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隨著宏觀調(diào)控的鼓點(diǎn)日漸緊密，房地產(chǎn)企業(yè)在中國內(nèi)地的發(fā)展環(huán)境正變得越來越嚴(yán)峻。在巨大的資金壓力面前，不少房企排隊(duì)等候借力境外資本市場(chǎng)。但是，由于針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施同時(shí)又對(duì)資本市場(chǎng)形成影響，導(dǎo)致境外資本市場(chǎng)對(duì)于內(nèi)地房企的態(tài)度明顯審慎，制約了內(nèi)地房企的資本之路。
結(jié)匯不暢
“現(xiàn)在頭疼的就是結(jié)匯問題，由于牽涉到多家相關(guān)部門、多個(gè)政策規(guī)定，在具體操作上十分復(fù)雜，而且批復(fù)時(shí)間也明顯延長。”一名外資投資企業(yè)負(fù)責(zé)人說。去年有多個(gè)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“限外”政策接踵而至，其中7月份發(fā)布的《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》
(130號(hào)文)，直接明確地對(duì)外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制。
不久前，剛剛完成的上海新江灣城F地塊出讓，僅以招標(biāo)書中的掛牌底價(jià)67.5億元人民幣成交。而接手這幅大型商住綜合用地的買家，是此前便已傳聞“疑似定向轉(zhuǎn)讓”的美國鐵獅門房地產(chǎn)公司。雖然結(jié)果早已在意料之中，但對(duì)于業(yè)界人士來說，許多更深層次的問題才是值得探討的。
“鐵獅門如何將資金匯入內(nèi)地，是我們最為關(guān)心的話題。”一外資房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)代表坦言。據(jù)了解，參加該幅地塊競拍的企業(yè)，必須在短期內(nèi)繳納高達(dá)7億元人民幣的保證金。由于此次參與規(guī)則取消了外幣保證金賬戶，單單這一設(shè)立的巨款門檻，就已經(jīng)把不少境外企業(yè)攔在門外。
“有一種可能性是，鐵獅門已在中國投資發(fā)展了項(xiàng)目，因此無需擔(dān)心短期內(nèi)如何把錢匯進(jìn)內(nèi)地的問題。”一家東南亞投資企業(yè)的相關(guān)人士稱。這家已進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)多時(shí)的東南亞企業(yè)，一直在低調(diào)尋找投資項(xiàng)目。據(jù)該人士介紹，由于外匯進(jìn)出耗時(shí)長、手續(xù)麻煩，公司自進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)以來，匯進(jìn)的前期投資錢款就一直“沒想出去”。“即使有利潤賺取，也只會(huì)繼續(xù)在中國滾動(dòng)投資。”
而對(duì)于一些在港上市的內(nèi)地房企來說，則是面臨將所籌資金匯回內(nèi)地的困難，由此引發(fā)“多米諾骨牌”效應(yīng)——影響到準(zhǔn)備赴港上市的內(nèi)地房企。有市場(chǎng)消息稱，為消除投資者擔(dān)憂，相關(guān)部門對(duì)欲在港上市的內(nèi)地房企提出征詢，以了解是否能夠順利將所得資金匯回內(nèi)地運(yùn)營。
“如果無法將所得資金匯回內(nèi)地，那么內(nèi)地房企在境外上市就毫無意義了。”一位民營企業(yè)高層道出了他的憂慮。
融資遇冷
普華永道發(fā)布的報(bào)告稱，中國香港地區(qū)依然是內(nèi)地企業(yè)進(jìn)軍國際資本市場(chǎng)的主要平臺(tái)。根據(jù)該機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，受惠于更多內(nèi)地中型企業(yè)赴港上市，預(yù)計(jì)2008年在港集資總額有望達(dá)到2800億港元，其中，房地產(chǎn)企業(yè)仍是“主力部隊(duì)”。
“相較于新加坡股市、美國股市，內(nèi)地房企無論在傳統(tǒng)習(xí)慣還是概念操作上，更易為中國香港的資本市場(chǎng)所接受。”一家外資投行人士這樣解釋對(duì)香港股市“青睞有加”的緣由。但也由于與內(nèi)地市場(chǎng)形成的密切聯(lián)動(dòng)，也使得香港股市更易受到內(nèi)地政策的波及。有不少外資投行人士表示，為避免風(fēng)險(xiǎn)，如今只愿意接受已設(shè)立有離岸企業(yè)的公司的上市業(yè)務(wù)。這樣一來，對(duì)于新近想步入境外資本市場(chǎng)的企業(yè)來說，無疑增設(shè)了上市難度。
原本有望打響今年內(nèi)地房企在港上市“第一槍”的“昌盛中國”，卻在公開招股截止當(dāng)天“啞了炮”，宣布擱置上市計(jì)劃。根據(jù)昌盛地產(chǎn)公布的招股計(jì)劃，此次
IPO擬招2.5億股，價(jià)格區(qū)間在3.32港元至4.51港元之間，集資額介于8.3億至11.28億港元。該集資額已較之原先預(yù)期的20多億港元縮水一半有余，但仍然未能挽回市場(chǎng)頹勢(shì)，只能暫時(shí)退卻了事。
事實(shí)上，出現(xiàn)這種結(jié)果并不意外。市場(chǎng)人士早在之前便稱，在內(nèi)地嚴(yán)管外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的背景下，市場(chǎng)對(duì)其并不抱樂觀期望。甚至在香港當(dāng)?shù)刂鹑诜⻊?wù)機(jī)構(gòu)時(shí)富金融的投資建議中，“昌盛中國”被評(píng)為“不吸引”。
有分析師指出，宏觀調(diào)控政策對(duì)于在港上市的內(nèi)地房企是否會(huì)造成影響，是投資者的關(guān)注焦點(diǎn)。無獨(dú)有偶，2006年調(diào)控政策緊鑼密鼓之時(shí)，瑞安房地產(chǎn)就曾在公開招股的最后階段，決定將公司的上市計(jì)劃延后。雖然從2006年下半年起，直至2007年第三季度，內(nèi)地房企的股票行情持續(xù)高漲。但自去年11月開始，隨著新一輪宏觀調(diào)控大幕拉開，大部分香港股市的地產(chǎn)股進(jìn)入了下降通道，同時(shí)，多只新股在上市當(dāng)日即跌破發(fā)行價(jià)。
與此同時(shí)，由于外匯進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的通道也在日益緊縮之中，這對(duì)于原本希冀依靠境外融資擴(kuò)張的內(nèi)地房企來說，無疑是雪上加霜。去年11月間，碧桂園在上市之后嘗試對(duì)外大舉發(fā)債，但最后無奈推遲；而另一家內(nèi)地房企雅居樂向海外投資者發(fā)行31億港元的優(yōu)先票據(jù)計(jì)劃，最終也只能不了了之。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，市場(chǎng)氣氛不好、定價(jià)不理性，加上外匯流入受監(jiān)控等各項(xiàng)因素綜合起來，導(dǎo)致此種結(jié)果產(chǎn)生。
盡管“紅籌模式”企業(yè)采用“增資擴(kuò)股”的方式實(shí)現(xiàn)境外融資更為可行，但也有業(yè)內(nèi)人士表示無奈，“這種方式同樣會(huì)有能否通過批復(fù)的問題。”由于受到整體市場(chǎng)及政策影響，計(jì)劃前往境外上市的內(nèi)地房企可能會(huì)做相應(yīng)的策略調(diào)整。與去年新股較易呈現(xiàn)高市盈率的行情不同，香港敦沛證券投資研究部主管郭家耀曾表示，今年市盈率預(yù)測(cè)為30倍以上的新股，“恐都難受寵”。
回復(fù)理性
但也有投資機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，在港上市新股市盈率的“縮水”，有助于市場(chǎng)回復(fù)理性。“這對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來說是好事，如果市盈率過高，一旦產(chǎn)生波動(dòng)下調(diào)，投資利潤會(huì)遭受威脅。但現(xiàn)在反而是好機(jī)會(huì)。”與該觀點(diǎn)相適應(yīng)，摩根士丹利近期開始試圖“唱多”內(nèi)地地產(chǎn)股，認(rèn)為過去一段時(shí)間內(nèi)，內(nèi)資地產(chǎn)股累計(jì)調(diào)整達(dá)39%，雖是3年來最大跌幅，但投資者重新介入內(nèi)資地產(chǎn)股的時(shí)機(jī)已到，“中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長趨勢(shì)沒有改變。”
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