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 有條件解禁操作有困難
根據(jù)《意見》規(guī)定，今后北京民用住宅可以用做商業(yè)用途，但不得從事餐飲、歌舞娛樂、網(wǎng)吧等經(jīng)營活動。而民宅改商用必須征得居民委員會或業(yè)主委員會，以及有利害關(guān)系的鄰居或業(yè)主同意。很顯然，這樣的調(diào)整是為了適應(yīng)已于去年10月1日正式施行的《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定而進(jìn)行的。在《物權(quán)法》的促成下，施行近一年半的“住宅禁商”終于有條件地解禁了。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“住宅禁商”的解禁會給一些投資者和中小企業(yè)帶來利好，推動中高檔租賃市場的活躍，但仍存在一定的操作難度。究其原因，主要是新政策中明示允許注冊經(jīng)商的住宅需要申請人三個條件，第一要持有住所使用證明，第二要持有住所登記表，第三要持有住所所在地居民委員會或業(yè)主委員會出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件。而在這三個條件中，如何獲得有利害關(guān)系業(yè)主同意證明文件，對申請人而言無疑是一道不小的門檻。
“改租”收益上漲一成
“按以往慣例，年底是租房淡季。但從去年12月底統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，中高檔住宅租賃咨詢量突增，且一些住宅業(yè)主的報價也上漲了。‘住宅禁商’的有條件解禁，已經(jīng)開始在北京租賃市場引發(fā)一場‘改租潮’。”王志偉向筆者介紹道。
筆者從鏈家地產(chǎn)拿到的統(tǒng)計報告顯示，2007年12月的最后一周，北京中高檔住宅租賃咨詢量環(huán)比漲幅約為6.5%，其中以國貿(mào)、朝青、奧運村、中關(guān)村區(qū)域最為突出，均上漲了一成左右。鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松分析認(rèn)為，上漲明顯的區(qū)域中，國貿(mào)、中關(guān)村屬于京城有名的商圈，商業(yè)配套齊備，對于大部分企業(yè)具有吸引力。而奧運村和朝青板塊屬于近來新興的商業(yè)聚集地，特別是奧運村周邊，由于2008年北京奧運會的帶動作用，區(qū)域內(nèi)商業(yè)用地寸土寸金，競爭已經(jīng)非常激烈。因此，這幾大區(qū)域的中高檔住宅租賃市場對政策的敏感度較高，影響自然也最明顯。
一直以來，相對低廉的租金是商住兩用住宅吸引租戶的最重要因素。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“民宅禁商”的有條件解禁一方面為“準(zhǔn)企業(yè)”提供更多的選址余地，另一方面也是為小型企業(yè)節(jié)約了更多的經(jīng)營成本。以奧運村周邊為例，目前區(qū)域內(nèi)寫字樓租金約為2.5-3元/平方米/天，而商住兩用的住宅租金約為1.5-1.8
元/平方米/天，兩者租金差價近50%。
開發(fā)商不買“解禁”賬
回顧2006年6月北京市工商局下發(fā)“民宅禁商令”后的市場反應(yīng)，由于徹底阻斷了開發(fā)商通過住宅立項開發(fā)寫字樓項目獲利的“捷徑”，并引發(fā)京城已有商住項目租約到期后短時間“招租荒”，令一批已建成入駐或尚在建銷售的住宅立項寫字樓開發(fā)商叫苦不堪。而在“民宅禁商令”得到眾多業(yè)主支持的同時，各界專家圍繞這一政策涉及的法理依據(jù)也展開了廣泛的爭議。
而相對于2006年“住宅禁商令”出臺時的波濤洶涌，這一次市場各方反應(yīng)則明顯溫柔、平和得多。大多數(shù)正在進(jìn)行此類物業(yè)開發(fā)的開發(fā)商均表示新政策不會影響到項目的正常計劃，甚至部分開發(fā)商還提出了反對意見。
隨著市場的發(fā)展，客戶對物業(yè)的需求更加專一，純居住概念已經(jīng)深入人心，因此在城市核心區(qū)域開發(fā)商住兩用房的市場競爭空間已經(jīng)開始減弱。與此同時，住宅設(shè)計與商用房設(shè)計存在著巨大的差異，能滿足的客戶也非常有限。雷氏集團(tuán)董事長雷印華對“住宅禁商”的解禁表示了反對意見。但認(rèn)為，政府應(yīng)該嚴(yán)格遵守土地出讓時對地面建筑物使用性質(zhì)的規(guī)定，不應(yīng)該允許住宅從事商業(yè)行為。 |