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如果說房產(chǎn)交易營業(yè)稅和個人所得稅的開征對開發(fā)商來說無關(guān)痛癢，那么此次國稅總局嚴(yán)征土地增值稅，則是打中了開發(fā)商的“七寸”。與以往此稅種寬松征收的“好日子”相比，一旦國稅總局此次文件得以落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)中最為人所詬病的暴利，可能會漸漸遠(yuǎn)離這個行業(yè)。
[解讀：土地增值稅清算為何不會加重購房者負(fù)擔(dān)]
專家指出，土地增值稅的征收是針對房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中的增值額征收的，目標(biāo)直指開發(fā)商的利潤，而累進(jìn)稅率的設(shè)置，則使得開發(fā)商利潤越高，所需交納的土地增值稅就越多，最高時納稅額會達(dá)到開發(fā)商利潤的60%。因此，嚴(yán)征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房價的沖動，使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場回歸理性。
野馬套上籠頭
中國的房價，近年來如脫韁的野馬，一路狂奔，雖幾經(jīng)宏觀調(diào)控，卻沒有止步的念頭。高企的房價不僅給國民經(jīng)濟(jì)制造著危險(xiǎn)的泡沫，也給社會和諧制造著巨大的壓力。但在種種因素的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)商卻可以無視泡沫的風(fēng)險(xiǎn)和百姓的憤怒，仍在瘋狂圈地，抬拉房價。
當(dāng)前，開發(fā)商之所以熱衷于推高房價，根本原因是牟取暴利的驅(qū)動。開發(fā)商喜歡用總投入產(chǎn)出比來計(jì)算自己的利潤，以此作為房地產(chǎn)業(yè)并非暴利的證據(jù)。但事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作通常是運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，僅用少量資金就可“撬動”投資額巨大的項(xiàng)目。
據(jù)此測算，開發(fā)商的實(shí)際投入產(chǎn)出比相當(dāng)驚人，100%的回報(bào)率實(shí)屬稀松平常。這種“借雞生蛋”的暴利空間是開發(fā)商們敢于蔑視宏觀調(diào)控的動力所在。而土地增值稅的嚴(yán)征將給這匹“野馬”套上籠頭。
從土地增值稅的征收方式上來看，征收對象為房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中的增值額，也就是我們俗稱的開發(fā)商的利潤。
由于土地增值稅的稅率較高，在30%—60%之間，并且實(shí)行累進(jìn)稅率，開發(fā)利潤與開發(fā)成本之比越高(也就是投入產(chǎn)出比越高)，利潤被國家征收的比例就越高，投入產(chǎn)出比達(dá)到200%以上，開發(fā)商的利潤蛋糕中就有60%被切走。如果按照開發(fā)商們樂于承認(rèn)的房地產(chǎn)行業(yè)30%利潤來計(jì)算，交納土地增值稅后，利潤空間就變成了12%—21%，如果按照開發(fā)商的實(shí)際投入產(chǎn)出比來計(jì)算，這個利潤空間的下滑幅度更是驚人。這樣一來，盡管推動房價上漲依然可以獲得超額利潤，但利潤已經(jīng)開始變得稀薄。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，對時間和資金尤其敏感，房價上漲存在拉長銷售周期和造成資金緊張的風(fēng)險(xiǎn)，在推高房價所獲利潤難以對應(yīng)所導(dǎo)致的高風(fēng)險(xiǎn)情況下，從理性的角度上講，開發(fā)商勢必會重新考慮價格戰(zhàn)略。
除了重新思考價格戰(zhàn)略之外，土地增值稅還會給開發(fā)商的經(jīng)營行為套上一個“籠頭”。
一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)將儲備大量土地作為一個慣性行為，并且希望通過時間的推移獲取土地升值的超額利潤，其中就有不少的投機(jī)炒作成分在其中。但在土地增值稅嚴(yán)格征收之后，這種情況可能會有所改觀。由于高額土地增值稅的存在，使得開發(fā)商在儲備土地戰(zhàn)略上必須慎重思考，因?yàn)榇罅客恋貎湔加觅Y金的成本很高，如果因?yàn)楦哳~土地增值稅的征收，大幅降低了利潤，大量囤積土地是否值得就不得不重新考量。因此，如果土地增值稅嚴(yán)征的政策得到落實(shí)，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地價的現(xiàn)象，開發(fā)商的經(jīng)營行為也會更加理性和規(guī)范化。而這也恰恰是土地增值稅的嚴(yán)征意義所在：規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序，并借此抑制房地產(chǎn)投機(jī)和炒賣活動。
行業(yè)洗牌加劇
業(yè)內(nèi)人士分析，在宏觀調(diào)控政策下，土地增值稅的嚴(yán)征，將會使房地產(chǎn)業(yè)洗牌加劇。土地增值稅一旦嚴(yán)征，勢必降低房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率，從而降低對投資資金的吸引力，這就大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻。可以預(yù)見是，未來只有資金實(shí)力雄厚，可以在低利潤率情況下靠規(guī)模取得較好效益的企業(yè)，才會有興趣進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而那些期望通過拿一兩塊地開發(fā)獲取暴利的小企業(yè)，將會被清洗出局。從這個角度來講，通過土地增值稅的嚴(yán)征，可以達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)資源重新優(yōu)化配置的效果，也將有助于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。
另一個比利潤下降還要讓一些開發(fā)商緊張的事是，土地增值稅的征收方式和條件的改變，很有可能讓他們面臨著需要馬上籌集大量資金納稅的狀況，這對于資金鏈已經(jīng)緊繃的開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜。
根據(jù)此次國稅總局的文件，土地增值稅的清算將一改以往均為整體項(xiàng)目結(jié)束后再清算納稅的方式，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，將按分期項(xiàng)目清算，同時，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的也將進(jìn)行土地增值稅清算。這對于一些已經(jīng)符合清算條件需要從2月份開始清算，而手頭資金緊張的開發(fā)商而言，是一件棘手的事情。
“如果土地增值稅真的能夠嚴(yán)征，這會進(jìn)一步加劇大開發(fā)商和中小開發(fā)商的實(shí)力懸殊，中小開發(fā)商由于資金問題被迫退出行業(yè)或者被并購的可能性進(jìn)加大，房地產(chǎn)行業(yè)中大魚吃小魚的現(xiàn)象會更多。”上海一位業(yè)界資深人士這樣認(rèn)為。 |