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業(yè)主：開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)代收這些費(fèi)用，相當(dāng)于間接融到一筆資金。繳來(lái)的錢(qián)款不僅可以作為一筆巨大的流動(dòng)資金，還可以產(chǎn)生利息。
開(kāi)發(fā)商：房地產(chǎn)公司是有實(shí)力的，根本不需要賺取這點(diǎn)利息，而且，公司也向業(yè)主承諾，這筆資金存在銀行所產(chǎn)生的利息將如數(shù)退還給業(yè)主。
盡管?chē)?guó)家稅務(wù)總局明確規(guī)定契稅要由征收機(jī)關(guān)直接征收，不得委托其他單位代征，但由于目前相關(guān)文件對(duì)開(kāi)發(fā)商能否代收專項(xiàng)維修基金沒(méi)有作出明確的規(guī)定，不少開(kāi)發(fā)商借機(jī)將代收這兩項(xiàng)費(fèi)用與交房入住進(jìn)行強(qiáng)行捆綁，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商為此矛盾不斷。法律界人士呼吁：相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)進(jìn)一步明確、完善，對(duì)開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為的監(jiān)督辦法及相應(yīng)懲罰措施也應(yīng)有所明確。惟有如此，才能避免業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾越鬧越大。
緣起：鼓樓庭院部分業(yè)主拒絕收房
日前，在福州市鼓樓區(qū)鼓樓庭院購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值35萬(wàn)多元樓房的李先生高高興興地來(lái)到售樓部準(zhǔn)備收房。然而，工作人員的一席話讓李先生的情緒一下子跌到了谷底。原來(lái)，在開(kāi)發(fā)商福建華事達(dá)房地產(chǎn)有限公司送達(dá)的《入伙通知書(shū)》中，開(kāi)發(fā)商提出了一些讓辦理按揭付款的業(yè)主不能接受的條件，包括：入伙時(shí)應(yīng)在開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部交付房屋專項(xiàng)維修基金6014元，房產(chǎn)證契稅4770元，還有煤氣初裝費(fèi)3140元/戶，合計(jì)13924元。開(kāi)發(fā)商在確認(rèn)業(yè)主身份以后，要求業(yè)主必須先繳納這些費(fèi)用，才能接著辦理后面的收房手續(xù)。
“開(kāi)發(fā)商在業(yè)主收房時(shí)強(qiáng)行代收維修基金和契稅，明顯不符合國(guó)家規(guī)定。”李先生等多位辦理按揭付款的業(yè)主當(dāng)即對(duì)此提出質(zhì)疑，“只有到辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，才需要業(yè)主提供維修基金繳納證明，而開(kāi)發(fā)商為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾還有近兩年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商為何急著讓業(yè)主交納這筆錢(qián)呢？另外，開(kāi)發(fā)商讓業(yè)主將錢(qián)匯入企業(yè)賬戶，資金的安全怎能得到保障？”
面對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求，鼓樓庭院部分業(yè)主表示拒絕收房。
癥結(jié)：法律空白致不合理收費(fèi)頻發(fā)
國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》中明確規(guī)定：各級(jí)征收機(jī)關(guān)一律不得委托其他單位代征契稅，契稅要由征收機(jī)關(guān)直接征收。對(duì)此，福建省財(cái)政廳有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)也表示：“開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)代收契稅，我們沒(méi)有、也不能委托他們代收。業(yè)主應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)自己到交易部門(mén)交納。如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制收取，業(yè)主可以上告到法院。”該負(fù)責(zé)人同時(shí)坦言，對(duì)開(kāi)發(fā)商的這一行為，目前財(cái)政部門(mén)沒(méi)辦法制止。
至于專項(xiàng)維修資金，福州市房地產(chǎn)管理局向記者出示了一份榕房物[2005]45號(hào)文件，文件第二條第二項(xiàng)規(guī)定：“買(mǎi)受人在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前，應(yīng)持《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》與購(gòu)房發(fā)票，到福州市房地產(chǎn)管理局核定物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳齊金額后，到福州市房地產(chǎn)管理局指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶代管銀行辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金開(kāi)戶及繳存手續(xù)”。由于文件對(duì)開(kāi)發(fā)商能否代收專項(xiàng)維修資金沒(méi)有作出明確的規(guī)定，因此，不少開(kāi)發(fā)商便將代收這兩項(xiàng)費(fèi)用與交房入住進(jìn)行強(qiáng)行捆綁。
律師：開(kāi)發(fā)商向業(yè)主收費(fèi)不合理
面對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，福建華事達(dá)房地產(chǎn)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，開(kāi)發(fā)商這樣做實(shí)屬“無(wú)奈”。據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，購(gòu)房者在貸款手續(xù)的辦理過(guò)程中，應(yīng)銀行的要求，開(kāi)發(fā)商需要為買(mǎi)房人提供階段性擔(dān)保，簽訂相關(guān)協(xié)議，并押給銀行一定的擔(dān)保金。開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保的時(shí)間是從銀行放貸至樓盤(pán)的所有房屋產(chǎn)權(quán)證辦妥為止，因此開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保金只有在所有房屋產(chǎn)權(quán)證辦好后才能拿回。如果買(mǎi)房人不按時(shí)繳納契稅、專項(xiàng)維修資金，產(chǎn)權(quán)證不能及時(shí)辦理，開(kāi)發(fā)商就不能及時(shí)拿回那筆擔(dān)保金。“我們就碰到過(guò)這么一位業(yè)主，3年多了都不辦理產(chǎn)權(quán)證，作為開(kāi)發(fā)商，我們這樣做也是在維護(hù)自己的利益。”
這位負(fù)責(zé)人告訴記者，開(kāi)發(fā)商這么做也是為業(yè)主著想，統(tǒng)一由開(kāi)發(fā)商代收這兩筆費(fèi)用，到時(shí)再由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一代辦產(chǎn)權(quán)證，可為業(yè)主省時(shí)省力。他強(qiáng)調(diào)，對(duì)這一收房要求，業(yè)主是清楚的，因?yàn)樵谫?gòu)房合同附件中已明確約定：買(mǎi)受人應(yīng)于交房前將這兩項(xiàng)費(fèi)用預(yù)交給出賣(mài)人。至于資金安全，該負(fù)責(zé)人稱，這筆資金是專款專戶，公司并不能動(dòng)用該筆資金。
對(duì)開(kāi)發(fā)商的這一做法，福建凱峰律師事務(wù)所陳錦卿律師認(rèn)為，在交房時(shí)要求業(yè)主交納這些費(fèi)用不合理。即使在購(gòu)房合同中約定由開(kāi)發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)當(dāng)是在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)繳納這些費(fèi)用。
質(zhì)疑：代收是開(kāi)發(fā)商牟利的幌子
對(duì)開(kāi)發(fā)商為買(mǎi)房人提供階段性擔(dān)保一事，中國(guó)銀行福州分行一工作人員稱，開(kāi)發(fā)商押給銀行擔(dān)保金那是幾年前的事了。由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，現(xiàn)在除為客戶辦理公積金貸款的開(kāi)發(fā)商需押擔(dān)保金，進(jìn)行商業(yè)貸款的開(kāi)發(fā)商基本不需要押給銀行擔(dān)保金了。但擔(dān)保協(xié)議依然需要簽，這是因?yàn)樵诜课莓a(chǎn)權(quán)證辦好前，購(gòu)房者若惡意不還貸，銀行可向購(gòu)房者追討，也可向開(kāi)發(fā)商追討。“但對(duì)于一些規(guī)模較大的企業(yè)，銀行與之簽訂的協(xié)議也只是一種形式。”
既然開(kāi)發(fā)商不需要交擔(dān)保金了，階段性擔(dān)保協(xié)議也流于形式，那么，開(kāi)發(fā)商關(guān)于代收契稅、專項(xiàng)維修資金的理由已經(jīng)站不住腳了。因此，在業(yè)主們看來(lái)，福建華事達(dá)房地產(chǎn)有限公司是打著“維護(hù)自身利益，為業(yè)主提供方便”的幌子為自己牟利。
業(yè)主李先生直言不諱：開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)代收這些費(fèi)用，相當(dāng)于間接融到一筆資金。假設(shè)一套總價(jià)30萬(wàn)元的普通商品房，需交納的契稅（1.5%）為
4500元，專項(xiàng)維修資金（2%）為6000元，共10500元。一個(gè)樓盤(pán)假設(shè)有300套住房，均以10500元計(jì)算，就有315萬(wàn)元的資金。如果房屋總價(jià)高，樓盤(pán)規(guī)模大，資金數(shù)額將更可觀。由于從交房至辦理產(chǎn)權(quán)證中間間隔1年左右時(shí)間，這個(gè)時(shí)間差容易受開(kāi)發(fā)商控制，繳來(lái)的錢(qián)款不僅可以作為一筆巨大的流動(dòng)資金，還可以產(chǎn)生利息。
對(duì)李先生的這種說(shuō)法，華事達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，華事達(dá)是一家有實(shí)力的公司，根本不需要賺取這點(diǎn)利息，而且。公司也向業(yè)主承諾，這筆資金存在銀行所產(chǎn)生的利息將如數(shù)退還給業(yè)主。記者發(fā)稿時(shí)，李先生等人打來(lái)電話稱，經(jīng)消委會(huì)的協(xié)調(diào)，目前開(kāi)發(fā)商已不再收取維修基金了，前提是業(yè)主必須寫(xiě)一份承諾，保證準(zhǔn)時(shí)交納該筆費(fèi)用。
“契稅、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納問(wèn)題，是當(dāng)前業(yè)主與開(kāi)發(fā)商交房沖突中的主要問(wèn)題之一。因此，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)進(jìn)一步明確、完善，此外，對(duì)開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為的監(jiān)督辦法及相應(yīng)懲罰措施也應(yīng)有所明確，否則，類(lèi)似鼓樓庭院業(yè)主與開(kāi)發(fā)商這樣的矛盾將不會(huì)終止。”法律界人士呼吁說(shuō)。 | 
