|
對很多因房價偏高而望樓興嘆的消費者來說，限價房是一份新的期待。但作為一種有很強政策性的產(chǎn)品，限價房也會比其他住宅面臨更多需要明確的不定。業(yè)內(nèi)人士指出，限價房是一種階段性的產(chǎn)品，在房價較高的市場背景下出現(xiàn)，由于其特殊性，限價房無論是在政策層面還是在產(chǎn)品層面，至少有四方面需要破解的疑問。
誰能買到限價房？
在絕大多數(shù)消費者眼里，這是個最關(guān)心的問題；而對于政策的制定者來說，則更直接關(guān)系到政策的成敗。偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理兼研究中心總經(jīng)理張劍認為，同廉租房、經(jīng)濟適用房一樣，限價房同樣面臨著如何公平合理分配的問題，但在這一點上，顯然，以目前的機制，很難達到真正的理想狀態(tài)。
對于限價房的購買人群，現(xiàn)有的政策指標基本集中于這幾個方面：北京戶口、家庭首次置業(yè)以及一定數(shù)額的收入上限，但問題在于，“在目前的情況下，很難有一個系統(tǒng)去判斷一個人或者一個家庭的實際收入水平和房屋所有情況。”張劍認為，單是這一點，限價房在銷售上的難度就很大，必須有更為具體和更為先進的指標系統(tǒng)保障限價房的分配。
同樣爭論頗多的是“北京戶口”
這道門檻。“北京戶口的限制只能說是一種權(quán)宜之計，如果外地人也可以買限價房，那么就會有更多人進入北京，給城市帶來更大的膨脹和壓力。因此限制北京戶口，其實是控制人口規(guī)模的需要。”但同時張劍也指出，對于長期工作和生活在北京的外地人來說，這樣的限制確實有失公平，因此，單純的限制或者放開都不是最理想的方案，需要有一個更具體、更細致、更有針對性的政策出臺，才能解決由戶口所引發(fā)的限價房分配矛盾。
房子升值誰受益？
讓房子成為消化住宅剛性需求的載體，而不是有錢人投資發(fā)財?shù)墓ぞ撸匀皇窍迌r房政策出臺的初衷之一。但不可回避的是，在“漲”聲一片的房地產(chǎn)市場里，因土地升值而帶來的房產(chǎn)價值的提高是一件自然而然的事，而作為本身就遠低于市場上普通商品房價格的限價房，房屋在尚未建成時就已被注定擁有著比其實際售價高出很多的價值。
這就帶來一個問題，對于限價房的購買者來說，當他們有能力改善自己的居住條件，準備更換住宅時，他們是否可以像目前經(jīng)濟適用房滿5年可作為商品房再上市交易一樣，隨行就市，把手里的限價房按當時市場價格出售或者出租呢？
顯然，這種可能是不合理的。偉業(yè)控股公司副總張劍指出，限價房的價格低，是建立在政府限地價、開發(fā)商限房價這兩大基礎之上的。那么，作為一種“不完全的”商品房，當購買者已經(jīng)不需要限價房來解決居住問題時，限價房也不應該被視作一件普通的商品被居住者按市場情況出售。
“這其實是一個產(chǎn)權(quán)問題。”張劍指出，如果限價房的產(chǎn)權(quán)完全在購房者手里，那么他自然有權(quán)對限價房進行出售或者以其他方式來處置，并從中獲益；而如果購房者手里是“不完全產(chǎn)權(quán)”，產(chǎn)權(quán)與政府共有，那么政府也處置這套房產(chǎn)時也擁有發(fā)言權(quán)，就可能讓限價房始終發(fā)揮其本來的作用和意義。
能否成為“問題房”？
圍繞限價房的另一個疑問在于建筑本身。我們知道，在住宅價格中，除了土地價格和相關(guān)稅費，設計成本、建筑成本以及開發(fā)商一定比例的利潤都是缺一不可的組成部分。然而，限價房之所以能夠“限價”，壓縮開發(fā)商的利潤空間幾乎是注定的重要途徑，而對于以追求經(jīng)濟效益最大化為首要生存目標的商人而言，可不可能讓他們心甘情愿地降低利潤，而非通過降低成本的方式來“兼顧”利潤和價格，在很多人眼里都是一個碩大的問號。
張劍認為，如果開發(fā)商為不過多犧牲利潤，在建筑上能省則省，甚至不惜偷工減料，那么一旦發(fā)生嚴重的質(zhì)量問題，讓限價房成為了“問題房”，所產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和社會不良影響都是非常嚴重的。而即使開發(fā)商在建筑質(zhì)量上沒有動什么手腳，但同樣出于節(jié)約成本的考慮，降低了建筑的品質(zhì)，或者壓縮了設計成本，即使短期內(nèi)滿足了人們的居住需求，長期來看也會成為城市的負擔。
限價房能走多遠？
“目前的住宅建設大體可以分為兩類，一類是市場性的，一類是政策性的。”偉業(yè)控股公司副總張劍告訴記者，對于前者而言，完全由市場調(diào)節(jié)，按照供需關(guān)系來實現(xiàn)價格的浮動；而對于后者，目前相對成型的是廉租房和經(jīng)濟適用房，雖然政策都有待進一步完善，但畢竟有實踐的經(jīng)驗。但對于限價房來說，從其性質(zhì)是介于市場和政策之間，如何協(xié)調(diào)好政策與市場之間的關(guān)系本身就是一個難題；同時，限價房在此之前幾乎沒有什么可供參考的經(jīng)驗，各個城市在執(zhí)行過程中都不同程度地遇到了一些問題，因此限價房從無到有、從不成熟到成熟的過程，必然是對政府執(zhí)政能力的一次非常嚴峻的考驗。
同樣面臨考驗的還有經(jīng)濟因素。張劍說，將土地作為限價房用地，背后還意味著財政收入的犧牲，因此經(jīng)濟的壓力同樣是對政府的一個考驗。而在財力和執(zhí)行能力的雙重考驗下，限價房能否順利發(fā)展下去，并且作為一項有很強連續(xù)性的政策一以貫之，都需要由時間給出最后的答案。 | 
