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“銷售不溫不火，房價相對平穩(wěn)，交易量在萎縮，這可能就是上海房地產(chǎn)市場今年的主流表現(xiàn)。”上海市一些開發(fā)商紛紛表示，在汶川大地震對消費者心理的重創(chuàng)下，持幣觀望再次成為上海樓市的主導情緒，而業(yè)界所期待的下半年樓市反彈局面顯然前景渺茫。
開發(fā)商延后開盤日期
作為中國樓市的領(lǐng)導者，上海樓市今年表現(xiàn)得比較抗跌，在年初深圳、廣東等地房價下跌時，上海依然保持上漲的強勢勁頭。
“地震發(fā)生后，大家都在關(guān)注抗震救災的情況，對樓市的關(guān)注度自然下降了。”上海千城不動產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理劉承健表示，在這種氣氛下樓市也處于一種觀望狀態(tài)，成交量持續(xù)萎縮。根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，僅5月12日-5月18日一周內(nèi)，在汶川大地震的影響下，上海市共成交商品房34.33萬平方米，環(huán)比下滑14.79%。而5月19日至5月25日一周內(nèi)，商品房的成交量環(huán)比下滑了9%，為31.36萬平方米。
與此同時，購房者也紛紛推遲了購房計劃。“全國都在抗震救災，這種情況下沒有心情去看房、買房。”一位上海消費者稱，原本打算5月份去踩盤，現(xiàn)在只能往后推。
不但購房者推遲了購房計劃，一些開發(fā)商也延后了項目開盤日期。佑威房地產(chǎn)研究中心給筆者提供的一份最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，原先預計在5月上市的34個樓盤中，有10個樓盤沒有上市，約占5月新推樓盤量的30%。這些樓盤基本都要推遲到6月上市。
這些被推遲到6月上市的樓盤中，有翠湖天地御苑三期、豪景苑和世茂山莊二期、南郊別墅等高檔樓盤；還有天山怡景苑、金地未來等市場比較期待的樓盤；也有海派青城等近郊小戶型公寓。對此，薛建雄表示，這些市場關(guān)注度非常高的樓盤，不約而同地選擇了延期開盤，大部分都與抗震救災有關(guān)。
“開發(fā)商要考慮開盤時機，尤其在目前全民抗震救災的時候高調(diào)開盤，可能會對項目產(chǎn)生負面影響。”上海明華房地產(chǎn)有限公司投資總監(jiān)井維祥稱，如果此時開盤效果不好，那么又得重新包裝進行二次開盤，這對項目形象會產(chǎn)生更大的負面影響。
井維祥稱，目前也有很多項目的開工日期做了調(diào)整。比如原本計劃5月中旬開工的項目，為了配合全國哀悼日的舉行，也都紛紛延后了開工日期。
“地震也會對消費者的心理產(chǎn)生一定影響，造成一定的觀望情緒，但對上海的整體房地產(chǎn)市場不會有太大影響。”井維祥認為，上海的投資商、購房者消費心理相對成熟理性，此次地震之后，大家都更注重住宅的質(zhì)量、房屋結(jié)構(gòu)以及施工質(zhì)量等問題，消費者對產(chǎn)品質(zhì)量的要求也越來越高，除此之外，沒有太大的影響。
下半年樓市反彈無望
觀望，成交量低迷，這些現(xiàn)象讓很多無力承擔高房價的購房者似乎看到了房價下挫的希望。但是，“這種情況至少今年很難出現(xiàn)。”上海一位不愿意透露姓名的開發(fā)商稱，上海樓市短期內(nèi)不會出現(xiàn)大的拐點。
“據(jù)我了解，有一些項目還在漲價，例如市中心新天地附近的一些項目價格在上漲；而中環(huán)線附近的樓盤也有一些在漲價，只是上漲幅度不如去年那么大；而外環(huán)線項目的表現(xiàn)不太明顯，如寶山、南江等區(qū)域，有的項目在漲價，有的按兵不動。”井維祥表示，市場上真正下調(diào)房價的項目很少。另外，外資對上海樓市的前景也依然看好。“據(jù)了解，近期又有一家外資基金在新天地附近收購了一個整棟項目，主推酒店公寓項目。
劉承健表示，上海房價目前沒有下降的“動力”。這主要是因為供應量較少，而需求量并沒有減少，只是一些購房者暫時加入了觀望的行列。同時，上海是一個外來消費能力很強的城市，這些需求在不斷積累后會逐步釋放出來。再加上股市的動蕩也會讓一部分人撤出而轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)。“這從目前上海熱點區(qū)域的住宅項目不愁賣就可以看出。”
上海樓市還有另一種現(xiàn)象也蔓延很久了，那就是商品房成交量下降的事實。“其實這種購房者與開發(fā)商之間的觀望博弈一直都存在。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海商品房的供應量與去年同期相差不大，雖然銷售沒有去年那么火爆，但也沒有停滯不前，整個市場都處于一種不溫不火的狀態(tài)，沒有出現(xiàn)明顯的回暖趨勢。”劉承健表示，這種狀態(tài)不會在短期內(nèi)得到解決，所以，下半年上海樓市也不太可能出現(xiàn)反彈的情況。
“最近業(yè)界都在探討，地產(chǎn)商們都說2008年是房地產(chǎn)的過渡年，不會太好也不會太壞。”井維祥分析，這與國家的宏觀經(jīng)濟形勢有關(guān)。自從央行收緊信貸政策以后，開發(fā)商的資金鏈繃得很緊；再加上土地政策越來越嚴厲，手里沒有土地也對開發(fā)商形成很大制約。“所以，原本那種購房者期望通過政策調(diào)控降低房價，而開發(fā)商希望通過時間推移讓樓市重新反彈的膠著狀態(tài)一時還難以改變。”
這種難以破解的觀望情緒將會是2008年下半年樓市的一個難題。 |