|
 |
| 插得越多房價漲得越快！ | 房價的走勢是多重因素博弈的結(jié)果。在這個問題上，下定論是非常不明智的。但是，在這個議題之下，收集各方觀點卻是很有用的事情。官員、專家、商人，以及形形色色的江湖中人，他們分析市場的方法和邏輯，其營養(yǎng)成分遠遠高于結(jié)論本身。本文特為抱有學(xué)習心態(tài)的投資者而編，涉及觀點僅供參考。
“不是說上海房價下跌了嗎？怎么還在漲？”在上海長寧區(qū)定西路一家中介店看房的鄭小姐一臉迷惘。
用復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉的話說：“今年房價不會下跌，最多是盤整，盤整之后還是會上漲，只是漲幅不會很大。因為支撐房價上漲的任何根本元素都沒有改變。”
觀點一：很多打折就是“假摔”
今年正月十五，萬科房價全線調(diào)價5%，被認為是房價開始下跌的“集結(jié)號”，加上王石的“拐點論”，對市場的影響可謂既廣闊又深遠。在近日舉辦的上海房展會上，不少樓盤開始降價，觀望氣氛依然濃重。
剛剛過去的3月上半月，上海一手商品住宅（剔除動遷配套房）的成交量為36.92萬平方米，環(huán)比增漲了33%。但是相比去年同期（2007年3月上半月）的成交量卻低了39.7%。此外，去年同期的環(huán)比增長率高達121%，是今年3月上半月漲幅的近4倍。
方方工作室首席咨詢師胡宗亙強調(diào)：“有的樓盤降價是因為前期漲幅過高，回調(diào)一下而已。比如萬科，它在上海的樓盤去年平均漲價幅度超過70%。其他降價的樓盤也是這樣。在統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，房價走低和成交量下降，是因為成交的基本是偏遠區(qū)域樓盤，而且推出的樓盤本身就少。三四月份之后，市場供應(yīng)量就會加大的。”
觀點二：盤整之后還會上漲
“房價上漲的根本原因沒有任何改變。今年的房價還是會穩(wěn)中有升的。”華偉對記者說。
華偉分析，分稅制決定了土地出讓金始終是地方政府的重要財政收入，地方政府沒有打壓房價的原動力，所以房市只會僵持不會逆轉(zhuǎn)；貨幣流動性過剩，決定了房地產(chǎn)依然是堅挺的資產(chǎn)；另外，供求關(guān)系也沒有變化。因此，今年房價上半年會僵持，下半年依然可能會上漲。
“改革開放30年的財富積累，人民幣的升值，土地資源的匱乏，這些因素決定房價不會下跌，我對市場是樂觀的。”胡宗亙說，“我認為今年的市場，現(xiàn)在是谷底，因為之前漲幅過高的樓盤會稍微調(diào)整一下，接著市場會盤整、放量，成交量放量之后，房價還是會往上走。”
新漢業(yè)機構(gòu)漢全咨詢董事長趙云飛對記者說：“今年房價總體走勢是穩(wěn)中有升，越靠近市中心，漲幅越大，位差會進一步體現(xiàn)。今年房價還是會上漲10%至15%。”
受訪者中，似乎只有施宏睿不那么樂觀，“四五月份是出政策的高峰期，如果國家嚴厲調(diào)控，銀行房貸緊縮，那么市場可能會變化。不過，總體感覺不會大起大落。”
觀點三：沒有近憂但有遠慮
受訪的業(yè)內(nèi)資深人士對近期市場都不同程度地表示樂觀，但對未來市場卻感到頗為憂慮，這種憂慮來自外部環(huán)境，尤其是目前支持房價上漲的一大原因——人民幣升值。
他們的主要觀點是，中國房地產(chǎn)市場的隱患不是市場、不是政策，而是外部環(huán)境，如果人民幣升值到一定的限度，那么上海的樓價在外資來看就不低了，如果外資抽離，市場風險就很大了。在今年的兩會上，央行行長周小川也表態(tài)說，不會讓人民幣升值過快。
“其次是外部經(jīng)濟環(huán)境的影響，”胡宗亙說：“比如美國次級債危機，可能使得部分外資從中國撤走，這也可能會影響到房地產(chǎn)市場。”日前有媒體報道，有部分外資開始撤出中國。不過，正如一位官員所說的，“這些外資進入中國難，出中國也難。” |