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近日，國家發(fā)改委公布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，延續(xù)了上半年以來的上漲行情。（昨日本報B03版）
事實上，從這兩年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施來看，政府不是不作為，而是作為不到位。
倒是國家統(tǒng)計局局長謝伏瞻近日在《對話》欄目所說的“房價上漲屬世界趨勢”牽涉出一個核心問題，那就是在世界性的貨幣流動性過剩引發(fā)了世界性的房價高企，絕不僅僅是一個實物供求關(guān)系問題，而主要是一個投資問題。如果政府主要決策者仍然以對待家電、衣物等普通商品的態(tài)度來對待房地產(chǎn)市場，會發(fā)生極大偏差。
房地產(chǎn)作為投資品，與融資成本無關(guān)，而與收益率有關(guān)。
目前房價的漲幅使開發(fā)商以一年期貸款利率6.57%從銀行獲得貸款成本顯得無足輕重，即便以地下市場的15%以上的利率獲利貸款，只要開發(fā)之后的收益遠(yuǎn)高于成本，對開發(fā)商而言，就是能夠接受的資金價格。
更何況，目前房地產(chǎn)貸款仍然屬于優(yōu)質(zhì)貸款之列，不顧銀監(jiān)會的禁令，許多銀行仍在利潤壓力下狂熱追捧。并且，為了獲得更加優(yōu)質(zhì)的個人房貸業(yè)務(wù)，銀行對開發(fā)商網(wǎng)開一面亦成為常態(tài)。
房地產(chǎn)作為投資品，還與心理預(yù)期密切相關(guān)。與股市相同，一旦形成上漲預(yù)期，囤積待漲就成為必然之舉。當(dāng)資金在樓市越積越多，當(dāng)購房者紛紛求購，市場就會以資金為王的形式，坐實樓市高價的真實性。
只有承認(rèn)樓市是重要的投資品種，政府才能順勢而為，不至于讓政策一再調(diào)控。
不過，上述分析并不意味著中國房地產(chǎn)業(yè)不存在風(fēng)險，相反，風(fēng)險巨大。
第一，跟股市一樣，房地產(chǎn)市場可以坐莊，少數(shù)莊家能夠通過控制土地、以及大量資金杠桿撬動市場。從這個意義上來說，擁有土地所有權(quán)、可以控制土地出讓步驟的地方政府是一級莊家，而囤積了大批土地的大型房地產(chǎn)開發(fā)商是二級莊家；那些可以利用境內(nèi)外資金的開發(fā)商、以及能夠通過特殊渠道融資購買到大量平價房的投資者都是莊家鏈條上的重要環(huán)節(jié)。
政府為防范風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金、個貸首付比例作出嚴(yán)格規(guī)范，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)毫無疑義地顯示出，房地產(chǎn)大部分貸款仍然來自銀行，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購房貸款60%以上靠銀行支撐。上海銀監(jiān)局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月末，房地產(chǎn)貸款余額4萬億元，同比增長22.9%.股市莊家借雞生蛋的結(jié)果是，增加了系統(tǒng)性的金融風(fēng)險。
第二，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場興趣不減。國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的統(tǒng)計顯示，1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資222億元，同比增幅高達(dá)89.9%.各類外資基金接踵而至，各種限外令形同虛設(shè)。實際上，對于一個中等城市而言，30億美元已足以支撐起高房價的預(yù)期。一旦莊家與基金需要兌現(xiàn)，接到籌碼的國內(nèi)中小投資者以及成為房地產(chǎn)行業(yè)附庸的金融機(jī)構(gòu)就會成為最大的埋單者。
第三，保障住房與商品房混為一談，小戶型住宅未能平抑房價，反而促使高檔住宅價格上升，成為社會矛盾產(chǎn)生的焦點。國外房價上漲之所以大部分沒有釀成激烈的社會矛盾，那是因為保障型住房鑄就了房地產(chǎn)市場的堅實基礎(chǔ)，而我國廉租房資金動用5%的土地出讓金尚且不易，更不必說動用公共財政。
第四，一些政府部門對于增加供給的理解過于片面，除了理解到第一層面即從土地、融資、加快交易等方面增加住宅供給，還有必要認(rèn)真對待房地產(chǎn)作為重要投資品種的一面。要減弱房地產(chǎn)作為投資品種的重要性，惟一的辦法是大力發(fā)展多層次的資本市場。
如果政府使投資者的目光只能聚集于股市樓市，國債委靡不振，企業(yè)債雷聲大雨點小，各種資產(chǎn)證券化目的是化解風(fēng)險而不是為投資者帶來回報，那么，在資本時代，樓市上漲就是一種必然。 |