|
60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人。”以房養(yǎng)老”，這種從國(guó)外傳過(guò)來(lái)的生活方式，在國(guó)內(nèi)也開(kāi)始熱了起來(lái)。記者昨日獲悉，由南京市養(yǎng)老服務(wù)協(xié)會(huì)和中國(guó)人壽保險(xiǎn)南京分公司花了3個(gè)月的時(shí)間研制出來(lái)的新型“以房養(yǎng)老”方案已經(jīng)出爐，目前在南京73個(gè)區(qū)縣已經(jīng)全面推行，面向南京所有的老人。
相比國(guó)外的倒按揭“以房養(yǎng)老”方式，這種新模式有何不同?昨天有關(guān)部門人士對(duì)此作了一番解釋。至于這種模式能否推行下去，業(yè)內(nèi)人土不太看好。
新型模式：每月領(lǐng)生活費(fèi)一直領(lǐng)到去世
據(jù)南京市養(yǎng)老服務(wù)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、允德樂(lè)齡老年服務(wù)中心主任丁渝平介紹，這種新模式就是老人(60歲以上)通過(guò)將自己的房產(chǎn)抵押或上市買賣兩種形式，換成現(xiàn)金后，再交給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司給予10年期80％的有效確保給付。打個(gè)比方說(shuō)，房子買賣的價(jià)格是10萬(wàn)元，80％的資金就是8萬(wàn)元，10年期就是120個(gè)月，這樣每個(gè)月發(fā)放給老人667多元養(yǎng)老金。而如果房子值40萬(wàn)，老人每月就可以到保險(xiǎn)公司領(lǐng)取2600多元。這對(duì)于一個(gè)老人來(lái)說(shuō)，生活費(fèi)一般就夠了。
這種方式也分為兩種情況，視老人今后的壽命是否超過(guò)10年而定。丁渝平解釋說(shuō)，因?yàn)槭?0年確保給付，如果一個(gè)62歲的老人開(kāi)始投保養(yǎng)老，領(lǐng)了三年的月養(yǎng)老金后就去世了，后面還有7年的養(yǎng)老金，將由孝人指定的有效繼承人(可以是子女，也可以是社會(huì)福利機(jī)構(gòu))按月領(lǐng)取，一直領(lǐng)滿10年為止。如果老人一直活到92歲，等于在投保后還有30年的壽命，在這30年內(nèi)，每月還是按10年確保期內(nèi)的金額領(lǐng)取養(yǎng)老金。老人活多少年，這錢就可以領(lǐng)多少年。
中國(guó)人壽南京分公司有關(guān)人士表示，這說(shuō)白了就是一個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，目前沒(méi)有上下限，哪怕一兩萬(wàn)投保額也可以，10年內(nèi)還是按照80％的確保額度進(jìn)行支付。而且因?yàn)槭?0歲以上的老人就可以投保，所以在60歲以上歲數(shù)越小投保越好，因?yàn)槿绻瑯邮?8歲去世，60歲投保的老人可以領(lǐng)18年養(yǎng)老金，而65歲才投保的老人實(shí)際才領(lǐng)了13年。
抵押房子買保險(xiǎn)?銀行不肯
一般的房子至少值30-50萬(wàn)，每月豈不是能領(lǐng)到兩三千?這事聽(tīng)起來(lái)還真不錯(cuò)。然而記者調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，這種方案的第一關(guān)——“找銀行”，就有大麻煩。首先要把房子抵押給銀行或者賣掉，取得現(xiàn)金，但記者問(wèn)了一下，幾乎所有銀行都沒(méi)有“給你貸款，卻不用按月還貸，只等最后結(jié)算”的好事。
工商銀行江蘇分行房貸部的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，他們現(xiàn)在接受現(xiàn)房抵押貸款，一般可以貸到房產(chǎn)原值的50％。如果房子是住宅，最高能達(dá)到80％，如果房子是商住性質(zhì)，比例則沒(méi)有這么高。但抵押貸款的前提是看貸款人拿這個(gè)錢做什么，如果是買房、買車等消費(fèi)性質(zhì)，就可以放貸；買股票等風(fēng)險(xiǎn)性較大的則不于受理。“拿貸款去買保險(xiǎn)?雖然不是去揮霍，但這個(gè)用途目前肯定沒(méi)列人可放貸之列。”
即使老人能以其他目的從銀行順利得到貸款，也必須按月還貸。記者算了一下，10萬(wàn)元的貸款給保險(xiǎn)公司，老人每月能領(lǐng)667元；而10萬(wàn)貸款貸10年，按現(xiàn)行的7．83％的5年以上的消費(fèi)貸款年利率計(jì)算，月供高達(dá)1204元，整個(gè)是“入不敷出”。
賣掉房子買保險(xiǎn)?有利有弊
看來(lái)只有把房子賣掉才能進(jìn)行這種“以房養(yǎng)老”了。“可這和拿現(xiàn)金買養(yǎng)老保險(xiǎn)又有什么不同呢?而且房子賣掉了，我住哪兒呢?”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，他想了一下，這種新型的養(yǎng)老模式，實(shí)際是要舍棄房產(chǎn)的。
“中國(guó)人的觀念就是要留住房產(chǎn)，否則家庭關(guān)系會(huì)或多或少受影響。如果我肯把房子賣了，那幾十萬(wàn)為什么要給保險(xiǎn)公司呢?保險(xiǎn)公司10年內(nèi)只是按本金的80％給付，實(shí)際上幾十萬(wàn)放上10年，利息都不少，保險(xiǎn)公司拿它去投資，收入更可觀，但我卻享受不到這部分收益。”這位業(yè)內(nèi)人士表示，投保的好處在于保險(xiǎn)公司能“管到去世”，但不好的地方就是錢一下子砸進(jìn)去了，老人如果有突發(fā)大病，需要個(gè)5-10萬(wàn)，這該怎么辦?
但國(guó)外的“以房養(yǎng)老”可不是這么回事。老人不用賣房，可以住在房子里，每月拿養(yǎng)老金直到安然辭世。這種業(yè)務(wù)叫做“倒按揭”，即住房反向抵押。
大勢(shì)所趨但金融政策障礙需突破
“以房養(yǎng)老”，看上去挺美，為什么在我們國(guó)家很難操作呢?
“以后如果我們銀行和保險(xiǎn)公司混業(yè)經(jīng)營(yíng)了，就可以做了。”工商銀行江蘇分行的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，做這個(gè)業(yè)務(wù)既要對(duì)老人的壽命做出“精算”(即對(duì)人們平均壽命作出統(tǒng)計(jì)預(yù)估，確保經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)不賠本)，這需要保險(xiǎn)公司來(lái)做，所以銀行現(xiàn)在做不起來(lái)；而且還需要放貸，這個(gè)目前是銀行的業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)公司也做不起來(lái)。目前國(guó)內(nèi)的金融業(yè)是分業(yè)經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槟壳般y行的風(fēng)鹼是由保險(xiǎn)公司承保的，這就要求兩個(gè)系統(tǒng)有一定獨(dú)立性，所以要混業(yè)經(jīng)營(yíng)，一時(shí)也不太可能。
國(guó)外的金融機(jī)構(gòu)是混業(yè)經(jīng)營(yíng)，國(guó)內(nèi)也有外資銀行，能不能找他們做?“我們遵守的是和國(guó)內(nèi)銀行一樣的制度。”南京一家外資銀行的知情人士告訴記者，其實(shí)，“精算”老人壽’命并不是什么大問(wèn)題，銀行可以找專門的機(jī)構(gòu)來(lái)算。關(guān)鍵問(wèn)題是目前國(guó)內(nèi)不允許銀行“經(jīng)營(yíng)”自用房產(chǎn)以外的房產(chǎn)。
“為什么這個(gè)業(yè)務(wù)要讓市民先把房子折現(xiàn)，因?yàn)榘匆?guī)定，他們不能直接收房子，銀行也是一樣。”這位人士告訴記者，這主要是擔(dān)心銀行自己炒房。以他們的力量和手法，金融機(jī)構(gòu)要是掌握大量房產(chǎn)，那樓市的過(guò)熱就更難控制了。而在國(guó)外，對(duì)“倒按揭”是有嚴(yán)格監(jiān)管的。但這位人士最后表示，這肯定是“大勢(shì)所趨”，國(guó)內(nèi)要運(yùn)作，一是要突破政策門檻，二是要選好運(yùn)作機(jī)構(gòu)，這都需要政府部門的關(guān)心。 |