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想入會先交１０萬元，交完錢可以享受３０年每年７天的星級酒店使用權(quán)；交完錢就不許退，想要實現(xiàn)酒店使用權(quán)還得提前預(yù)約，而且不保證行程成行。如此的分時度假產(chǎn)品引來消費者和分時度假企業(yè)之間無數(shù)的糾紛，有些分時度假企業(yè)甚至在收取費用之后無影無蹤。這些問題已經(jīng)引起有關(guān)方面的重視，并制訂行業(yè)規(guī)范進(jìn)行管理。
１１月末，由分時度假企業(yè)組成的中國度假聯(lián)盟在京召開分時度假產(chǎn)品研討會，一部名為《分時度假產(chǎn)品管理辦法》的行規(guī)草案正在起草之中。究竟是什么原因促使分時度假企業(yè)開始主動為自己尋求行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，并要求為自己正名？《辦法》對目前國內(nèi)分時度假的混亂局面能起到什么作用呢？
行規(guī)出臺
明確了消費者和企業(yè)雙方的責(zé)任和義務(wù)，并硬性規(guī)定設(shè)立５至１４天的“冷靜期”，消費者在購買產(chǎn)品的５至１４天中，可以無條件退掉產(chǎn)品。
據(jù)了解，《辦法》草案首先要求企業(yè)向行業(yè)協(xié)會繳納并持續(xù)保持５０萬元的分時度假產(chǎn)品質(zhì)量保證基金，一旦出現(xiàn)消費者投訴，可以對消費者先行賠付。針對此前飽受消費者詬病的交款不退、責(zé)任不明等問題，則明確了消費者和企業(yè)雙方的責(zé)任和義務(wù)，并硬性規(guī)定設(shè)立５至１４天的“冷靜期”，消費者在購買產(chǎn)品的５至１４天中，可以無條件退掉產(chǎn)品。
分時度假最大的問題往往出現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)，對銷售人員的約束成為該草案的重點之一。《辦法》規(guī)定從事分時度假產(chǎn)品銷售的人員必須取得《分時度假產(chǎn)品銷售從業(yè)證書》，這個證書就像導(dǎo)游證一樣，有一定的有效期；有效期滿要申請換發(fā)，同時還將執(zhí)行年檢制度，由行業(yè)協(xié)會進(jìn)行監(jiān)管。而且《辦法》明確了銷售人員在銷售過程中的銷售規(guī)則。分時度假產(chǎn)品銷售人員不得有下列行為：故意對分時度假產(chǎn)品做虛假或者誤導(dǎo)性說明、宣傳；對不同分時度假產(chǎn)品的內(nèi)容做不公平或者不完全比較；故意隱瞞與分時度假產(chǎn)品合同有關(guān)的重要情況；未經(jīng)分時度假產(chǎn)品提供者同意或者授權(quán)，擅自變更分時度假產(chǎn)品合同條款和內(nèi)容及其他嚴(yán)重違背職業(yè)道德和職業(yè)操守的行為。
天倫度假公關(guān)事務(wù)部王姝介紹說，目前我國的旅游業(yè)發(fā)展迅速，分時度假企業(yè)已在我國存在多年。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，國民收入超過３０００美元就進(jìn)入度假旅游時代，而我國將實行的帶薪休假制度，也為度假旅游帶來新的前景，而此時的分時度假企業(yè)亟須市場規(guī)范。
法律缺位
目前國內(nèi)的分時度假產(chǎn)品一般通過房地產(chǎn)抵押或房地產(chǎn)信托的方式來構(gòu)建分時度假產(chǎn)品的權(quán)益保障體系，但在我國這種保障體系還存有漏洞。
本次《辦法》的起草人之一，北京中洋律師事務(wù)所律師王聯(lián)勝說，從世界消費者權(quán)益保護的立法趨勢來看，保證消費者的知情權(quán)和選擇權(quán)、避免信息不對稱已成為各項相關(guān)立法的核心和重點。為此在《辦法》中主要規(guī)定了分時度假產(chǎn)品的“冷靜期”制度、分時度假產(chǎn)品的信息公開制度、分時度假權(quán)益保障制度（強制性）、分時度假從業(yè)企業(yè)和分時度假產(chǎn)品銷售人員的行業(yè)準(zhǔn)入和考核管理制度、分時度假產(chǎn)品質(zhì)量保證金制度等方面的內(nèi)容。
那么，在我國目前已有的法律法規(guī)框架之下，分時度假管理有哪些難點和疑點需要解決呢？
王律師分析說，目前國內(nèi)的分時度假產(chǎn)品一般通過房地產(chǎn)抵押或房地產(chǎn)信托的方式來構(gòu)建分時度假產(chǎn)品的權(quán)益保障體系，但在我國這種保障體系還存有漏洞。比如，房地產(chǎn)信托模式的主要優(yōu)點在于信托財產(chǎn)的獨立性，即當(dāng)一項財產(chǎn)設(shè)立信托后，信托財產(chǎn)與委托人未辦理信托的其他財產(chǎn)發(fā)生分離，當(dāng)委托人發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險破產(chǎn)清算時，已辦理信托的財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，不參加委托人的清算，從而避免了受益人遭受信托財產(chǎn)滅失的風(fēng)險。由此可見，通過信托這種制度安排，使分時度假會員擁有居住權(quán)的度假房產(chǎn)實現(xiàn)了風(fēng)險隔離，但目前在國內(nèi)遇到的法律障礙在于不動產(chǎn)信托權(quán)益的登記規(guī)則仍是空白。而由第三方向分時度假產(chǎn)品的消費者簽發(fā)擔(dān)保函作為權(quán)益保障，即采用房地產(chǎn)抵押的模式則存在喪失了度假房產(chǎn)的獨立性的缺憾。
國外有些國家的法律將分時度假權(quán)益定位為一種物權(quán)，這無疑有助于保護消費者的利益（物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)）；而依據(jù)我國目前的相關(guān)法律，分時度假權(quán)益還只能是一種合同債權(quán)。
王律師認(rèn)為，分時度假企業(yè)必須從管人（從業(yè)企業(yè)、從業(yè)人員尤其是銷售環(huán)節(jié)的從業(yè)人員）、管事（產(chǎn)品銷售過程、產(chǎn)品信息的完整、準(zhǔn)確、持續(xù)披露）、管資產(chǎn)（度假房地產(chǎn)的物理狀況和法律狀況）3個角度進(jìn)行規(guī)范和完善，否則將留下許多漏洞。
專家看法
分時度假其核心是一個度假產(chǎn)品，法規(guī)在提供分時度假權(quán)益保障體系方面存在部分障礙。
能否有簡便的方法可以識別良莠不齊的分時度假產(chǎn)品？發(fā)現(xiàn)購買的分時度假產(chǎn)品有瑕疵時，消費者怎樣為自己主張權(quán)益呢？
北京市匯佳律師事務(wù)所律師邱寶昌認(rèn)為，目前國內(nèi)分時度假市場主要存在缺乏行業(yè)本身運作規(guī)律要求的準(zhǔn)入門檻、從業(yè)企業(yè)良莠不齊，分時度假產(chǎn)品缺乏完整、準(zhǔn)確、及時的信息披露制度。從業(yè)企業(yè)與消費者之間存在著巨大的信息不對稱的優(yōu)勢，普通消費者對分時度假產(chǎn)品的內(nèi)涵、運作方式、存在的風(fēng)險等缺乏了解，缺乏
“冷靜期”制度的保護，相關(guān)的法律、法規(guī)在提供分時度假權(quán)益保障體系方面存在部分障礙，缺乏不動產(chǎn)信托權(quán)益的登記規(guī)則，而分時度假產(chǎn)品的銷售過程存在夸大甚至欺詐等問題。
北京第二外國語學(xué)院旅游管理學(xué)院教授韓玉靈認(rèn)為，分時度假其核心是一個度假產(chǎn)品。它的合理因素是將一個昂貴的度假設(shè)施進(jìn)行充分利用，用分開銷售的方法提高使用率，并降低了其價格，使得更多的消費群體能夠享受度假旅游，而這一產(chǎn)品在國內(nèi)缺乏明確的管理規(guī)范，市場也一直處于低速發(fā)展的狀態(tài)。她認(rèn)為，分時度假產(chǎn)品作為一個法律關(guān)系復(fù)雜，參與主體繁多，橫跨旅游、度假、房地產(chǎn)、金融、擔(dān)保、信托等多個行業(yè)的集合體，應(yīng)當(dāng)有較高的行業(yè)門檻，對管理人員的能力、知識、道德要求也很高，但目前這方面還缺乏相應(yīng)的規(guī)范。而且分時度假產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)和運作核心是度假用房產(chǎn)，但并非任何形式的酒店或其他房產(chǎn)都可用來銷售分時度假產(chǎn)品，目前國內(nèi)對此也無相應(yīng)的規(guī)范。 |