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今年１月，一家名叫“創(chuàng)輝租售”的二手房中介分布在上海的２８０家門店突然關門歇業(yè)，人去樓空。其替客戶“監(jiān)管”的資金杳如黃鶴。用什么來保護買房人的“錢袋”？樓市亟待借鑒股市做法，引入第三方存管。
中介攜款潛逃頻現(xiàn)
兩個月前，在上海、深圳等地開有門店的房產中介中天置業(yè)，也是一夜之間突然關門走人，買房人交付的意向金、定金、購房預付款、部分甚至全部房款不知所終。其在上海的２６家門店全部關閉，一些買房客戶反映，存放在公司的首付款、定金及意向金全被卷走，催討無門。
近年來，房產中介公司攜款潛逃的惡劣事件頻頻發(fā)生，給二手房市場帶來嚴重危害。記者了解到，在中天置業(yè)事件發(fā)生前的半個月，福建省的福州誠業(yè)房產也發(fā)生了老板卷款“蒸發(fā)”之事。２００６年，天津市匯眾房產一夜之間全線停業(yè)，１．５億元房款不翼而飛；２００５年，安徽省當時規(guī)模最大的房產中介桃園房產老板卷款失蹤，涉及金額達６０００余萬元。
交易資金疏于監(jiān)管
房產中介輕而易舉地攜客戶巨額房款潛逃，充分暴露了當前二手房市場在資金監(jiān)管方面存在巨大漏洞。
其一，房款經中介公司過手時，客戶資金與中介公司自己的資金并不分賬戶管理。這就導致客戶購房資金事實上處于中介公司的獨立控制狀態(tài)，在交付賣家之前，“想怎么花就怎么花”。
目前，中介公司接收客戶房款的流程分兩種：一種是門店業(yè)務員首先將房款移交給分行經理，由分行經理轉交給區(qū)域經理，時間約３天。之后，區(qū)域經理將款項直接打到中介總部的指定資金賬戶上。大多數(shù)中小房產中介都采用這一流程。
事實上，買房人的資金在各流轉環(huán)節(jié)隨時都有可能發(fā)生流失。另一種是，一些規(guī)模較大的房產中介在過手二手房交易資金時，由客戶通過ＰＯＳ機將錢款直接劃入公司賬戶，避免業(yè)務員接觸現(xiàn)金，交易的安全度稍高。
但大多數(shù)中介公司都沒有設立一個獨立的專款賬戶，而是將客戶資金與公司的日常運作資金放在同一賬戶上。到目前為止，政策法規(guī)方面也沒有規(guī)定資金應該存放在什么地方。這就讓中介公司有空子可鉆，在實際交易過程中，要求購房資金放在中介公司的賬戶甚至中介公司業(yè)務員的私人賬戶里。據(jù)了解，“創(chuàng)輝租售”號稱“替客戶監(jiān)管資金”的賬戶，其實就是其公司兩位高層的私人賬戶。
其二，房款在中介手中滯留時間過長，又缺乏有效監(jiān)管，在股市火熱的情況下，中介公司利用房產交易辦理手續(xù)的時間差，擅自動用客戶資金“打新股”、甚至炒股的情況日益增多。
上海市智恒加誠房地產經紀有限公司總裁黃建明說，一筆資金在中介賬上的時間前后大概有４５天，一家大中介公司賬面上替客戶保管的房款基本上有幾千萬元之巨。一些另有所圖的中介公司，往往以交易安全為名，竭力說服客戶由中介公司代為管錢，以便截流之后作為自己的資金沉淀。如“創(chuàng)輝租售”甚至設立
“監(jiān)管獎勵”制度，凡業(yè)務員成功勸說下家把定金、首付或者尾款打到公司賬戶的，即可獲得獎勵。
問題是，中介挪用客戶錢款一般很難被外部發(fā)現(xiàn)。在樓市行情旺時，中介手里的現(xiàn)金流很大，只要后面還有成交，就會有源源不斷的資金來填補前面的窟窿。只有遇到交易冷清時，資金鏈斷裂，中介才會爆倉。但對買房人來說，為時已晚，風險已經失控。
封堵挪資“黑洞”
對于大多數(shù)老百姓而言，購房款是全家甚至幾家人（父母及自身）的多年積蓄。在二手房市場尤為如此。如何保障交易環(huán)節(jié)的資金安全，不僅涉及購房人利益的保護，更關乎整個二手房市場的健康發(fā)展。
要保障二手房市場的良性、有序發(fā)展，解決交易資金的安全問題迫在眉睫。
而對交易資金的疏于監(jiān)管，正是房產中介卷款潛逃事件屢禁不止的原因所在。事實上，中介公司根本不具有承擔監(jiān)管交易資金安全風險的能力。記者了解到，房產中介公司的注冊資金和固定資產一般都不大，其注冊資金和固定資產總額與每月公司賬戶上進入的資金量相比，是小巫見大巫。對于絕大多數(shù)房產中介而言，一旦公司內部員工卷走房款，或者房款被挪作投資虧本，中介公司自身無力償還。這就要求在二手房市場建立交易資金第三方監(jiān)管制度，即引入證券市場的第三方存管模式——股民資金不是存放在證券公司的賬戶上，而是存放在銀行；銀行作為無利害關系的獨立第三方，存管客戶資金。
日前，上海已在試點建立二手房交易資金結算平臺。根據(jù)規(guī)定，每筆交易都須在這個平臺設立子賬戶，所有房款打入賬戶中。交易過戶后，房產中介書面通知結算平臺劃轉房款至賣方賬戶。如交易不成功，則錢款悉數(shù)歸還買房人。中介不再經手房款。這一監(jiān)管新策已在一家銀行、一家中介公司以及兩家房貸公司之間進行小范圍試點，今年將全面推廣。
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