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        保障性住房:政策設(shè)計(jì)易執(zhí)行難
        北京經(jīng)適房新政引爭(zhēng)議
            2008-02-21    記者 田野 實(shí)習(xí)記者 馬繼鵬    來源:國(guó)際金融報(bào)

          昨日,北京市建設(shè)委員會(huì)正式出臺(tái)了關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用房的新政策,將執(zhí)行“老房老辦法,新房新辦法”。但這種政策最終能否發(fā)揮效力,讓經(jīng)適房按照政策設(shè)計(jì)回歸本意,業(yè)內(nèi)人士看法不一。

        避免“開著寶馬住經(jīng)適房”

          北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍表示,“從準(zhǔn)入條件到過程審核,直至二次轉(zhuǎn)讓都設(shè)置了嚴(yán)格的限制和考察機(jī)制,特別是二次上市時(shí)的回購制和高額收益金,使政策房失去了投資價(jià)值。這將避免政策房性質(zhì)變味,重蹈‘開著寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房’的覆轍。”
          鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示,從通知的具體內(nèi)容來看,一方面明確了價(jià)差的計(jì)算方式,避免了之前政策中難以確定同地段商品住房?jī)r(jià)格的麻煩;另一方面,明確了征收比例,并且使未簽訂購房合同的5年外“新房”出售收益大幅降低,相比“老房”下降60%。
          另外,新政策也縮減了5年內(nèi)二手經(jīng)濟(jì)適用房“陰陽合同”的操作空間,這種“陰陽合同”可以令業(yè)主獲得市場(chǎng)價(jià)與原價(jià)間的差價(jià)收益。對(duì)此,新政策一方面規(guī)定了5年內(nèi)的二手經(jīng)濟(jì)適用房再上市時(shí),須先提出申請(qǐng),再由區(qū)縣住房保障部門通過搖號(hào)方式確定購房人。也就是說,賣方只能以原價(jià)出售,且全程都在住房保障部門的監(jiān)控之下,很難再簽署以前所謂的“陰陽合同”;另一方面,住房保障管理部門可以直接按原價(jià)回購,因此也就不存在“陰陽合同”了。

        須檢討市場(chǎng)制度與規(guī)則

          然而,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容對(duì)此卻有自己的看法,“為什么會(huì)有經(jīng)濟(jì)適用房?就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高!如果我們不能夠全面地檢討現(xiàn)行土地制度及房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則,那么想真正遏制這種錢權(quán)交易是不可能的。經(jīng)濟(jì)適用房政策效果也會(huì)微乎其微。”
          可以說,目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)錢權(quán)交易的廣泛性已經(jīng)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的毒瘤,它不僅成為國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速飆升的根源,也引發(fā)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)過熱和資產(chǎn)價(jià)格泡沫,及通貨膨脹率快速上升,而且嚴(yán)重?cái)闹袊?guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)核心。因此,遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢權(quán)交易不僅在于事后的檢查,還要從房地產(chǎn)錢權(quán)交易的源頭入手,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度及市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行全面檢討,全面地完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度規(guī)則。否則只能是頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳,能夠達(dá)到的效果十分有限。
          之前,易憲容也發(fā)表過類似的看法。他認(rèn)為,解決住房問題的核心應(yīng)該是讓90%的人有能力買房。政府應(yīng)該快刀斬亂麻,否則房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)越發(fā)復(fù)雜。

        經(jīng)適房政策宜改不宜停

          回過頭來再看現(xiàn)在的經(jīng)適房“漁利”現(xiàn)象嚴(yán)重的問題。盡管政府出臺(tái)回購政策以遏制這種現(xiàn)象,仍有反對(duì)的聲音認(rèn)為,回購制度雖可有效防范經(jīng)濟(jì)適用房的投資型消費(fèi),但隨著房產(chǎn)保值、增值功能的喪失,購買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入人群將面臨通貨膨脹導(dǎo)致的系列損失。
          在廣州等地,一些專家呼吁,經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)由“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)人頭”。繞開開發(fā)商環(huán)節(jié),通過政府直接發(fā)放補(bǔ)貼來解決中低收入人群的住房問題。對(duì)這一建議,民間的看法是,方案能夠規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房投資化傾向,同時(shí)也有利于形成一體化的商品住房市場(chǎng),但方案的操作性欠缺。
          而經(jīng)濟(jì)適用房的另一個(gè)紛爭(zhēng)議題更是涉及該制度的存亡興廢。由于目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度暴露出種種弊端,部分專家認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房制度導(dǎo)致了市場(chǎng)的雙軌制,且制度本身漏洞百出,已經(jīng)到了必須叫停的時(shí)候。而與此觀點(diǎn)截然對(duì)立的全國(guó)政協(xié)委員任玉嶺等專家認(rèn)為,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)之所以居高不下,與目前經(jīng)濟(jì)適用房惠及群體過于狹窄存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
          “由于滿足不了剛性的自住和改善需求,房?jī)r(jià)根本不可能降下來。”不少房地產(chǎn)專家如是說。按照他們的觀點(diǎn),經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該降低門檻,應(yīng)該“擴(kuò)面”,對(duì)廣大工薪階層放開。
          而關(guān)于“叫停經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”,國(guó)家有關(guān)部委明確表態(tài),經(jīng)濟(jì)適用房關(guān)系到民生保障,不宜廢除。與此同時(shí),個(gè)別地方的擅停行為也遭遇了嚴(yán)厲的批評(píng)。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的“擴(kuò)面”,專家們的主要擔(dān)憂在于政府財(cái)力能否承受。
          路徑不同的解決方法也在各地初露端倪。一些專家提出,將經(jīng)濟(jì)適用房的“保障”功能向廉租房靠攏,擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍,同時(shí),通過開發(fā)商以獲取一定期限收益為回報(bào),代建廉租房的方式可以迅速擴(kuò)大供應(yīng)量。

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