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昨日，摩根士丹利資產(chǎn)管理部人士向記者透露，目前大摩有意出售錦麟天地和華山夏都兩個項目。作為在上海持有地產(chǎn)項目最多的投行之一，這是大摩首次在滬出售所持項目。與此同時，上述人士否認(rèn)目前看淡上海樓市，并稱，這只是他們通常的運作策略。
擬境外交易兩個項目
“錦麟天地目前的出租率已經(jīng)超過90%，收益相當(dāng)穩(wěn)定了，這是我們打算出售的主要原因。而華山夏都雖然也打算出售，但是這個項目今年剛開盤不久，出租率不高，估計會比較難賣。”上述人士直言。
錦麟天地雅苑是摩根士丹利和上海永業(yè)集團(tuán)合作的第一個項目。項目地處馬當(dāng)路、興業(yè)路口，緊鄰新天地。兩棟樓一為住宅，一為酒店式公寓，共有90套住宅，
106套服務(wù)式公寓，另有5000平方米的商業(yè)面積。此次出售的是酒店式公寓部分，包括106套公寓房間，面積為18538平方米，另外擁有一個面積為
1300平方米的俱樂部以及50個停車位。大摩對于這個項目的報價為11億元。以此計算，折合5.5萬元/平方米左右。
而華山夏都則是2006年6月大摩購入的高檔物業(yè)。大摩買下其中A棟116套物業(yè)，涉及投資金額7.6億元。大摩擬以操作錦麟天地的同樣方式來操作華山夏都，然而，由于華山夏都項目相對錦麟天地尚不成熟，交易前景也不如錦麟天地好。
上述人士透露，雖然現(xiàn)在尚無意向客戶，但兩筆都會是境外交易，錦麟天地目前已在洽談中。
此外，上述人士告訴記者，摩根士丹利其余在滬項目暫時并無出售意愿，尤其是包括東海廣場在內(nèi)的寫字樓項目將會長期持有。
外資興趣仍然濃厚
據(jù)悉，除大摩之外，另一家投資銀行花旗也正醞釀出手一處上海住宅物業(yè)。2006年底，花旗名下房地產(chǎn)投資基金將閔行漕河景苑其中兩幢高層小戶型公寓收入囊中。
業(yè)內(nèi)稱，大摩此次出手一定程度源于次貸危機(jī)后公司將各地物業(yè)估值出售回籠資金，但從最新調(diào)查結(jié)果來看，國外基金對于中國地產(chǎn)市場的興趣并沒有消退。
一份最新的面向30名基金管理人、21名機(jī)構(gòu)投資者以及14名組合基金管理人的“INREV/AREA亞洲投資意向調(diào)查”顯示，機(jī)構(gòu)投資者對亞洲房地產(chǎn)市場的投資占全球房地產(chǎn)投資總額的37.8%，這一比例在未來將會上升至39.3%。眾多歐洲投資者在意識到全球戰(zhàn)略下多元化益處的同時，均期盼能夠積極參與亞洲市場的發(fā)展。
AREA聯(lián)席總監(jiān)及高富諾亞太區(qū)常務(wù)董事陸德智表示：“2008年，在最具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)市場排名中，日本辦公樓和中國的住宅項目分列前兩位，眾多房地產(chǎn)投資商已明確將亞洲作為其未來的戰(zhàn)略發(fā)展市場。其中，日本市場較為成熟，擁有大量的機(jī)構(gòu)投資商；而中國市場則仍處于快速發(fā)展中，特別是其私營房地產(chǎn)板塊。”
調(diào)查結(jié)果顯示，大多受訪者均感到信貸緊縮會對亞洲房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，并將波及貸款項目收緊及市場重新定價。但從全局來看，亞洲地區(qū)受信貸緊縮的負(fù)面影響較小，相反，有部分受訪者認(rèn)為，影響范圍廣的次貸危機(jī)有可能將更多資本從其他市場引向亞洲房地產(chǎn)板塊。
海外基金變相進(jìn)入
與大摩賣樓形成對比的是，更多的海外基金還試圖借這一時機(jī)進(jìn)入中國市場。就目前而言，由于部分本土開發(fā)商面臨融資困局，于是對房地產(chǎn)公司的貸款，成為了窺視中國市場許久的海外資金最好的進(jìn)入機(jī)會。目前，國內(nèi)房企與海外資金合作大多是以股權(quán)融資，即海外房地產(chǎn)基金以資金入股房地產(chǎn)項目來共享境內(nèi)房地產(chǎn)較高的開發(fā)利潤。
瑞安房地產(chǎn)正計劃將旗下位于上海的瑞虹新城住宅項目，以及大連天地軟件園項目中的寫字樓部分引進(jìn)策略投資者。瑞安董事總經(jīng)理（商業(yè)）李子尚出席在香港舉行的業(yè)績發(fā)布會時透露，大連天地軟件園項目將有機(jī)會引入來自印度的投資者。
事實上，部分房地產(chǎn)公司紛紛出讓自己的股權(quán)，或許是不得已而為之，在融資無門的窘境下，為了尋求資金周轉(zhuǎn)率平衡只能出此下策。但現(xiàn)象背后折射的，是瘋狂拿地的擴(kuò)張欲望和資金渠道不暢下的雙重矛盾，而海外投資者則成為了這些交易中的贏家。 |