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不可否認的是，深圳樓市中二次購房的客戶正成為銀行暗自爭取的對象。
除了廣而告之的貸款新產(chǎn)品“層出不窮”外，私下里靈活的操作手法同樣并不鮮見。一方面，個人住房貸款業(yè)務的萎縮使得銀行頭痛不已，另一方面，今年信貸政策從緊從嚴的主旨卻不容置疑。對于處在樓市調(diào)整風暴中心的商業(yè)銀行來說，對于“收與放”的把握猶如行走在鋼絲上。
銀行：“表面標準”背后各有不同
上海證券報昨日獨家披露了深圳部分商業(yè)銀行“暗松”放貸政策，以期應對樓市困局的現(xiàn)狀。
為了解各家商業(yè)銀行的詳細操作規(guī)則，記者以個人購房者的名義分別致電幾家銀行進行詢問。深圳發(fā)展銀行客服中心表示，如果個人名下已有一套住房存在，二套住房貸款首付上升至四成，同時利率上浮10%。中國工商銀行的客服中心告訴記者，如果是第二套住房以貸款形式購買，目前銀行提供貸款七成；而根據(jù)中國建設銀行的服務熱線，答案是自付四成，視物業(yè)品質(zhì)及客戶資質(zhì)對利率進行相應調(diào)整。
然而，以上答案只是“表面標準”。具體到不同支行或分行，便會變化出不同的“味道”。
據(jù)深圳發(fā)展銀行某區(qū)域支行個人貸款部工作人員介紹，如果人均居住面積在29.5平方米以下，第二套房便可視作為首套住房。除此之外，該工作人員表示，第一套住房在付清貸款并出具“轉(zhuǎn)讓說明”的情況下，同樣可享受到首套住房待遇。
在央行明確了“以戶為單位執(zhí)行第二套房貸政策”之后，深圳當?shù)赜秀y行以“戶口是否在一起”作為衡量標準。但深發(fā)展的工作人員表示，審核客戶是否屬于二次購房者，主要是看主貸人名下是否已有房產(chǎn)，“戶口無所謂”。
中國建設銀行某區(qū)域支行負責個人貸款的相關人士表示，只要結(jié)清前套住房貸款，對第二套房便可視其為首套住房來對待。招商銀行某區(qū)域支行持有相同的處理態(tài)度。甚至還有銀行表示，只要主貸人名下并無房產(chǎn)，無論聯(lián)名的購房者是否已經(jīng)購房，皆可申請享受首套住房政策待遇。而在早先，即使已經(jīng)還清貸款并已出售住房的借款人，還需要提供新買家的房產(chǎn)證和各類相關材料以資證明，才能被視作為首套住房客戶。
客戶：貸款借力仍是主選
根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2008年1月—4月，深圳二手房住宅交易面積分別為25.22萬平方米、12.62萬平方米、22.98萬平方米、30.64萬平方米，以今年4月份的成交數(shù)據(jù)來看，與去年高位時期的134.09萬平方米有77%的差距幅度。雖然交易量有所回升，但總體交易規(guī)模仍比較小。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)（深圳）代理有限公司羅湖區(qū)總監(jiān)袁新有介紹，從5月份的市場情況來看，區(qū)域市場無論是成交量還是帶看量皆有上升，但整體市場平均價格保持平穩(wěn)。“自住需求客戶增長很快，占比大半。”其中，購買第二套房的客戶占比近三成。
深發(fā)展今年第一季度季報顯示，截至3月31日，該行主要以個貸為構(gòu)成的業(yè)務方面，余額為662.74億元，占整體公司貸款結(jié)構(gòu)28.3%，不良貸款率為0.99%，與其他貸款業(yè)務相比，處于較低水準。但住房按揭貸款總額卻僅比去年第四季度上升0.26%。
美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)交易管理部總監(jiān)王青表示，從目前的客戶支付方式來看，選擇一次性付款的購房者較從前增加了15%。“這部分客戶對利息成本的考慮較多。”王青說道。袁新有認為，選擇一次性付款的客戶仍然占比偏少，“主要還是資金壓力的原因。”她承認，相當數(shù)量的二次購房客戶愿意選擇貸款方式。
據(jù)了解，隨著去年下半年深圳市商業(yè)銀行對住房貸款額度加以控制，以及國家有關部門提高第二套住房首付比例和貸款利率政策的發(fā)布，深圳市二手房市場的交易規(guī)模大幅下降，去年10月跌至最低點為35.55萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士認為，個人住房貸款較之房地產(chǎn)企業(yè)貸款風險更低，向來是銀行資產(chǎn)質(zhì)量很好的一塊業(yè)務。但從目前深圳樓市的現(xiàn)狀來看，房價調(diào)整明顯，市場觀望氣氛濃，導致銀行房貸發(fā)放量增長緩慢。 |