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2007年11月23日，根據(jù)上證房產(chǎn)工作室的最新數(shù)據(jù)，上海樓市一周以來全部房源共計(jì)成交5645套，簽約面積579149平方米。而供應(yīng)量則為1151套，上市面積93265平方米，環(huán)比下降80%。中新社
井韋攝 |
 | 編者按：
房價高漲，買房難，房貸風(fēng)險不斷積聚，這一切的背后是金融風(fēng)險在悄悄逼近。為此，決策層果斷提高房貸門檻，采取金融杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，打擊投機(jī)炒房，降低金融風(fēng)險。實(shí)行房貸新政兩個月來，全國房地產(chǎn)市場大都出現(xiàn)了不同程度的降溫，從市場反應(yīng)看已見到調(diào)控實(shí)效。本報今日推出“特別策劃——聚焦房貸新政”，反應(yīng)調(diào)控之下各地樓市的冷暖，以期促進(jìn)房貸新政取得更大實(shí)效，維護(hù)金融秩序。
兩個月以前，“提高第二套房首付”的房貸新政震動了全國的房地產(chǎn)界。近日，房貸新政調(diào)控的影響?yīng)q如一場冰雨，將一些城市的房地產(chǎn)市場從“火熱”中退下燒來。尤其進(jìn)入11月以來，京城商品房市場已開始陷入“有價無市”的僵局，二手房市場卻是“看多買少”成交量不斷下滑。
有價無市 商品房市場陷入僵局
受房貸新政的調(diào)控影響，京城市民購房熱情下降。據(jù)來自北京市統(tǒng)計(jì)局的消息稱，10月份，北京市商品房銷售面積降到288.6萬平方米，其中住宅銷售面積分別比前兩月減少30.47萬平方米和32.89萬平方米。而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，11月以來，北京市住宅期房的每周成交量呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的趨勢。一面是高挺的價格，一面是成交量的慘淡，京城商品房市場開始陷入“有價無市”僵局。
數(shù)據(jù)顯示，11月12日至18日，北京市共成交住宅期房2375套，成交面積26．92萬平方米。與前一周相比，成交套數(shù)下降了11．8％，成交面積下降了16．2％。其中，11月14日成交量最低，僅為232套，與每年的傳統(tǒng)淡季1月份、2月份水平相當(dāng)。再上溯到此前一周（11月5日至11日），住宅期房的日均銷量同比下降幅度也十分明顯，降幅高達(dá)每日百套。
在采訪中記者了解到，雖然10月最后一周北京樓市的成交量有所回暖，但這還是難以改變10月加速下滑的局面。“之前過旺的樓市交易，已經(jīng)透支了購買能量，再加上受房貸新政的影響，這個冬季的北京樓市，成交量將可能進(jìn)一步萎縮。”業(yè)內(nèi)人士表示：北京樓市目前正處于一種量價齊跌的狀態(tài)。
世聯(lián)行市場分析師楊璐預(yù)計(jì)，今年末到明年初，政策與市場的博弈將加劇買賣雙方的觀望情緒
。另外，有專家指出，目前房貸新政對北京市房地產(chǎn)市場影響的范圍及程度還難下結(jié)論，但已直接影響到北京市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。
看多買少 二手房成交量下滑
進(jìn)入11月份，二手樓市并沒有像業(yè)內(nèi)人士之前預(yù)測的“金11銀12”那樣活躍起來，相反，市民觀望的周期加長，觀望氣氛也愈加濃烈。“盡管看樓的消費(fèi)者不在少數(shù)，但是真正成交的并不多，很多二手樓買家都表示先看房，但并不急于出手。”一地產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人對記者表示。
由于觀望情緒的蔓延，不少希望在年底前能夠?qū)崿F(xiàn)套現(xiàn)的賣家一反前幾個月的“捂盤”、“反價”的態(tài)度，不僅可選擇的二手房源多了，在二手中介的房產(chǎn)報價也出現(xiàn)了一定程度的松動，部分報價比9月份最高價位下調(diào)了約5%，而一些之前對二手樓市期望值過高，以大大超出市場價的價格放盤的業(yè)主，也在這種形勢下，對物業(yè)的報價做了理性下調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過一段時間的政策消化期，房貸新政的影響已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，不少投資者為了規(guī)避政策風(fēng)險，紛紛開始出售手中的房源，從而導(dǎo)致市場上形成次新房放量小高潮。而由于房貸新政出臺后，在一定程度上限制了部分購房需求，并引發(fā)一些購房人的觀望，這使得高價房產(chǎn)業(yè)主因焦慮而提前出售房產(chǎn)。
中介公司的調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，七成總價150萬元以上房產(chǎn)的業(yè)主認(rèn)為出售壓力大，擔(dān)心“未來接盤者”不多，同時由于150萬元以上房產(chǎn)成交周期最長，導(dǎo)致目前雖然放量集中而成交卻異常慘淡，不少中介雖然有大量房源，但卻是無人問津，門可羅雀。
遏制炒房 調(diào)控作用立竿見影
此次的房貸新政，也被市場廣泛認(rèn)為是近幾年最有效地打擊投機(jī)炒房的手段之一。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，首付由三成提高到四成，意味著投資客的成本提高了30%，同時也意味著收益下降30%（因?yàn)橛?jì)算投資收益率時，投資者通常是以自有資金來計(jì)算，而不是總價），同時，更重要的是第二套房利率從原來下降10%到上浮10%，前后利率差了20%，炒房的收益空間被極大地擠出，風(fēng)險也就極大提升。他認(rèn)為，第二套房房貸新政，在很大程度上，沉重地打擊了市場的投資需求。
“一方面是房價過高和新政導(dǎo)致的需求銳減，銷售壓力空前加大，另一方面是資本運(yùn)作空間急劇縮小，融資難度倍增，絕大部分的房地產(chǎn)公司都將面臨巨大的資金壓力，此前捂盤惜售的開發(fā)商將為此付出巨大代價，未來一年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險將全面蔓延。”楊少鋒表示。雖然房貸新政在新房市場的反應(yīng)沒那么迅速，但是在二手房市場的作用卻立竿見影，而這正是調(diào)控見效的重要風(fēng)向標(biāo)。
面對系列調(diào)控組合拳，楊少鋒表示：“國家宏觀調(diào)控的政策主要在兩個方面，一是金融，二是土地。”而需要提醒所有房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士的是，目前中國房地產(chǎn)的問題表面看是房價過快上漲造成購房難的社會矛盾，核心原因則是土地和房屋的實(shí)物資產(chǎn)過快上漲所帶來的金融風(fēng)險在悄悄逼近。地產(chǎn)泡沫全國性蔓延，并與股市相結(jié)合，其結(jié)果是非常可怕的。所以，決策層果斷采取金融杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，提高房貸門檻，緊縮銀根，打擊投機(jī)炒房，降低金融風(fēng)險，目前從市場反應(yīng)看已見到實(shí)效。 |