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2007年珠三角城市的地價、樓價的狂歡，在2008年顯然無力繼續(xù)。前日舉行“國際不動產(chǎn)高峰論壇”上發(fā)布了《廣東省城市地價報告》，對各城市的地價情況進(jìn)行預(yù)測。
珠三角城市的地價和樓價情況究竟如何？現(xiàn)在的房價是否調(diào)整到位？本報選取了珠三角幾個指標(biāo)性城市——深圳、佛山、惠州和江門，對其從去年9月份到現(xiàn)在的樓價情況和土地供應(yīng)情況進(jìn)行了解分析。
在這個夏季，珠三角城市的樓市，普遍感覺到冷空氣來襲：土地流拍情況頻頻發(fā)生，各地樓價普遍回調(diào)，有些樓盤的降幅甚至達(dá)到了50%。
從土地推出的情況來看，全年深圳僅推少量居住用地，而且上半年來，多塊居住用地流拍，截至昨天，今年以來，深圳總共只有兩塊居住用地于今年4月8日和11日成功掛牌出讓，而樓面地價分別跌至6800元/㎡和3400元/㎡；佛山的情況也并不理想，上半年市中心準(zhǔn)備推出的大型地塊也遭遇流拍；2008年上半年，江門市只舉辦了一次商業(yè)住宅建設(shè)用地拍賣會，拍賣一塊由廢舊工廠改造的商業(yè)建筑用地，但由于沒有開發(fā)商進(jìn)行競標(biāo)而流拍。
土地市場的冷清，同樣也影響到樓市的成交情況，從2月份開始，深圳樓價連續(xù)下調(diào)，最新報出5月份的均價為11014元/㎡；而佛山的樓價持續(xù)在5字頭徘徊，在4月份甚至出現(xiàn)了5209元/㎡的樓價，比去年11月份樓價最高峰時的6822元/㎡銳減了1/4左右；深受深圳影響的惠州樓價也是深度潛水，惠城區(qū)6月份商品房網(wǎng)上預(yù)售均價為4850元/㎡，比去年最高峰時的6245元/㎡下降了1/4左右。
江門：今年主推城中村改造用地
江門樓市一直被認(rèn)為是珠三角地區(qū)的樓市洼地，電梯洋房的樓價一直維持在2000元左右的低水平，但從2006年開始，隨著外來大型房地產(chǎn)商的登陸，江門樓價迅速攀升，在最火爆的2007年，部分樓盤的電梯洋房的樓價已經(jīng)攀升至5000元左右，去年全年的均價為3436元/㎡。目前，由于交易量的持續(xù)下降，江門的樓價正在振蕩調(diào)整，但短時間內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模降價的可能性不大。
“到目前為止，江門還沒有成功拍賣出一塊商業(yè)住宅建設(shè)用地。”據(jù)江門市國土資源局土地利用管理科的楊小姐介紹，2008年上半年，江門市只舉辦了一次商業(yè)住宅建設(shè)用地拍賣會，拍賣一塊由廢舊工廠改造的商業(yè)建筑用地，但由于沒有開發(fā)商進(jìn)行競標(biāo)而流拍。
目前雖然即將有兩塊城中村改造的住宅用地推出市場，不但面積小，地段相對比較差，按照城市規(guī)劃的要求，還不能建成高層洋房，因此價格比較低。楊小姐表示，今年推出市場的土地將會以城中村改造用地為主，面積大部分為6000平方米到20000平方米之間。
深圳：主要以消化存量土地或舊城改造用地為主
進(jìn)入2008年，深圳樓市出現(xiàn)連續(xù)多月的“量價齊跌”局面，居住用地出讓也遭遇連續(xù)流拍的重創(chuàng)。截止到昨天，今年以來，深圳總共只有兩塊居住用地于今年4月8日和11日成功掛牌出讓，樓面地價分別跌至6800元/平方米和3400元/平方米。
深圳市土地房產(chǎn)交易中心資深工作人員告訴記者，原流拍的多塊居住用地是否再重新掛牌出讓還要進(jìn)一步看市場是否轉(zhuǎn)暖的情況，初步計劃，今年下半年深圳將推出少量居住用地出讓，主要將集中在深圳特區(qū)外。
由于到目前為止，深圳樓市預(yù)期轉(zhuǎn)暖的情況不明顯，樓市調(diào)整仍在繼續(xù)，預(yù)計今年居住用地出讓的“地王”價格很難超過去年。同時，受深圳土地資源供給有限影響，未來特區(qū)內(nèi)將主要以消化存量土地或是舊城改造用地為主，在特區(qū)外推出的用地絕對數(shù)量也將呈減少趨勢。
深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局測算小組分析指出，從市場角度來看，目前深圳房價的下跌是對近幾年來房價增長過快的一種調(diào)整，隨著房價的逐步回落，表明房地產(chǎn)在逐步回歸理性。從整體來看，未來一段時間內(nèi)，深圳市房地產(chǎn)市場仍然處于發(fā)展調(diào)整階段。
佛山：樓市過剩樓價長時間在“5字頭”徘徊
根據(jù)佛山市建設(shè)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，佛山的樓價都在5字頭徘徊，成交均價都比去年最高的樓面地價還要低幾百元，在4月份甚至出現(xiàn)了5209元/㎡的樓價，比去年11月份樓價最高峰時的6822元/㎡的樓價銳減了1/4左右。
自從去年9月份出臺房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以來，佛山樓市無論是成交量還是成交均價，都出現(xiàn)了變化。
成交量下降，是否意味著佛山樓市將出現(xiàn)樓市供過于求的局面？有媒體甚至報道，佛山每年新增家庭為1.79萬戶，每戶購買100平方米的房子，每年可消化179萬平方米的房子，與佛山1000萬平方米的供應(yīng)量有很大差距，佛山將面臨住房過剩的情況。情況是否果真如此呢？
佛山市房協(xié)市場研究專業(yè)委員會主任駱儀克稱，佛山的市場與其他城市有一定區(qū)別，佛山主要置業(yè)人群都是二次甚至多次置業(yè)者，僅僅用新增家庭的數(shù)量來判斷佛山的住房需求，顯然是不合適的。而至于是否會出現(xiàn)供過于求的情況，在他看來，開發(fā)商也會根據(jù)市場情況進(jìn)行房產(chǎn)銷售，不會不管市場而盲目進(jìn)行開發(fā)，在銷售淡季的時候，供應(yīng)量也會有所減少，供需時間的關(guān)系，會在不斷調(diào)整中趨向平衡。
惠州：超過130萬平方米的待售存量
深惠一小時生活圈效應(yīng)和深圳房價高企使相鄰最近的惠州得益，但深圳樓市的降溫也使惠州“感冒”不輕。
據(jù)統(tǒng)計，目前惠州市區(qū)存在著超過130萬平方米的待售存量，而且今年惠州市區(qū)計劃建設(shè)的商品房面積有900多萬平方米，但現(xiàn)在每月銷售量均在不足千套的水平徘徊，由此可見，今年惠州市場上商品房的積壓情況將十分嚴(yán)重，開發(fā)商也將面臨更嚴(yán)峻的考驗。
惠州市房協(xié)副會長劉小波表示，惠州本土市場已趨于飽和，市場沒有打開，市民觀望情緒嚴(yán)重，現(xiàn)有在售樓盤可能要3~5年才能消化。 |