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        “誘惑利率”將引爆更大規(guī)模次貸危機(jī)
            2007-09-25    魏紅欣    來源:國際金融報(bào)

          “從這個(gè)月開始,我每個(gè)月的還款額將從原來的1300美元增加到1800美元。更可怕的是,由于房價(jià)下跌,我現(xiàn)在的個(gè)人房屋資產(chǎn)已經(jīng)縮水為零。”面對美國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的持續(xù)低迷,家住新澤西州米德爾頓的羅伯特·馬睿甚是擔(dān)憂。
          馬睿的擔(dān)憂不無道理。美國商務(wù)部9月19日最新公布的數(shù)據(jù)顯示,8月份房屋開工數(shù)量下滑2.6%,降至自1995年以來的最低點(diǎn),營建許可也降至12年最低。房地產(chǎn)市場的持續(xù)疲弱加劇了人們對美國經(jīng)濟(jì)前景的看淡。“房屋開工率再度顯示,惡化的基本面持續(xù)令樓市承壓,今年復(fù)蘇的希望消退。”美銀證券分析師 Gary Bigg稱。

        “誘惑利率”成罪魁禍?zhǔn)?/STRONG>

          馬睿在紐瓦克自由國際機(jī)場做維修工作,年收入在9萬美元左右。2002年開始,馬睿通過“可調(diào)整利率抵押貸款”購買了一套26.5萬美元的房子。那時(shí)他并不太在意,可現(xiàn)在當(dāng)5年的超低利率優(yōu)惠期即將結(jié)束,面對與日俱增的還款壓力和節(jié)節(jié)下跌的房價(jià),他顯得語無倫次,“我的生活被完全打亂了。越來越多的還款額簡直令人崩潰,我不知道今后該怎么辦。”
          和馬睿一樣,在美國龐大的次級抵押貸款大軍中,有45萬借款人未來3個(gè)月內(nèi)將不得不面臨還款額上漲的窘境,其中有20多萬人甚至可能失去房屋,陷入三難境地——還不起款、賣不成房、融不到資,而美國政府推出的住房援助計(jì)劃也和他們沾不上邊兒,違約成了不可避免的事情。
          這兩年興起的“可調(diào)整利率抵押貸款”,如今成了不少美國人流離失所的罪魁禍?zhǔn)住.?dāng)初,對于那些低收入或信用評級較低的貸款買房者來說,“可調(diào)整利率抵押貸款”不僅讓他們早日搬進(jìn)了大房子,其中一部分人還只需支付很低的利息。但是享受了幾年“誘惑利率”的貸款者,一旦優(yōu)惠期結(jié)束,房貸的利率就會從1%- 2%的超低利率上升到正常市場利率。
          全美最大的抵押貸款數(shù)據(jù)和分析公司First American Loan Performance稱,目前已經(jīng)有27%的貸款者拖欠過一次房貸,這也使得他們被劃出上個(gè)月布什總統(tǒng)制定的聯(lián)邦住宅管理局援助名單之外。“如果抵押貸款會出現(xiàn)問題,很有可能就是這兩年的可調(diào)整利率抵押貸款。”該機(jī)構(gòu)在最近的研究報(bào)告中表示。

        次貸危機(jī)僅僅是個(gè)開端

          美國的房地產(chǎn)抵押貸款分為普通貸款和次級貸款兩種,前者針對信用記錄良好、償債能力較強(qiáng)的貸款人,后者針對信用等級較差、償債能力較弱的貸款人;按照付息方式,又可分為固定利率貸款和可調(diào)整利率貸款。
          2004年后,隨著房價(jià)持續(xù)攀升,利率不斷調(diào)高,許多借款人轉(zhuǎn)而尋求非標(biāo)準(zhǔn)付款形式的房貸,以減輕其還本付息的壓力。
          美國Core Logic研究所數(shù)據(jù)顯示,未來三個(gè)月內(nèi),這些曾經(jīng)享有“誘惑利率”的貸款者,月還款額將平均增長26%,約400美元。與此同時(shí),房價(jià)下跌和未售出房屋數(shù)量增加,讓次級抵押貸款者們看不到任何“新生”的希望。
          分析人士指出,次級抵押貸款和可調(diào)整利率貸款的迅猛發(fā)展很大程度上使美國住宅市場得以在2004年到2005年延續(xù)繁榮。次貸危機(jī)或許僅僅是一個(gè)開端,更大規(guī)模的危機(jī)很可能隨更多可調(diào)整利率貸款的優(yōu)惠期結(jié)束而爆發(fā)。

        “大蕭條”以來首跌

          “現(xiàn)在很多人的抵押貸款額都超出了房屋價(jià)值,不少人說不定要被掃地出門了。”房貸市場研究機(jī)構(gòu)Wholesale Access Mortgage Research & Consulting主席戴維·區(qū)德偉說,“這樣將有更多房屋在市場上出售,現(xiàn)在已經(jīng)有很多了。”
          而美聯(lián)儲本周二公布的0.5%降息政策,對這部分可調(diào)整利率抵押貸款人的正面影響很小,加州大學(xué)洛杉磯分校安德森預(yù)測研究院主任利默說:“這不會改變房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,以及糾正違約等行為。”
          “利率重置帶來的風(fēng)險(xiǎn)不會一次性爆發(fā),而會在接下來的5年中蔓延,雖然一些違約事件在2006年就爆發(fā)了,但是大多數(shù)可調(diào)整利率貸款的優(yōu)惠期會在 2007年、2008年甚至更晚些時(shí)候結(jié)束,所以利率重置的風(fēng)險(xiǎn)要好幾年才能徹底釋放。”美國地產(chǎn)分析師Christopher L. Cagan指出。
          經(jīng)濟(jì)學(xué)家們紛紛預(yù)言,美國房地產(chǎn)市場的低迷時(shí)期遠(yuǎn)未結(jié)束。芝加哥全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家尤恩甚至警告,美國房價(jià)很可能出現(xiàn)自上世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條以來的首次下跌。就在上一周,美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會第9次調(diào)低房屋銷售預(yù)期,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場衰退將延遲到2008年,新房銷售額預(yù)計(jì)下跌 24%。

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