海從中期來看仍是外資的投資焦點(diǎn)。”
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