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“十一”長假期間，我在燕郊買了一套房，98平方米，均價5000元，當時交了定金一萬。”北京某單位的韓女士告訴記者，“開發(fā)商通知10月8日以后去辦理貸款，首付還是20%。”
韓女士此前在北京朝陽北路的某小區(qū)已經(jīng)貸款買了一套房，面積140余平方米。她所購買的這套房是在房貸新政發(fā)布之后。
根據(jù)央行、銀監(jiān)會9月27日發(fā)布的通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；同時，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
這次通知被人們普遍稱作“房貸新政”。
房貸新政威力不顯
和韓女士一樣，很多人仍在貸款購買自己的“第二套”房，首付并未提高。據(jù)北京著名的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)我愛我家公司提供的數(shù)據(jù)顯示：今年“十一”黃金周期間，二手房成交量同比增加36%，買賣房源和客戶登記量分別上升30%和35%，創(chuàng)下歷年最高記錄。
發(fā)布之前被各方盛傳的“房貸新政”并沒有發(fā)揮人們想象的威力。
“最近一段時間房價上漲比較厲害，百姓的漲價預(yù)期比較強烈，增加二套房貸款首付比重，有利于震懾投機，同時降低普通購房者的購房沖動。”北京大學(xué)副教授、中國民營企業(yè)研究所執(zhí)行所長黃俊立接受《市場報》記者采訪時說。
至于這一政策能在多大程度上遏制住房投資，黃教授認為還有許多其他因素需要考慮，存在不確定性。
首先，考慮購買第二套房的大都是相對富裕的群體，首付比例僅提高一成對他們的影響有限，而且對于首付比例一直在四成以上的別墅、高檔公寓等則不會有影響。
其次，在操作層面，由于配套措施不健全，政策效率可能會“打折扣”。對第二套住房放貸提高40%，在執(zhí)行層面上存在相當大的難度。具體表現(xiàn)在第一套和第二套的界定上，不少家庭，在由第一個家庭分解為兩個家庭時，上代和下代之間購置的新房算不算第二套？還有，不少人是在幾個城市異地置業(yè)，確定是否屬“第二套”難度很大。
事實上，在這家銀行貸款，又在那家銀行貸款，銀行間因為競爭，對確定“第二套”、“第三套”的積極性并不高。誰去界定“第二套”？如何監(jiān)管？這些都是問題。
黃俊立教授告訴記者，提高第二套住房按揭首付的思路，其實早在2003年央行的121號文件就有明確規(guī)定。對貸款購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當提高首付款比例。直到2006年6月1日起，商品房貸款首付比例才調(diào)高為30%，自住購買90平方米以下的房子首付仍可執(zhí)行20%。但后來執(zhí)行得怎樣，并沒有監(jiān)督。
抑制炒房還需配套措施
中國社科院金融研究所研究員易憲容接受《市場報》記者采訪時說，房地產(chǎn)市場投資者，不會真的有那么多錢用來炒作房地產(chǎn)，肯定是利用了銀行便利的金融杠桿，住房信貸新政策就是要打擊這部分炒房者。
還有，這次新政并非僅針對房地產(chǎn)市場的需求一方，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有一些新的規(guī)定。比如，對項目自有資金的要求，對囤地或囤房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對其發(fā)放貸款的要求等。這些政策都表明，房地產(chǎn)市場的信貸可能會全面收縮。
“如果該文件能制定出更為詳細的執(zhí)行規(guī)則，就有可能會改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的市場預(yù)期。目前的關(guān)鍵問題是如何落實與執(zhí)行文件。這還有待于進一步觀察。”易憲容說。
中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教師蔡如海博士接受記者采訪時認為，在當前流動性過剩的背景下，熱錢去處并不多，樓市和股市是最大的兩個選擇。對于各家銀行來說，房貸仍是一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。他們會不會積極配合仍是未知數(shù)。
據(jù)央行最新統(tǒng)計，今年6月末，全國商業(yè)性個人住房貸款達到25720億元，相比10年前增長了135倍，除了為滿足居住要求而貸款購房的置業(yè)者外，炒房大軍自然也選擇房貸作為投資杠桿
。事實上，已出售房產(chǎn)空置率一直居高不下，證明樓市投資成分非常之大。
黃俊立認為，房價漲得太快，超過了一般百姓的經(jīng)濟承受能力。但是很多房子掌握在投機者和投資者手里，應(yīng)當通過增加房屋持有成本來促進賣房，這樣控制房價可能會更有效。 |