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【背景】
今年的《政府工作報(bào)告》中，溫家寶總理提出，要抓緊建立住房保障體系，重點(diǎn)發(fā)展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)解決。
此前，國(guó)務(wù)院辦公廳也已發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確規(guī)定城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。同時(shí)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。
今年，中央將有68億元資金用于廉租住房制度建設(shè)，四項(xiàng)措施即將實(shí)施：一要健全廉租住房制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理；二要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，增加中小套型住房用地；三要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，抑制不合理需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲；四要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出條件，依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。
但大力推進(jìn)住房保障體系能否真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，讓目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性？嘉賓們對(duì)此表示了不同意見，各執(zhí)一詞。
是否能抑制房?jī)r(jià)
可以預(yù)見，大量中低價(jià)商品房將在年內(nèi)陸續(xù)面市，而且在今后幾年內(nèi)將會(huì)持續(xù)上市。這些新房的推出，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？能不能拉低目前的房?jī)r(jià)？還是對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上揚(yáng)？
正方
易憲容：大力推進(jìn)中低價(jià)商品房建設(shè)肯定對(duì)抑制房?jī)r(jià)有很大作用。就目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，房?jī)r(jià)漲得過快過高，主要原因不是所謂的市場(chǎng)供求問題，而是因?yàn)樽》砍蔀橐环N投資。銀行低成本及便利的金融杠桿，加上前些時(shí)候政府對(duì)房?jī)r(jià)的隱性擔(dān)保，房地產(chǎn)的投資肯定是無(wú)限的。越來越多的信貸資源隨居民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)膨脹的預(yù)期，而投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，當(dāng)無(wú)限的投資需求來追逐有限住房供給時(shí)，房?jī)r(jià)必然迅速推高，這就是2007年房?jī)r(jià)快速上漲的根本原因。而今年的政府工作報(bào)告，明確把房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)定為消費(fèi)市場(chǎng)，改變了以往的住房消費(fèi)模式，有利于消除炒地炒房現(xiàn)象。所以，2008年中低價(jià)房的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生根本性變化。
郁鴻勝：過去，中低價(jià)位商品房推出力度不夠。一些購(gòu)買高檔房作為第二套房的居民，傾向于把第一套房出租或賣出，來補(bǔ)貼購(gòu)買第二套房的支出，造成二手房不會(huì)以低價(jià)賣出，從而提升了二手房市場(chǎng)的整體價(jià)格。但購(gòu)買二手房的，往往是買不起一手房的中低收入家庭，這就形成惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)總是上漲，而中低收入家庭總是買不起一手房。大力建設(shè)中低價(jià)商品房，降低了中低收入家庭購(gòu)買第一套房的支出，使得二手房?jī)r(jià)格回落，循環(huán)往復(fù)，整個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)下降，炒房幾率也相應(yīng)減小。而普通住房房?jī)r(jià)的下跌讓老百姓看到樂觀前景，對(duì)抑制房?jī)r(jià)有技術(shù)性作用。當(dāng)然，這種抑制作用在結(jié)構(gòu)上是不均勻的。
反方
尹伯成：隨著中低價(jià)商品房的大力推進(jìn)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)成交也將以單價(jià)較低的中小戶型商品房為主，這就在總體上拉低了平均房?jī)r(jià)。但高檔房本身面向購(gòu)買力強(qiáng)的高收入家庭，加上高價(jià)房本身有其堅(jiān)持高價(jià)的條件，如地處黃金地段等，房地產(chǎn)均價(jià)的下降，不代表高檔商品房的價(jià)格也會(huì)降下來。
陳晟：整體而言，之前房?jī)r(jià)非理性的漲幅即將趨緩。但住房保障體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)是兩個(gè)體系，對(duì)于某一些屬于稀缺資源、整體供應(yīng)量不大的高檔商品房來說，房?jī)r(jià)不會(huì)受到太大影響。中低價(jià)商品房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，只是帶動(dòng)靠近保障性住房周邊的非保障性住房?jī)r(jià)格下跌。
廉租房比例占多少最合適
隨著住房保障體系的建立，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的格局。在這個(gè)新的藍(lán)圖里，廉租房、普通商品房、高檔商品房應(yīng)該各自占據(jù)多大的份額，才能夠讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧發(fā)展？
正方
尹伯成：目前，廉租房所占比例實(shí)在太低了，應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而逐步增多。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該形成與各類社會(huì)群體分布相對(duì)應(yīng)的結(jié)構(gòu)，各類型的房子都應(yīng)該建設(shè)起來，滿足各類人的需要。以普通商品房為主體，高檔商品房只是少量，這與社會(huì)群體中普通百姓占主體，高收入者占少數(shù)相對(duì)應(yīng)，而不是像現(xiàn)在這樣一個(gè)模式，什么房子都貴。
陳晟：未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何變幻，是一個(gè)很大的研究課題，不能一概而論。政府政策是分層級(jí)的，調(diào)控政策照應(yīng)短期，產(chǎn)業(yè)政策照應(yīng)中長(zhǎng)期，而保障政策照應(yīng)長(zhǎng)期。理論上，住房保障體系應(yīng)該一直存在，只要還有百姓買不起房，政府的保障政策就不能停止。目前，超出常規(guī)的保障力度，是對(duì)過去政策缺位的一種補(bǔ)償，是階段性手段，即使降低市場(chǎng)效率，給整體資源造成損失，也是必須要承受的，開發(fā)商應(yīng)該理解這一點(diǎn)。未來，通過市場(chǎng)化手段，通過政府宏觀調(diào)控，各類型的房地產(chǎn)將會(huì)達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)，但究竟要付出多少效率代價(jià)，在什么點(diǎn)上平衡，還未得知。
易憲容：今年政府提出的發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)幾大任務(wù)，不僅是要調(diào)整中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，而且明確指出發(fā)展中低價(jià)位產(chǎn)品。
反方
郁鴻勝：未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局如何，現(xiàn)在很難斷定。但有一點(diǎn)，廉租房的比例理應(yīng)越來越小。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活生平上升，中低收入群體理應(yīng)越來越少，由此面向中低收入家庭推出的廉租房也應(yīng)該降低比例。不過，要形成房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序、平穩(wěn)發(fā)展的格局，必須經(jīng)過國(guó)家宏觀調(diào)控，循序漸進(jìn)，經(jīng)過若干年的發(fā)展才有成效，而不是只要政策出臺(tái)就能發(fā)揮效力。
“夾心層”住房問題能否解決
《政府工作報(bào)告》中明確提出“增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，增加中小套型住房用地”。在這一說法的背后，是否表明住房保障體系的覆蓋面將超越廉租房，同時(shí)解決“夾心層”的住房問題？收入高于廉租房門檻、而又低于能夠購(gòu)買商品房要求的大量社會(huì)“夾心層”們的住房問題，究竟應(yīng)該怎么來解決？
正方
易憲容：住房保障體系是一個(gè)全覆蓋的體系，政府重點(diǎn)保證廉租房，但不是說住房保障體系只是廉租房。廉租房只是其中的一小部分。住房保障體系是讓所有居民都有房住，居者有其屋，“夾心層”自然也包括在內(nèi)。《政府工作報(bào)告》中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容，基本上肯定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就是讓人民安居樂業(yè)的市場(chǎng)。
郁鴻勝：大力建設(shè)住房保障體系，也可以對(duì)“夾心層”的住房問題起到解決作用。當(dāng)然，國(guó)家推行住房保障體系的重點(diǎn)在于保障中低收入家庭，但這種保障是具有延伸效應(yīng)的，是一個(gè)逐步影響其他收入階層住房問題的作用過程。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，政府先集中力量解決中低收入階層的住房問題，然后逐步向上擴(kuò)散至“夾心層”，再繼續(xù)延伸至“夾心層”以上的中等收入者，以及其他有住房問題的階層。總而言之，住房保障體系是一個(gè)系統(tǒng)，應(yīng)該對(duì)各類人群都發(fā)揮作用。
反方
尹伯成：“夾心層”上不著天，下不著地，政府主要通過加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)來解決“夾心層”的住房問題。中小戶型的普通商品房也是針對(duì)“夾心層”中收入較高的部分以及廣大中等收入者而建設(shè)的。但問題關(guān)鍵在于，各地方政府能否真正落實(shí)中央各項(xiàng)政策，單是停留在報(bào)告上是無(wú)濟(jì)于事的。雖然落實(shí)政策也要逐步實(shí)現(xiàn)，但地方政府有沒有落實(shí)政策的決心和財(cái)力都是問題。這就要看地方政府能不能把構(gòu)建和諧社會(huì)落實(shí)在行動(dòng)上。提高“夾心層”的收入，國(guó)家也應(yīng)該在信貸上、稅收上加以支持，這樣才能有計(jì)劃有步驟地來解決問題。
陳晟：“夾心層”的住房問題能解決到什么地步，還需要進(jìn)一步觀察。政府政策主要通過財(cái)政、稅收等手段起一個(gè)引導(dǎo)作用，表明其在低收入家庭的保障方面不可缺位。解決中等收入者的住房問題，除了政府作為之外，也要求企業(yè)參與進(jìn)來，不能全由政府負(fù)責(zé)。
誰(shuí)來主導(dǎo)，政府還是市場(chǎng)
毫無(wú)疑問，建立健全整個(gè)中國(guó)的住房保障體系，將是一個(gè)耗資巨大且涉及面廣泛而長(zhǎng)期的工程。在這其中，政府、開發(fā)商究竟應(yīng)該各自扮演怎樣的角色？住房保障體系對(duì)于政府而言，將是一筆龐大的財(cái)政支出。開發(fā)商是否需要在完善這一體系的過程中承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任？?jī)烧叩年P(guān)系又該是怎樣的？
正方
尹伯成：政府有沒有足夠財(cái)力推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，主要看兩點(diǎn)：一是政府的決心，肯投入多少；二是政府的財(cái)政收入，拿得出多少。我國(guó)政府的財(cái)政收入一直在增長(zhǎng)，但各地經(jīng)濟(jì)實(shí)力不同，今年中央撥出的68億元資金，主要用于補(bǔ)貼中西部的住房保障體系建設(shè)，對(duì)于全國(guó)來說是杯水車薪，這就要求地方政府要承擔(dān)起落實(shí)政策的主要責(zé)任。《政府工作報(bào)告》中關(guān)于住房保障體系的論述，表達(dá)了中央對(duì)解決人民住房困難的重視，因此，地方政府也應(yīng)該重視起來。在建立住房保障體系的過程中，也要利用開發(fā)商的力量。盡管由于開發(fā)商的逐利本性，要求他們自覺開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房并不現(xiàn)實(shí)，但政府可以通過精神鼓勵(lì)和財(cái)政引導(dǎo)相結(jié)合的方式，提升開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感，也讓他們覺得參與建設(shè)住房保障體系不會(huì)吃虧。
反方
易憲容：所有的住房問題歸根到底要通過市場(chǎng)手段解決，政府補(bǔ)貼只是一個(gè)方面。中國(guó)土地的國(guó)有化意味著中國(guó)的土地資源就得用來為廣大民眾謀利益，就得用國(guó)有土地來解決全體人民的基本居住條件問題，就得通過房地產(chǎn)市場(chǎng)來改善全體人民的住房福利條件。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為與這些宗旨有悖，就得改變這些行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)不能成為少數(shù)人短期暴富的工具。房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)增加最廣大民眾住房條件的福利性。
郁鴻勝：前面已經(jīng)講過，住房保障體系的這種保障作用，主要是一個(gè)延伸效應(yīng)。具體還要因人而異、因地而異。各地區(qū)老百姓的人群結(jié)構(gòu)不一致，比如上海既有極高收入人群，也有收入極低的家庭，中國(guó)的住房問題相當(dāng)復(fù)雜。即使是現(xiàn)在上海在解決住房問題上已表現(xiàn)出來的某些支撐力，也是經(jīng)過近二三十年的努力，才逐步發(fā)生的。建立住房保障體系不是瞬間能夠解決的，而是漸推漸進(jìn)的過程。
陳晟：相信隨著政府財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，政府也會(huì)積極籌措資金投入住房保障體系的建設(shè)。但住房問題還是要堅(jiān)持市場(chǎng)化的解決方法。政府的保障總歸是有限的，是針對(duì)那些無(wú)家可歸、實(shí)在能力不足的低收入者的最基本保障。68億元的資金不足以解決問題。這就需要更多融資，更多金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，更多金融機(jī)構(gòu)的參與，在原有的按揭制度基礎(chǔ)上，我們也可以借鑒國(guó)外的“反按揭”等措施，讓獲利的人群更廣泛。在我國(guó)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的金融化嘗試還不夠，未來應(yīng)該有很大的發(fā)展空間。盡管開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣高利潤(rùn)，但高利潤(rùn)往往也意味著高風(fēng)險(xiǎn)，不是所有開發(fā)商都有操作高檔房這種高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的能力。政府通過土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等手段，可以吸引風(fēng)險(xiǎn)承受能力較弱的小開發(fā)商介入廉租房建設(shè)。那些效益好的企業(yè)、國(guó)有企業(yè)應(yīng)在國(guó)家政策引導(dǎo)下，本著企業(yè)公民的社會(huì)責(zé)任感，主動(dòng)選擇參與。而中小企業(yè)也應(yīng)該意識(shí)到，賺錢少、風(fēng)險(xiǎn)低是目前這種形勢(shì)下的另一種生存之道。 |