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 外資推動，中型規(guī)模，特色突出，規(guī)模“縮水”……這一系列關(guān)鍵詞，或許能讓正飽嘗資金饑渴的內(nèi)地房企找到一片屬于自己的“綠洲”。其中和外資合作是把“雙刃劍”。在外資伙伴的推動，乃至追逼下，融資急迫的開發(fā)商不得不強行“縮水”上市。
規(guī)模縮水 或許難以避免
自恒大地產(chǎn)IPO擱置后，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的海外上市似乎“疑無路”。在巨大的資金壓力下和外資伙伴的推動下，不少開發(fā)商始終尋找“柳暗花明”的機會。河南的建業(yè)地產(chǎn)啟動上市程序，以及廈門的寶龍集團傳出上市消息，讓內(nèi)地房企看到了重新打開海外資本市場大門的一線生機。
與恒大地產(chǎn)等內(nèi)地房企動輒10多億美元的融資規(guī)模不同，這兩家企業(yè)不約而同地采取了降低身價的手法。有消息聲稱，資產(chǎn)高達70億元的建業(yè)地產(chǎn)，其融資規(guī)模僅逾2億美元，較之前透露的融資規(guī)模“縮水”不少。而名下物業(yè)資產(chǎn)估值在500億元上下的寶龍集團，據(jù)傳融資規(guī)模也只有約3億美元。有分析師指出，近期市況波動，加上宏觀經(jīng)濟和地震等諸項因素影響，內(nèi)地房地產(chǎn)股票總體仍不被看好，調(diào)低的標準與幅度是與市場情況相適應的，這也有助于企業(yè)增加投資吸引力。
此外，建業(yè)地產(chǎn)的底氣在于，作為一家區(qū)域性房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，其對當?shù)厥袌龅膶Ｗ㈩H受投資者青睞。建業(yè)地產(chǎn)當家人胡葆森在談及企業(yè)未來發(fā)展策略時曾一再強調(diào)，IPO上市之后仍將以河南作為發(fā)展基地，“以鄭州為中心，圍繞該地的300公里半徑范圍，將會是公司長遠發(fā)展的目標所在地。”而寶龍集團成功引入私募基金，以及將商業(yè)地產(chǎn)項目作為賣點，也似乎為其將來IPO
的成功增添了幾分勝算。
建業(yè)樣本 勝在專注當?shù)厥袌?/STRONG>
作為今年首個有望成功登陸港股市場的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)無論是過去還是未來，皆強調(diào)專注于本地開發(fā)。根據(jù)其招股書說明，建業(yè)地產(chǎn)目前在河南省擁有
43個開發(fā)項目，已實質(zhì)性擁有的土地儲備建筑面積約480萬平方米。建業(yè)地產(chǎn)CEO兼執(zhí)行董事王天也表示，公司將力爭成為河南省當?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)發(fā)展商。
對于河南省房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，建業(yè)地產(chǎn)的當家人胡葆森樂觀表示，河南省的城市化率遠遠低于全國平均水平，這對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，仍然有著較大的發(fā)展空間。針對目前出現(xiàn)的許多城市房產(chǎn)價格回落的情況，胡葆森解釋說：“河南省的情況不太一樣，自住需求高達98%以上，而且在今年一季度，從當?shù)氐某山粌r格和面積來看，仍然在平穩(wěn)上升，因此不會出現(xiàn)降價行為。”
一位投行人士介紹，專注于當?shù)厥袌鲩_發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，通常會擁有較強的競爭力和人脈資源，在未來發(fā)展項目上顯得較有勝算。“而且，那些在全國開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎沒有了，對于投行來說，區(qū)域性的領(lǐng)頭型企業(yè)也不失為好的選擇。”
關(guān)于在當?shù)厥袌龈偁幜Φ捏w現(xiàn)，胡葆森非常樂觀。以目前市場最為關(guān)心的企業(yè)信貸問題為例，胡葆森指出，正是基于公司在當?shù)氐牧己藐P(guān)系和表現(xiàn)，目前建業(yè)地產(chǎn)在省城的貸款標準采取的是基準利率，與一些房企只能獲取上浮利率的貸款相比，有著顯而易見的優(yōu)勢。“目前河南省已出現(xiàn)了不少兼并機會，對于建業(yè)地產(chǎn)來說，
IPO將有助于順利把握兼并機遇，從而完成收購。”
寶龍經(jīng)驗 引入私募+商業(yè)地產(chǎn)
而對于一直低調(diào)運作的廈門寶龍集團來說，引入美國一家私募基金的做法，意味著其上市步伐明顯加大。據(jù)了解，在獲取2億美元的注資之后，寶龍集團將在二、三線城市以每年獲取5至6個商業(yè)地產(chǎn)項目的速度快速擴張，并爭取將旗下的商業(yè)地產(chǎn)打包上市。
與大部分赴港上市的內(nèi)地房企情況不同，據(jù)了解，寶龍集團僅是將運作成熟的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務上市，其未來定位并非房地產(chǎn)開發(fā)商，而是運營商。據(jù)公開資料顯示，該公司的開發(fā)模式是：除了將少部分面積出售之外，大部分項目均采取持有運營的方式。經(jīng)歷了10多年的開發(fā)累積之后，寶龍集團名下已經(jīng)擁有商業(yè)地產(chǎn)面積
350多萬平方米。而在引入私募基金之后，預計更可以達到600萬平方米。
有業(yè)內(nèi)人士認為，從寶龍集團的項目操作來看，由于地理位置通常較為理想，商業(yè)項目升值很快。將運作成熟的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務打包上市，而且是多個成熟項目，會具有很大的投資吸引力。
寶龍集團董事局主席、總裁許健康早先曾經(jīng)透露，在未來3至5年內(nèi)，寶龍集團每年將新增城市中心地帶項目5至6個。如果該企業(yè)赴港上市成功，將成為第一個真正意義上的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)。 |