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加息接二連三，信貸投放套上“緊箍咒”，但房貸業(yè)務(wù)卻“樂(lè)開(kāi)懷”。央行上海總部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，滬上中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款繼續(xù)猛增71.3億元，比7月份多增12.6億元，創(chuàng)2005年以來(lái)單月增量新高。
個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，是各大銀行希望看到的。某銀行人士稱，信貸投放收緊后，中資銀行“輕公重私”的傾向明顯，貸款增量主要“奔向”個(gè)貸領(lǐng)域。上月，滬上中資金融機(jī)構(gòu)新增人民幣個(gè)人貸款79.6億元，占其當(dāng)月全部貸款增量的99％。在個(gè)貸業(yè)務(wù)中，房貸是重中之重，自然“一馬當(dāng)先”。
其實(shí)，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的紅火，在上半年就初見(jiàn)端倪。6月末，滬上中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額為2553.49億元，比年初增加68.01億元，同比多增加142.19億元，余額同比增長(zhǎng)3.37％。而在去年同期，房貸業(yè)務(wù)曾備受同比滑坡的困擾，增量為－74.18億元。今年6月，個(gè)人住房貸款增加45.43億元，比5月份增長(zhǎng)4.3倍，當(dāng)月增量幾乎是前5個(gè)月累計(jì)增量（22.58億元）的兩倍。“5?30股市暴跌”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，個(gè)人房貸隨之出現(xiàn)飆升。
某股份制銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，房貸業(yè)務(wù)具有一定的“靠天吃飯”特征，目前的火爆，主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的影響。據(jù)了解，上月，滬上中資商業(yè)銀行的新建房貸款增加46.2億元，二手房貸款增加25.1億元。
業(yè)內(nèi)人士否認(rèn)目前的房貸業(yè)務(wù)猛增是以降低門(mén)檻為代價(jià)，相反，房貸的審核較過(guò)去更嚴(yán)格了。國(guó)內(nèi)個(gè)別城市的銀行叫停二手房貸款業(yè)務(wù)，有的提高首付比例，滬上銀行雖沒(méi)有采取“激進(jìn)”做法，但隱形門(mén)檻抬高不少。客戶資信、房產(chǎn)評(píng)估、首付比例的把握等，更多的風(fēng)險(xiǎn)控制舉措落實(shí)到位。就連不受貸款額度限制的外資銀行也
“不甘寂寞”，首付成數(shù)提升至5成以上。
境外危機(jī)頻發(fā) 中資行應(yīng)引以為戒
美次貸危機(jī)尚未平息，英國(guó)諾森羅克銀行又陷入了擠兌風(fēng)波。據(jù)稱，諾森羅克銀行今年以來(lái)的放貸業(yè)務(wù)猛增，前8個(gè)月該行凈貸款激升了43%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)所能承受的壓力。
其實(shí)，房貸對(duì)銀行的潛在隱患是各方公認(rèn)的，其根源是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款過(guò)于依賴，開(kāi)發(fā)商自有資金不足。至6月末，滬上中資銀行商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4860.77億元，比年初增加176.03億元，同比少增97.40億元，房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)7.30％，增速比去年末下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重為31.7％，比年初下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。
諾森羅克銀行擠兌風(fēng)波還提醒國(guó)內(nèi)銀行注意個(gè)人貸款過(guò)度風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，很可能掩蓋矛盾。房貸長(zhǎng)則30年，橫跨幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，一旦出現(xiàn)就業(yè)波折及經(jīng)濟(jì)蕭條，銀行可能被貸款者支付能力下降而“拖下水”。
據(jù)悉，滬上銀行個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量整體較好，但危險(xiǎn)因素并非沒(méi)有。至6月末，中資商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款余額21.62億元，比年初增加1.97億元；不良貸款率0.85％，比年初上升0.06個(gè)百分點(diǎn)。盡管上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，但至6月末，中資商業(yè)銀行住房開(kāi)發(fā)不良貸款比年初增加7.67億元，不良率1.79％，比年初上升0.61個(gè)百分點(diǎn)。
利率累升刺激提前還貸
銀行正“沉浸”在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)猛增中，但到年末，很可能遭遇強(qiáng)勁的提前還貸潮。由于大部分客戶房貸利率是一年調(diào)整一次，一次加息27個(gè)基點(diǎn)，雖然幅度不大，但累計(jì)的貸款成本增加還是很明顯。從2004年10月29日本輪第一次加息開(kāi)始，央行共先后9次上調(diào)利率。有人算過(guò)一筆賬，以總額40萬(wàn)元、期限20年的住房按揭貸款為例，歷次加息最終累加的總還款額增加近12萬(wàn)元。
上述貸款負(fù)擔(dān)的增加，是客戶尚未完全體驗(yàn)到的。今年以來(lái)5次加息，要到明年才會(huì)感受到壓力。去年年末的5年以上期貸款基準(zhǔn)利率是6.84%，房貸優(yōu)惠利率是5.814%，而現(xiàn)在5年以上期貸款基準(zhǔn)利率升至7.83%，優(yōu)惠利率則為6.6555%。若年內(nèi)CPI還是難以控制住過(guò)快上升勢(shì)頭，貸款者新增的貸款壓力還會(huì)加大。對(duì)于那些沒(méi)能申請(qǐng)到房貸優(yōu)惠利率或每月還款數(shù)額較大的客戶來(lái)說(shuō)，貸款壓力的增加不容低估。有人抱怨：貸款利率多次上升后，向銀行貸款購(gòu)房等于多送銀行一輛車(chē)。
某銀行人士告訴記者，去年雖然貸款兩次加息，但年末沒(méi)有出現(xiàn)較大的提前還貸潮。據(jù)他分析，去年股市火爆，貸款者有更好的資金用途，也就不急于提前還貸。但今年情況不同，一是累計(jì)加息幅度較大，二是股市處于高位震蕩。
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，提前還貸潮將給銀行帶來(lái)雙重壓力。一方面，提前還貸會(huì)拖累銀行房貸余額的增加，若提前還貸10億元，只有增量房貸20億元，才使房貸余額增加10億元。因而，大部分銀行給提前還貸設(shè)置門(mén)檻，甚至與客戶玩起“拖延術(shù)”。另一方面，提前還貸的主要為償付能力較強(qiáng)的客戶，更加突出了銀行房貸資產(chǎn)中欠佳的部分。
建行報(bào)告：銀行房貸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期
建行研究部日前發(fā)布報(bào)告指出，雖然當(dāng)前我國(guó)并沒(méi)有典型的次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)，但我國(guó)住房按揭貸款同樣有風(fēng)險(xiǎn)，并正逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。我國(guó)要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，加快住房抵押貸款證券化，健全金融機(jī)構(gòu)內(nèi)控機(jī)制。
近年來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房不良貸款數(shù)額呈攀升趨勢(shì)，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3－8年。數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23億元升至2006年底的11760.66億元，個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億元升到2006年末的192.41億元。
我國(guó)住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴(yán)，使一些不符合條件的借款人得到貸款是房貸風(fēng)險(xiǎn)所在。銀行業(yè)要加大對(duì)住房貸款審查力度，建立完善個(gè)人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個(gè)人收入證明等征詢材料判斷和決策，提高對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房貸款的首付比例等，完善風(fēng)險(xiǎn)管理。 |