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“住房改革在中國是一個巨大的成功，但是住房領域仍存在很多問題。目前，居民儲蓄過多，房價漲幅過快，房地產行業(yè)肯定存在泡沫。”復旦大學經濟學院院長袁志剛在出席“住房與民生”圓桌會議時指出。
記者了解到，中國房地產行業(yè)發(fā)展是“上海論壇2008”的一個重點話題。除了題為“構建‘民生房產’新時代：機遇與挑戰(zhàn)”外，論壇還專門策劃了多場關于中外住房政策對比的分論壇。
金融業(yè)改革主導房價走勢
袁志剛認為，解決房地產泡沫的關鍵在于中國金融體制改革。他進一步分析到，住房是居民消費結構中的最后產品，除了食品、家電和汽車等，最終產品是房產。近年來，中國政府在住房改革上取得了巨大的成功。
具體而言，在住房改革中，中國政府建立了住房產權制度，并把使用權交給廣大居民，這使居民的住房條件得到很大改善。在此基礎上，中國實施了住房貸款等金融創(chuàng)新。同時，中國的城市基礎建設有了很大發(fā)展。不管是高速公路還是城市地鐵等交通設施都出現大發(fā)展，城市里也出現大批綠化等，城市讓生活更美好。
此外，袁志剛認為，房地產的開發(fā)，也催生了大量的就業(yè)機會，農民的就業(yè)與城市居民的住房改善同步進行。不過，他同時指出，中國目前的住房領域仍存在很大問題。比如，土地資源稀缺、產權不明晰、土地資源浪費、房屋質量差等。
“但是，這并不僅僅是房地產行業(yè)的問題，也包括中國金融業(yè)、經濟體制等多方面因素。”袁志剛告訴記者，要解決這些問題，首先要推出土地產權的明確界定，并增加土地供應和住房供給。此外，政府應該盡可能地打擊投機性房地產需求。這就需要從根本上改革金融市場，通過金融手段和稅收政策等來解決。
房價對銀行利潤影響不大
“政府對房價的調控主要針對炒房者，對于自有住房者并沒有貸款限制。因此，銀行業(yè)利潤不會受太大影響，最多占營業(yè)收入總額的15%。”上海銀行副行長王世豪在接受采訪時指出。
王世豪分析說，中國銀行業(yè)的主要利潤來源有三塊：一是存貸利差，二是國債經營、貨幣市場經營，三是中間業(yè)務收費。其中，存貸利差占比在75%－80%，是商業(yè)銀行最重要的利潤來源。
至于房貸業(yè)務占比，王世豪告訴記者，在銀行存貸款結構中，按揭比重在全國占15%，在上海這個比例在20%左右。就算取消全部房貸業(yè)務，最多影響存貸總額的15%的營業(yè)收入。更何況，目前，政府并沒有取消銀行的房貸業(yè)務，只是增長比較慢。
王世豪進一步分析認為，為了防止房地產泡沫，央行規(guī)定第二套房屋首付提高至40%，第三套房屋原則上不放貸，“由此可見，央行是對于房屋市場上的投資者進行限制，并沒有對自有用房者進行限制。”
外資流動有利于穩(wěn)定房價
資料數據顯示，2006年外資在中國的房地產投資增長了70%，需求占比最低是5%，最高達到23.21%。外資流入房地產的比率是相當大的，對房地產價格的影響不可忽視。
對此，復旦大學金融研究院副院長張金清認為，外資流入的共同特征是趨利避險，差異主要在供給和需求環(huán)節(jié)面臨的風險不同。而外資流入供給環(huán)節(jié)，從某種意義上說是件好事，對中國房地產市場起著一個穩(wěn)定的作用。
“事實上，外資對供給環(huán)節(jié)的投入也表明其對中國經濟增長的信心。盡管就金融資產的投資來看，流動性比較大。但就供給量來講，是非常小的。從短期來看，外資流入對中國房地產市場的沖擊主要是需求環(huán)節(jié)。”張金清補充到。
張金清同時向記者透露，上海房地產市場目前已經進入一個相持階段，外資流入需求環(huán)節(jié)的幅度開始減少。未來一年中，外資大規(guī)模投入商業(yè)性房地產市場可能性比較小。對于如何控制房價，張金清的建議是政府可以通過貨幣、財政、產業(yè)政策來引導供需環(huán)節(jié)的外資流向，使得房地產價格處于合理、健康的狀態(tài)。此外，由于需求環(huán)節(jié)的外資流動在短時間內對房地產價格的影響更大，因此，政府應該重點關注需求環(huán)節(jié)的外資流向。 |