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昨日下午，新江灣城Ｆ地塊出讓，惟一的競標(biāo)方美國開發(fā)商鐵獅門毫無懸念地以掛牌價６７．５１７億元，折合樓板價７５００元／平方米將其拿下，刷新了上海土地拍賣的紀(jì)錄。
漢宇地產(chǎn)分析師表示，從２００５年開始，上海經(jīng)營性住宅用地的供應(yīng)就一直處于壓抑狀態(tài)，土地的稀缺性和推地集中使開發(fā)商明確了今年的土地形勢，不惜血本瘋狂拿地。如此高價，玩得起的始終是幾家耳熟能詳?shù)牡禺a(chǎn)巨頭，而一些中小型開發(fā)商只能“熱心參與”。大開發(fā)商可以融資、可以增發(fā)，靠著散戶的錢拿地，造好后再以更高的房價賣給散戶，如此循環(huán)反復(fù)，地產(chǎn)壟斷時代已經(jīng)到來。
新江灣再成熱點
近兩年來，新江灣地區(qū)已經(jīng)成為了上海地價領(lǐng)漲的絕對標(biāo)志。２００５年，當(dāng)獨具慧眼的項斌率領(lǐng)合生珠江以５６１７元／平方米的樓板價拿下新江灣城Ｃ１地塊時，滿城嘩然，輿論壓得他透不過氣來。而當(dāng)華潤在２００６年以６６７６元／平方米的樓板價擊敗萬科、中海、凱德等實力對手奪得Ｃ２地塊時，人們開始覺得司空見慣。
２００７年，上海房地產(chǎn)市場集體回暖，新江灣城Ｄ１、Ｄ３地塊也適時出讓，分別達(dá)到１．２５萬元／平方米和２萬元／平方米的樓板價，超過了當(dāng)時該地塊在售房源的平均房價，不僅讓眾人驚訝不已，也讓“面粉比面包貴”成為在新江灣地塊不爭的事實。正因為如此，Ｆ地塊未經(jīng)推出，就被眾多開發(fā)商盯上。
掛牌文件顯示，Ｆ地塊位于新江灣城核心地帶，東至閘殷路、北至殷高路，包括辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)類型。土地面積達(dá)２６．７４８１萬平方米，綜合容積率為３．３７，總建筑面積有９０萬平方米，掛牌起始價格６７．５１７億元。如果加上需要另外支付的大市政（納入上海市計劃的道路交通、供水、供氣、供熱、環(huán)境保護(hù)、污水管道和處理、城市河湖、電力、郵政、電信等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程）配套、軌道交通建設(shè)費的費用２．８８億元，僅掛牌起始價就超過了７０億元，樓板價格接近７８００元／平方米。
與眾不同的地塊出讓
盡管這一地塊地理位置優(yōu)越、土地面積大，對眾多大開發(fā)商都充滿了吸引力。然而，此次土地出讓設(shè)置了一系列限制性條件，幾乎把大部分開發(fā)商都推出了競買門檻之外。掛牌文件中對競買者開出的條件包括：所開發(fā)建設(shè)的甲級綜合商辦項目（非住宅）不小于２００萬平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于１００萬平方米的商辦綜合項目建設(shè)和管理的業(yè)績；有超高層建筑建設(shè)業(yè)績；擁有和管理不小于５００萬平方米商業(yè)物業(yè)；與５００強企業(yè)中至少１００家有緊密的租賃合作關(guān)系；開發(fā)世界級專業(yè)綠色建筑機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的建筑項目不少于１００萬平方米，獲得世界級專業(yè)綠色建筑機構(gòu)頒發(fā)的認(rèn)證等。
事實上，除了新江灣城Ｆ地塊之外，其他各個地塊都沒有出現(xiàn)過限制性條件。而從上述條件來看，境內(nèi)幾乎沒有開發(fā)商能達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)，而對于境外開發(fā)商來說，滿足Ｆ地塊羅列的標(biāo)準(zhǔn)并非太難，香港新鴻基、和記黃埔、恒基兆業(yè)等多家港資公司都符合其中絕大部分條件。
不過，由于１月９日必須繳納７億元的保證金，在只有人民幣保證金賬戶的情況下，沒有準(zhǔn)備的境外開發(fā)商幾乎不可能在如此短的時間內(nèi)籌得如此巨額的資金，而隨后必須短期內(nèi)支付土地款更是一項不可能完成的任務(wù)。以上種種，令多家開發(fā)商都無奈表示，這塊土地必將歸屬于鐵獅門。
鐵獅門，何方神圣？
鐵獅門，何方神圣？據(jù)資料顯示，該公司成立于１９７８年，是全球一流的房地產(chǎn)投資與開發(fā)公司，在全球１８個城市開發(fā)或管理著４１宗商業(yè)與居住房地產(chǎn)項目；并已成功開發(fā)獲取了資產(chǎn)價值超過１５０億美元、面積超過５２０萬平方米的土地投資組合，擅長開發(fā)與管理密切結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)。
２００５年下半年，鐵獅門房地產(chǎn)與美國投資公司ＧＳＣＰａｒｔｎｅｒｓ組建合資公司，計劃斥資５億美元在上海和北京開發(fā)高端商業(yè)和住宅項目。而此次參與新江灣Ｆ地塊競標(biāo)的，正是這個房地產(chǎn)投資基金。鐵獅門房地產(chǎn)基金成立兩年以來，一直表現(xiàn)得相當(dāng)?shù)驼{(diào)，很少有投資項目曝光，但這并不意味著該投資基金碌碌無為，其在國內(nèi)的房地產(chǎn)投資項目，至少包括收購成都一大廈的在建工程。
２００７年，轟動一時的上海市南京東路１６３地塊競拍，鐵獅門參與其中；而在新鴻基拿下上海市襄陽路地塊之前，鐵獅門也曾打算參與。 |