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近期,不斷出現(xiàn)各類購房消費糾紛，大多是由于房價的上漲引發(fā)賣方違約造成的。賣家在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同后，出于經(jīng)濟利益的考慮，寧愿賠償違約金也不肯過戶，這種做法在法律上有何規(guī)范呢？消費者又應(yīng)如何維護自己的權(quán)利呢？
房價上漲違約能賺40萬？
《市場報》記者向深圳市羅湖區(qū)消委會工作人員陳彥了解到，2005年3月，羅先生以60多萬元的價格在深圳市關(guān)外購買了一套房產(chǎn)，首期交付10萬元，余款由銀行按揭。同時，房屋裝修花費了20萬元。此后的兩年多時間里，羅先生為自己的孩子在當(dāng)?shù)剞k理了落戶及上學(xué)手續(xù)，一家人的生活也逐漸安定下來。
可令羅先生萬萬沒有想到的是，今年5月，房東突然反悔，不肯辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。同時，其要求解除購房合同，并愿意按合同規(guī)定賠償違約金。原來，雙方所簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中寫明：賣方違約應(yīng)賠償買方雙倍的首付款，同時還應(yīng)賠償50萬元及房屋裝修費。這樣算下來，房東應(yīng)賠償羅先生100萬元左右。但由于房價上漲，現(xiàn)在這套房子的價格已漲至140萬元，違約房東即使賠償100萬元，反而可以賺40萬元。因此，房東寧肯違約并賠償100萬元，也不愿為羅先生辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
羅先生先后找房東夫婦交涉達10多次，并愿意出過戶的稅款和其他一切費用，另補償幾萬元給房東。但房東依然不肯答應(yīng)，弄得羅先生焦頭爛額，家庭生活及工作都受到影響。無奈之下，羅先生只好請律師到深圳市仲裁委進行仲裁。
劉女士于今年1月在水貝買房，預(yù)交了3萬元訂金，并在發(fā)展銀行辦理了按揭手續(xù)。同樣是由于房價上漲，房東最終拒絕賣房。最后，劉女士只好把官司打到法院。
更加離奇的是宋先生，他于國慶期間出行兩天回來后，發(fā)現(xiàn)自己家房門的鎖被換掉，房內(nèi)自己的東西也被搬走了。后來，宋先生才得知，在簽訂完房屋轉(zhuǎn)讓合同后，因遲遲未辦理房產(chǎn)證，業(yè)主違反合同，將房子高價賣給了另一個買主。
不守合同應(yīng)付高昂代價
以上案件在羅湖區(qū)消委會和深圳市人大代表楊劍昌每月的接訪日屢見不鮮，令人擔(dān)憂。楊劍昌代表在接受《市場報》記者的電話采訪時表示，房屋買賣合同簽訂后，買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除。《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行。”在簽訂了房屋買賣合同后，當(dāng)賣方主動毀約時，如果買方認(rèn)為仍然需要履約，除非合同中明確了賣方支付違約金可以解除合同，否則賣方不得隨意反悔不賣房，不是賠償違約金就可以敷衍過去的。當(dāng)然，如果賣方已經(jīng)將房屋賣給其他人，并已過戶在他人名下，那么交房已屬于法律上的“履行不能”。在此情況下，買方只能依據(jù)合同的要求，接受賣方支付雙倍違約金或者賠償相應(yīng)損失。
楊劍昌代表提醒賣方應(yīng)遵守誠信原則，不要因利益的驅(qū)使妄圖鉆法律的空子，不僅賺不到錢，反而會使自己信譽掃地；同時，他也提醒買方，在購房時應(yīng)選擇權(quán)屬清晰、今后或較長時間內(nèi)可以正常交易的房子，在合同中可適當(dāng)提高違約金的數(shù)額，產(chǎn)生糾紛后，應(yīng)運用法律武器捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。
另一方面，楊劍昌代表也呼吁有關(guān)部門應(yīng)盡快從立法的角度上加大對違約行為的懲處力度，尤其應(yīng)對違約方處以首付款項5倍以上的罰款，其目的在于重罰和打擊不守誠信的奸商;并對那些不講信用的違規(guī)行為進行曝光，向社會公布違約黑名單，讓全社會都來監(jiān)督失信者，讓失信者付出高昂的代價。 |