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7月14日，央視“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”報(bào)道深圳房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，這引發(fā)了昨天港股的再度跳水，恒生地產(chǎn)分類指數(shù)重創(chuàng)4.22%，H股中資地產(chǎn)股普遍下跌7%-8%。這一下跌狂潮并且很快影響到了A股，地產(chǎn)股云集的深圳成份股指數(shù)下跌幅度達(dá)到4.03%。
而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，雖然一個(gè)交易日內(nèi)不可能出現(xiàn)這種斷裂式的下跌，但一些普通購(gòu)房者早就領(lǐng)教了房?jī)r(jià)下跌給他們帶來(lái)的危害。在深圳，許多人發(fā)現(xiàn)他們過(guò)去買的房子，其價(jià)值在不斷縮水，他們所欠銀行的購(gòu)房貸款，其數(shù)額甚至超過(guò)了房子現(xiàn)在能賣出的市場(chǎng)價(jià)，成了負(fù)資產(chǎn)，一些房主選擇把房子扔給銀行，不再償還銀行的貸款。這種情勢(shì)迅速催生了一個(gè)新聞熱詞——“斷供”。
其實(shí)，在央視的節(jié)目播出之前，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局已在7月9日發(fā)布了一份分析報(bào)告，這份報(bào)告鮮明地提出兩大觀點(diǎn)，一是房?jī)r(jià)已逐步調(diào)整到位，二是需要適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，即所謂的“救市”。但筆者對(duì)此卻難以茍同。種種跡象表明，深圳房?jī)r(jià)的見(jiàn)底還為時(shí)尚早。至于“救市”，更無(wú)從談起了。
總體來(lái)看，報(bào)告稱房?jī)r(jià)已調(diào)整到位，無(wú)非是基于如下四點(diǎn)判斷：其一，房?jī)r(jià)已有較大幅度下降，5月份深圳房?jī)r(jià)比去年最高點(diǎn)下降了36%。其二，市場(chǎng)交易持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)住宅銷售面積全年大致為350萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于10年前的水平。其三，居民自住需求有所上升，全市房?jī)r(jià)基本接近90/70房的水平，大致在10000～11000元/平方米。其四，房?jī)r(jià)已有止跌跡象，剔除低密度住宅入市影響，6月份房?jī)r(jià)為11159元/平方米，基本與5月份持平。
事實(shí)上，房?jī)r(jià)見(jiàn)底離不開兩大先決條件，即泡沫適度和成交放大。前者對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)的周期性變化，后者則表現(xiàn)為供求關(guān)系均衡的結(jié)果。一般來(lái)講，房?jī)r(jià)見(jiàn)頂之后，一手房及二手房成交要經(jīng)歷三個(gè)階段的變化。第一，一手房成交較二手房顯著回落，房?jī)r(jià)主要由二手房成交支撐呈現(xiàn)抵抗式下跌。第二，無(wú)論一手房還是二手房，成交均大幅回落，市場(chǎng)普遍持觀望心態(tài)。第三，成交有所回升，房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅下跌。
從供求關(guān)系來(lái)看，房?jī)r(jià)未達(dá)到均衡狀態(tài)。上半年，深圳市住宅施工面積為1950.89萬(wàn)平方米，住宅新開工面積為303.89萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年施工面積為2254.78萬(wàn)平方米。即便是以三年的建設(shè)周期計(jì)算，未來(lái)平均每年竣工面積為750萬(wàn)平方米。而今年預(yù)計(jì)的銷售面積為350萬(wàn)平方米(含二手房)，供大于求的趨勢(shì)十分明顯。此外，房?jī)r(jià)泡沫最為嚴(yán)重的2007年，一手房成交也不過(guò)501.40萬(wàn)平方米，供給還是會(huì)持續(xù)大于需求。
不難理解，深圳房?jī)r(jià)仍然還有向下的空間。究竟底部在哪里呢？很明顯可以從需求入手進(jìn)行分析。眾所周知，市場(chǎng)持觀望心態(tài)，主要是預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)下跌。一旦房?jī)r(jià)跌至合理水平，無(wú)論是自住需求還是投資需求，都會(huì)被極大地激發(fā)出來(lái)，即租金能完全覆蓋按揭貸款的利息支出。一般來(lái)講，按揭貸款利息支出屬于購(gòu)房的財(cái)務(wù)成本，如果能有效向租客轉(zhuǎn)嫁，等于零財(cái)務(wù)成本購(gòu)房，不僅自住需求會(huì)提前，投資需求也會(huì)成倍增加。 |