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 “五一”長假改短，很多人因此選擇取消旅游待在上海，所以，今年上海“五一”房展會，開發(fā)商寄予厚望。
然而，現(xiàn)實并不令開發(fā)商們滿意。據(jù)展會主辦方數(shù)據(jù)顯示，上海春季房展會的展商有150家，“五一”房展會雖然增加到180家，但展會上的實際人流量卻并不盡如人意，各樓盤的展臺也冷熱不均。據(jù)觀察，人流主要集中在一些中外環(huán)附近的樓盤和萬科、保利等知名開發(fā)商的樓盤，一些遠郊和外地樓盤的展臺鮮有人問津。
55個新盤集中上市——推盤量同比卻大降
由于黃金周購房者有假期選房，為配合展會的推廣效應，以往開發(fā)商都會趕在展會之前大推房源，以備黃金周銷售之用。但是今年“五一”參展開發(fā)商的數(shù)量大幅增加，開發(fā)商推房源的熱情卻并不高。
數(shù)據(jù)顯示，去年“五一”前一周，商品住宅的供應量達到68.79萬平方米，今年同期的供應量卻只有27.55萬平方米；展會4天，新房的供應量也只有11.28萬平方米，遠不及去年同期的23.63萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商參展熱情增加，推盤量卻下降，表明市場觀望氣氛仍濃。因此，開發(fā)商更多的目的在于展示項目、累積人氣。如以實際售房為目標的中原地產(chǎn)，在春季展會上吸引了大量人流，而這次展會卻只派了很少的人來。之前一直以打品牌為主的大華集團，由于近期沒有公寓房源可售，本次也不見參展。
實際上，4月樓市的外冷內(nèi)熱，使得很多開發(fā)商推遲銷售計劃。今年2月至4月，提前預告要推房源的項目分別為8個、30個和33個。這表明，開發(fā)商從3月起就準備大量推盤。實際新房的供應量也從2月的38萬平方米增加到3月的109萬平方米。但不論從預期還是以往經(jīng)驗來看，供應量本應上升的4月份，卻出現(xiàn)了13%的下滑。這表明，很多開發(fā)商因為4月的消息面不利推盤，從而推遲了銷售計劃。這才使得預告5月要推房源的住宅項目達到55個之多。
半數(shù)樓盤上調(diào)報價——樓盤展會冷熱不均
展會上冷熱不均的人流動向，也反映出了目前樓市的趨勢。
據(jù)了解，一些中外環(huán)附近的優(yōu)質(zhì)樓盤熱銷，價格也在隨步走高，這其中多數(shù)是品牌已經(jīng)獲得高度認可的開發(fā)商樓盤。佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份所推出的65批商品住宅房源中，合生江灣、上海康城、長寧馥邦、天山星城共4個樓盤的報價，比前批有不同程度下滑，占總項目數(shù)的6%；有9批房源的價格與前期持平，占總項目數(shù)的14%；6個樓盤推出新產(chǎn)品，占總項目數(shù)的9%；還有12個是新上市的樓盤，占總項目數(shù)的18%；另外，還有34批房源的價格比前批出現(xiàn)了不同程度上漲，占總項目數(shù)的53%。
帶動4月商品住宅價格快速上漲的主要原因是市區(qū)高檔樓盤的熱銷。佑威數(shù)據(jù)顯示，排在4月成交金額前5名的樓盤分別是御翠園七期6.49億元、泰府名邸5.74億元、御翠豪庭5億元、天山華庭4.17億元和凱欣豪園3.47億元。
導致4月新房供不應求的主要原因是，一些小戶型項目上市的熱銷。排在4月成交面積前3位的樓盤盛唐福邸、榮御景苑、天山華庭的套均成交面積分別只有80平方米、84平方米和75平方米。
在市區(qū)高檔樓盤的引漲下，一些熱銷樓盤也跟漲，使得上漲的樓盤達到34個。
供不應求重現(xiàn)市場——開發(fā)商觀望心態(tài)重
4月商品住宅供應的不足，是導致4月樓市交易量低迷的主要原因；但一些樓盤的熱銷使得供不應求的局面重新出現(xiàn)。4月商品住宅（剔除動遷配套房）的供應量僅為95萬平方米，環(huán)比下滑13%；但成交為97.92萬平方米，環(huán)比僅下滑1%。在持續(xù)了一季度的供略大于求之后，4月樓市重見供不應求的局面。由于4
月、5月是傳統(tǒng)的樓市熱銷季節(jié)，開發(fā)商的推盤量應該有所上升，然而今年4月的供應量不升反降，說明開發(fā)商的觀望心態(tài)比購房者還要嚴重。
值得注意的是，4月前29天上海樓市商品房成交均價高達14059元/平方米，較3月同期上揚了14.78%。其中，4月前29天商品住宅的成交均價為14789元/平方米，較3月同期上揚了14.66%。由此，上海4月商品住宅成交均價將創(chuàng)下歷史新高。
豪宅集中成交是上海樓市4月成交均價急劇飆升的主要原因，佑威分析師黃河滔指出。4月前29天，全市成交均價在2.5萬元/平方米以上的住宅房源共成交了14.53萬平方米，比上月同期增長了75.15%。
購房者也在“等等看”——供求僵持在所難免
受珠三角房價下跌、拐點論等消息的影響，購房者觀望情緒在4月份有所加重。然而，市場上存量房源稀少和上海新房開工量的連年下降，也讓開發(fā)商更有資本觀望。
不過，供應相對稀少的事實，還是使得樓市內(nèi)熱不減。商品住宅的平均成交價格在2月降到11043元/平方米后，3月上升到13106元/平方米，4月更是上升到15120元/平方米。
值得注意的是，今年年初以來的上海樓市商品住宅成交行情已經(jīng)連續(xù)4個月供過于求，與去年的供求形勢完全逆轉(zhuǎn)。其中，今年年初至今的商品住宅新增供應量比去年同期下滑了8.27%，為357.65萬平方米。而今年年初至今樓市的成交量為312.63萬平方米商品住宅，較去年同期下滑了41.87%。
由此可見，新增供應緊缺是年初至今樓市低迷的重要原因，卻不是最主要的原因。佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄指出，緊縮的金融調(diào)控政策和購房者的觀望情緒才是今年樓市商品住宅成交量的兩大因素。
“今年5月這一傳統(tǒng)樓市旺季的表現(xiàn)可能會讓市場失望，樓市恢復到去年火爆行情的可能性不大。”薛建雄認為，“房貸新政”等調(diào)控措施的松緩無望，樓市購買能量被大大抑制。這同樣也造成了購房者觀望情緒的滋長。而今年春節(jié)過后上海樓市部分項目的降價促銷，在一定程度上助長了購房者的觀望情緒，“等等看”成為普遍心態(tài)。 |