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 富力地產(chǎn)在其開發(fā)的高檔住宅富力城內(nèi)，開發(fā)建設(shè)了北京富力萬麗酒店。中國銀泰投資公司則在其開發(fā)的北京銀泰中心引進(jìn)國際酒店品牌柏悅酒店，其開發(fā)的柏悅府公寓已成為京城銷售單價(jià)極高的公寓。同樣，去年11月，萬豪國際集團(tuán)與上海家飾佳控股集團(tuán)共同就合作北京萬豪酒店簽約，將聯(lián)手打造國內(nèi)最大的超五星級(jí)萬豪酒店及頂級(jí)酒店服務(wù)式公寓———萬豪“琥珀居”。
盡管北京酒店地產(chǎn)開發(fā)及其市場(chǎng)還未及住宅那樣火熱，但品牌開發(fā)商在其開發(fā)的高檔住宅項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)高級(jí)酒店已經(jīng)蔚然成風(fēng)，一個(gè)活躍的地產(chǎn)+酒店市場(chǎng)已經(jīng)初具規(guī)模。
地產(chǎn)項(xiàng)目“傍上”高檔酒店
事實(shí)上，對(duì)于銀泰投資和上海家飾佳控股集團(tuán)而言，地產(chǎn)開發(fā)商積極投資高檔酒店似乎“醉翁之意不在酒”。一個(gè)很好的例證可說明其開發(fā)的終極目的，位于北京
CBD核心地段的銀泰中心因成功引進(jìn)柏悅酒店，而大大提升了其項(xiàng)目的總體檔次，柏悅府公寓售價(jià)水漲船高，單價(jià)為每平方米4萬元到7萬元不等，實(shí)現(xiàn)了利潤的最大化。而上海家飾佳控股以11億拿下萬豪酒店項(xiàng)目，操盤手法與銀泰中心類似。
開發(fā)商在其高檔項(xiàng)目內(nèi)建酒店的浪潮開始席卷北京。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開發(fā)面積超過50萬平方米的高檔住宅一般都在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃有高檔酒店，比如合生創(chuàng)展開發(fā)的珠江帝景內(nèi)有已經(jīng)營業(yè)的帝景豪庭酒店，華貿(mào)中心內(nèi)的麗茲·卡爾頓酒店和JW萬豪酒店即將在今年開業(yè)，位于朝陽公園東側(cè)的百萬平米大盤泛海國際也在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了星級(jí)酒店。加上陽光上東的四星級(jí)商務(wù)酒店、富力城的富力萬麗酒店、銀泰中心的柏悅酒店等，已經(jīng)有幾十個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)駐了國際著名品牌酒店。
開發(fā)商所有高調(diào)的舉措都在說明一個(gè)現(xiàn)象和事實(shí)：目前，越來越多的地產(chǎn)項(xiàng)目或者地產(chǎn)商傍上國際知名酒店，希望通過酒店的影響力提升區(qū)域和項(xiàng)目價(jià)值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品利潤的最大化。酒店業(yè)專家認(rèn)為，地產(chǎn)項(xiàng)目“傍”酒店的模式，正在成為品牌開發(fā)商新的黃金路線。
看重其背后的產(chǎn)業(yè)升值
開發(fā)商在其項(xiàng)目內(nèi)引進(jìn)高檔酒店的做法，還有一個(gè)非常廣闊的背景。業(yè)內(nèi)不約而同地提及了北京酒店發(fā)展的巨大空間，這一空間源自2008年奧運(yùn)接待需求的缺口，以及強(qiáng)勁的商務(wù)、入境旅游的持續(xù)增長。與此同時(shí)，國際酒店集團(tuán)在京“跑馬圈地”正愈演愈烈，洲際旅館集團(tuán)、法國雅高集團(tuán)、卡爾森集團(tuán)、凱悅國際酒店集團(tuán)等紛紛搶灘北京市場(chǎng)。
根據(jù)戴德梁行近日發(fā)表的一季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，2008年奧運(yùn)會(huì)前，北京將有10家新的五星級(jí)酒店陸續(xù)投入使用，分別為：希爾頓、麗茲·卡爾頓、萬豪、索菲特、洲際、凱悅、柏悅、君悅、香格里拉和威斯汀。這些酒店除了選擇傳統(tǒng)的商務(wù)熱點(diǎn)區(qū)域如CBD、金融街外，也開始將觸角伸向了望京等新區(qū)域。
眾所周知，酒店地產(chǎn)投資實(shí)際上是一種高投入低回報(bào)、資金回收周期長的模式，高星級(jí)酒店投資巨大，回報(bào)周期往往超過10年。對(duì)于眾多開發(fā)能力較單一的房產(chǎn)開發(fā)商來說，酒店也許應(yīng)是他們避之惟恐不及的領(lǐng)地。“開發(fā)商更看重其背后的產(chǎn)業(yè)升值。”國際商業(yè)地產(chǎn)研究中心理事長朱凌波認(rèn)為，開發(fā)商在積累了原始資本后，希望將以往的粗放經(jīng)營改為長遠(yuǎn)的多元化發(fā)展，在地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)之外尋求穩(wěn)定的長線經(jīng)營回報(bào)。在北京這個(gè)大市場(chǎng)，酒店與地產(chǎn)合作的模式無疑更能給地產(chǎn)業(yè)帶來新的機(jī)會(huì)。同時(shí)，房產(chǎn)新政實(shí)行以來，國內(nèi)的開發(fā)商也在思考新的投資經(jīng)營模式，以突破新政圍欄。而“地產(chǎn)+知名酒店”正成為境內(nèi)外資本持有者的“新大陸”。
酒店提升區(qū)域地產(chǎn)價(jià)值
作為區(qū)域市場(chǎng)的配套服務(wù)產(chǎn)品，酒店吸引的是商務(wù)人士和消費(fèi)人群。北京國華置業(yè)有限公司公關(guān)經(jīng)理趙加認(rèn)為，酒店給地段帶來附加值，提升地價(jià)是毫無疑問的，衡量一個(gè)區(qū)域地價(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)除了寫字樓就是酒店。麗茲·卡爾頓前任總裁曾經(jīng)表示，國際上經(jīng)過麗茲·卡爾頓管理之后的酒店，周邊地價(jià)漲了25%到30%。當(dāng)年華貿(mào)中心引入麗茲酒店，就曾引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)抗衡國貿(mào)，吸引了一批住宅、商業(yè)投資者和機(jī)構(gòu)介入，比如剛剛開業(yè)的著名百貨商場(chǎng)新光天地。
陽光上東總經(jīng)理陳衛(wèi)光非常明確地表示，他們引進(jìn)酒店完全是從區(qū)域市場(chǎng)考慮的。“區(qū)域的生命力在于最大限度挖掘市場(chǎng)價(jià)值。陽光上東酒店引進(jìn)國際知名酒店管理集團(tuán)，也是希冀通過品牌的支持，提升區(qū)域高端市場(chǎng)和環(huán)境品質(zhì)。”
更為重要的是，2008年奧運(yùn)會(huì)對(duì)酒店地產(chǎn)而言無疑是最大的契機(jī)。奧運(yùn)前后，北京肯定會(huì)有大量的商務(wù)和參賽活動(dòng)，將吸引更多世界級(jí)企業(yè)、全球高端消費(fèi)者涌向北京，酒店業(yè)將呈現(xiàn)出前所未有的高速增長。這些除了給酒店的持有和經(jīng)營者帶來利潤外，強(qiáng)大的酒店客源在一定程度上會(huì)提升酒店所在區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)值。“顯然，這也是開發(fā)商在其項(xiàng)目中引進(jìn)高檔酒店的一個(gè)非常重要的原因。”朱凌波指出。 |