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9月16
日，北京金融街購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)，加上此前中關(guān)村、CBD、望京的大型購(gòu)物中心相繼開(kāi)業(yè)，北京今年掀起了一股購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)熱潮。據(jù)國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行研究統(tǒng)計(jì)，北京計(jì)劃開(kāi)業(yè)的店鋪面積將達(dá)410
萬(wàn)平方米，相當(dāng)于近100個(gè)中友百貨、70個(gè)北京新世紀(jì)廣場(chǎng)、40
個(gè)SOGO。
如此快速擴(kuò)張是否會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩？諸多購(gòu)物中心市場(chǎng)前景如何？近日，《市場(chǎng)報(bào)》記者獨(dú)家專訪了經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)黃國(guó)雄教授。
租售供大于求
目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱，黃國(guó)雄教授用一組數(shù)據(jù)證明了這一點(diǎn)。他說(shuō)：“進(jìn)入新世紀(jì)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，
2001-2006，年六年平均增幅為26.5%。2006年增幅雖有所回落，但投資總額仍高達(dá)2345.38億元，比上年增加17.3%。北京商業(yè)用房投資增長(zhǎng)高達(dá)100.1%，上海為51.1%。2006年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)工面積達(dá)2.35億平方米，當(dāng)年竣工面積為5900萬(wàn)平方米。預(yù)示著今后數(shù)年將有大批商業(yè)用房建成并投入租售。”
黃國(guó)雄分析說(shuō)，實(shí)際上，在商業(yè)營(yíng)業(yè)面積供給迅速增加的同時(shí)，空置率也在上升，僅2006年上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積空置率即高達(dá)2878萬(wàn)平方米，較上年同期增加21%，比商品房空置率高出18%。今年以來(lái)，商鋪供給過(guò)剩的情況繼續(xù)發(fā)展。這些情況，意味著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的時(shí)期，將受到雙重考驗(yàn)。
他告訴記者，今后，中國(guó)商業(yè)企業(yè)發(fā)展變化將非常大，零售市場(chǎng)的企業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，將進(jìn)一步影響上游制造商和批發(fā)商的市場(chǎng)格局；而成熟的大型零售商之間的競(jìng)爭(zhēng)，將進(jìn)一步向“質(zhì)”的方向發(fā)展。與此同時(shí)，外資流通企業(yè)在擴(kuò)大市場(chǎng)份額的同時(shí)，在向流通環(huán)節(jié)的上游滲透；流通相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也面臨著進(jìn)一步洗牌，重點(diǎn)即在于橫跨流通和房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在零售商發(fā)展求“質(zhì)”的年代，商業(yè)地產(chǎn)商如果還在繼續(xù)單純求“量”和“面積”的比拼，而忽視對(duì)零售商客戶的專業(yè)服務(wù)，必定會(huì)陷入發(fā)展困境。
過(guò)熱存在風(fēng)險(xiǎn)
黃國(guó)雄分析說(shuō)，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)期，存在著越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的傾向。主要表現(xiàn)可用四句話概括：“總量接近飽和，結(jié)構(gòu)多方失衡，泡沫凸現(xiàn)，空置率上升。”實(shí)際開(kāi)發(fā)時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商往往片面注重零售店鋪對(duì)整座商業(yè)用房的吸引作用，一味講求寬敞豪華。不僅抬高了底商房?jī)r(jià)，也抬高了整座商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格（包括公寓、寫(xiě)字間等），從而造成商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡，租購(gòu)需求減少，閑置率不斷上升。零售商業(yè)過(guò)分集中于對(duì)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)，有條件的大干快上，不具備條件的也一擁而上，致使全國(guó)許多城市購(gòu)物中心遍地開(kāi)花。
有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)的40余座城市，每年新增80多家購(gòu)物中心，一些人口只有20多萬(wàn)的城市卻建了幾個(gè)購(gòu)物中心。有的購(gòu)物中心一天流水只有1萬(wàn)元，不少購(gòu)物中心有場(chǎng)無(wú)市、有商無(wú)業(yè)，倒閉、轉(zhuǎn)向的不在少數(shù)，浪費(fèi)了大量投資。
黃國(guó)雄坦言：“有些人說(shuō)中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入購(gòu)物中心大發(fā)展期。這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的。我認(rèn)為，中國(guó)的MALL（大型購(gòu)物中心）
應(yīng)該慢些走。” 因?yàn)槲覀儽仨氄曃覈?guó)整體人均消費(fèi)水平不足的現(xiàn)實(shí)。去年全國(guó)開(kāi)工的面積按 660 個(gè)大小城市計(jì)算，平均每個(gè)城市開(kāi)工 35
萬(wàn)平方米，規(guī)模超過(guò)了實(shí)際需求。從世界的經(jīng)驗(yàn)看，人均 GDP 在 2000 美元— 3000 美元可起步；人均 GDP 在 3000 美元— 5000
美元的可發(fā)展；人均 GDP 在 5000
美元以上可進(jìn)入快速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)水平達(dá)不到就不能上。
購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)是小型化，并非越大越好。據(jù)今年福布斯統(tǒng)計(jì)，世界十大購(gòu)物中心有八個(gè)在亞洲，其中中國(guó)占4個(gè)，面積由以前的二三十萬(wàn)平方米，發(fā)展到四五十萬(wàn)平方米，甚至更大，都想爭(zhēng)當(dāng)所謂亞洲第一、世界一流。所以，遏制國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展和結(jié)構(gòu)失衡已經(jīng)刻不容緩。
商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展
黃國(guó)雄說(shuō)：“中國(guó)的問(wèn)題是重規(guī)劃，不重策劃。有塊地就可以建場(chǎng)，不管適不適合，商業(yè)無(wú)權(quán)選址。開(kāi)發(fā)商拿來(lái)地就建，缺乏策劃，沒(méi)有消費(fèi)目標(biāo)群體，更談不上細(xì)致服務(wù)，所以很難保本經(jīng)營(yíng)。因此，商業(yè)地產(chǎn)商要重策劃。市政在批商業(yè)規(guī)劃時(shí)，一定要有專業(yè)人士參與，多少人口的地方批商業(yè)中心，什么地區(qū)配區(qū)域性的，什么地方是大型的，應(yīng)有科學(xué)依據(jù)。亂建購(gòu)物中心自然造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。”
黃國(guó)雄同時(shí)指出，商業(yè)地產(chǎn)商將有三大發(fā)展機(jī)會(huì)：
第一，隨著政府增加平價(jià)住房供給政策的逐步落實(shí)，商鋪?zhàn)馐坌枨髸?huì)有所回升。
第二，社區(qū)商業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間，其中改建擴(kuò)建原有網(wǎng)點(diǎn)的需求，以及事實(shí)上業(yè)已存在的城郊“小產(chǎn)權(quán)房”集聚，將使商業(yè)地產(chǎn)找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
第三，轉(zhuǎn)變商鋪開(kāi)發(fā)理念，從追求短期單贏轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期共贏。目前，有的大城市房地產(chǎn)商從過(guò)去的“炒鋪”變?yōu)椤俺瓷獭保瑢?duì)著名品牌的連鎖商家實(shí)行“零租金進(jìn)駐”，以培育店鋪資產(chǎn)。
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