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當(dāng)股改尋寶游戲基本結(jié)束之后，我們又迎來了一個(gè)新的尋寶機(jī)會(huì)。2007年，上市公司將采取新的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變了老準(zhǔn)則的一些傳統(tǒng)計(jì)量方式，如投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等，將使一些公司資產(chǎn)增值的部分得以體現(xiàn)，財(cái)富寶藏即將顯露。
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將從2007年1月1日起在上市公司中率先實(shí)行。毫無疑問，新準(zhǔn)則下有金礦，那么，企業(yè)的哪些資產(chǎn)會(huì)埋有金礦，金礦中的寶藏又該怎樣去發(fā)現(xiàn)、發(fā)掘，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為投資人的財(cái)富呢？本文的結(jié)論是：投資性資產(chǎn)是新準(zhǔn)則金礦的集中地。
為什么是投資性資產(chǎn)
長期以來，上市公司會(huì)計(jì)報(bào)表中的"資產(chǎn)"被劃分為四大塊，流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。其實(shí)，就資產(chǎn)的作用或者說用途而言，主要是三大項(xiàng)，消耗性資產(chǎn)、資本性資產(chǎn)和投資性資產(chǎn)。消耗性資產(chǎn)包括存貨中的原材料、產(chǎn)品、半成品，用于購買原材料和日常經(jīng)營活動(dòng)所需的貨幣資金、以及在此過程中形成的各種應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)等，實(shí)際上也就是流動(dòng)資產(chǎn)；資本性資產(chǎn)表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營中必不可少的固定資產(chǎn)(包括在建工程)和無形資產(chǎn)等；投資性資產(chǎn)其本質(zhì)是企業(yè)將暫時(shí)不用的資金用于各種投資。一般來說，消耗性資產(chǎn)和資本性資產(chǎn)是企業(yè)的主體資產(chǎn)，而投資性資產(chǎn)是有了富裕資金后才投入的，這就像一個(gè)家庭，維持日常生活后有了多余的錢才去投資股票、債券、房地產(chǎn)，以及高成長企業(yè)，等等。
可是，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，投資性資產(chǎn)的地位變得越來越重要，特別是近兩年來"流動(dòng)性過剩"已成為中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵詞。流動(dòng)性過剩(通俗地說就是錢太多)只能有兩個(gè)流向：不是從事各種資本投資，從而引發(fā)房地產(chǎn)熱、開發(fā)區(qū)熱、基礎(chǔ)設(shè)施重復(fù)建設(shè)熱等；就是去購置各種投資性資產(chǎn)，但在國家宏觀調(diào)控不斷抑制投資過熱的大背景下，資本投資邊際效益下降。過剩的流動(dòng)性(包括境外資金)越來越多地涌向投資性資產(chǎn)，其結(jié)果只能抬高資產(chǎn)價(jià)格，投資性資產(chǎn)價(jià)值重估也就勢在必行。
就如造就世界首富的(比爾·蓋茨、巴菲特等)首先是投資性資產(chǎn)，而不是開工廠辦商店一類的經(jīng)營性資產(chǎn)一樣，上市公司中藏寶最多的也必將是投資性資產(chǎn)，而不是什么別的資產(chǎn)。
哪些投資性資產(chǎn)將大放異彩
通觀新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，上市公司中存在巨大升值潛力的投資性資產(chǎn)主要是以下三項(xiàng)：(1)交易性金融資產(chǎn)；(2)可供出售的金融資產(chǎn)；(3)投資性房地產(chǎn)。
交易性金融資產(chǎn)即原來短期投資欄下的股票、債券、基金投資等；可供出售的金融資產(chǎn)，指的是原來在長期股權(quán)投資欄下，報(bào)告年度將用于出售的金融資產(chǎn)，如上市公司限售股轉(zhuǎn)變?yōu)榭闪魍ü傻龋煌顿Y性房地產(chǎn)，指的是用于出租或資本增值的房地產(chǎn)。這三項(xiàng)資產(chǎn)，第一項(xiàng)為短期投資，后兩項(xiàng)為長期投資，按照舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，三項(xiàng)資產(chǎn)原來均采用成本法，即按投入或購置時(shí)的成本計(jì)量，到報(bào)告期末若市值低于成本，需分別計(jì)提長、短期投資減值準(zhǔn)備，若市值高于成本，卻并不能作為利潤，只有到出售時(shí)才能計(jì)算投資收益。
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變了原有的會(huì)計(jì)計(jì)量方法，規(guī)定投資性資產(chǎn)可以采用公允價(jià)值計(jì)量。對于第一項(xiàng)和第二項(xiàng)，即交易性金融資產(chǎn)和可供出售的金融資產(chǎn)，由于股票、債券天天都有交易，其公允價(jià)值也就很容易確定，上市公司只需在年初公告本年度將有多少"長期股權(quán)投資"轉(zhuǎn)為"可供出售的金融資產(chǎn)"即可。如歲寶熱電，其投資民生銀行的股權(quán)按市值計(jì)算達(dá)10多億元，該公司已公告，2007年度將有3億元市值用于出售，即將民生銀行相關(guān)股份由"長期股權(quán)投資"轉(zhuǎn)為"可供出售的金融資產(chǎn)"。
可是對投資性房地產(chǎn)來說，其公允價(jià)值就不那么容易確定，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則于是規(guī)定了若干條件，如必須有活躍的房地產(chǎn)交易市場，以及企業(yè)能夠從市場中取得相關(guān)價(jià)格信息等。
顯然，投資性資產(chǎn)由原來的成本法計(jì)量改為公允價(jià)值計(jì)量，其升值空間極大，擁有投資性資產(chǎn)較多的上市公司，其利潤(投資收益)和凈資產(chǎn)都將呈現(xiàn)巨幅增長，自然股價(jià)也將隨之騰飛。但對投資人來說，必須認(rèn)真考慮兩個(gè)問題：一是到底哪些資產(chǎn)可以確認(rèn)為投資性資產(chǎn)，特別是投資性房地產(chǎn)尤須細(xì)加區(qū)分；二是上市公司愿意將多少長期投資轉(zhuǎn)化為投資性資產(chǎn)，其中又有多少愿意采用公允價(jià)值計(jì)量。
投資性房地產(chǎn)的種種誤讀
鑒于投資性房地產(chǎn)沒有股票、債券那樣活躍的交易市場，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號專門對此作了界定："投資性房地產(chǎn)，指的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)"，房地產(chǎn)企業(yè)"存貨"科目中用于出售的房地產(chǎn)，以及企業(yè)自用的房地產(chǎn)被排除在外。同樣，酒店、旅館等日常出租的客房也不是投資性房地產(chǎn)，對此，"《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》解釋"是這樣表述的："企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的是通過向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。"
對照準(zhǔn)則及有關(guān)條文的解釋，市場對投資性房地產(chǎn)有不少誤讀。
誤讀一：哪家房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備多，重估后升值潛力大，投資收益就高。其實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備及開發(fā)中的房地產(chǎn)均非投資性資產(chǎn)，以投資性房地產(chǎn)最多的浦東金橋?yàn)槔摴?7億元總資產(chǎn)，25.42億元凈資產(chǎn)，放在"其他長期資產(chǎn)"科目中用于出租的開發(fā)產(chǎn)品(包括地產(chǎn)和房產(chǎn))就達(dá)29.8億元，按照新準(zhǔn)則，近30億元的"其他長期資產(chǎn)"基本上均可轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。
誤讀二：地處黃金地段的商業(yè)地產(chǎn)可作為投資性房地產(chǎn)。事實(shí)是，如果系自用，并不屬于投資性資產(chǎn)；但如益民百貨，公司凈資產(chǎn)8.7億元，用于出租的房屋及建筑物就達(dá)6.54億元(包括商鋪、辦公樓、廠房，住宅等)，當(dāng)可屬投資性房產(chǎn)，加之公司所處淮海路等頂級地段，升值空間巨大。
誤讀三：酒店房產(chǎn)主要用于出租，可屬投資性房產(chǎn)，因而有人就把中國國貿(mào)、錦江酒店等都作為投資性房地產(chǎn)概念股，其實(shí)，上文已經(jīng)提到，一般的酒店客房不屬投資性資產(chǎn)，只有將其"部分或全部出租"，并且可以"單獨(dú)計(jì)量和出售"的，才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。而這兩家公司中類似整棟大樓出租的似乎并不多。
成本模式和公允價(jià)值模式之利弊
對股票投資人來說，你買的上市公司的投資性資產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，就猶同抱了個(gè)金娃娃；可是對上市公司來說，愿不愿意采用公允價(jià)值，什么時(shí)候采用公允價(jià)值，有多少投資性資產(chǎn)由成本計(jì)量轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量，卻是另外一回事。
就拿投資性房地產(chǎn)來說，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可以采用公允價(jià)值計(jì)量，也可以仍然采用成本法計(jì)量，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
于是，問題產(chǎn)生了：采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第一年由成本模式改為公允價(jià)值模式，確實(shí)一口吃了個(gè)大胖子，拿浦東金橋來說，其近30億元投資性房地產(chǎn)若采用公允價(jià)值模式，恐怕翻番都不止，但次年呢？如果房地產(chǎn)價(jià)格跌了，也得采用公允價(jià)值，以后漲漲跌跌，每年經(jīng)營業(yè)績勢將變得很不穩(wěn)定。再說，采用公允價(jià)值后，相關(guān)房產(chǎn)不能折舊(作為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)不能攤銷)，勢必要多繳稅。更厲害的是，成本法改為公允價(jià)值法后，升值部分就算按15%所得稅率，稅收也絕對不是小數(shù)，而這時(shí)候企業(yè)實(shí)際上并無"所得"，更無現(xiàn)金流入，卻要繳沒有所得的"所得稅"，縱然因交易行為尚未真正發(fā)生，只作為"遞延稅項(xiàng)"，畢竟是利潤總額中扣下一大塊，企業(yè)會(huì)愿意嗎？
但是，采用公允價(jià)值對企業(yè)也有很大一塊誘惑：除了當(dāng)年業(yè)績大增、股價(jià)大漲，大股東市值大升之外(如果恰逢高管期股行權(quán)年，其個(gè)人腰包更會(huì)大鼓特鼓)，由于凈資產(chǎn)的大幅增長，企業(yè)融資能力將得到極大提升，這對資產(chǎn)負(fù)債率較高、融資已顯得相對困難，而本身發(fā)展需要巨額資金的上市公司尤其如此。
權(quán)衡利弊，肯定會(huì)有一些企業(yè)對其擁有的投資性資產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，但從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，將是逐步的，分期分批的，以使企業(yè)各年的資產(chǎn)和利潤增長顯得較為平滑和穩(wěn)定。但縱然暫時(shí)不采用公允價(jià)值模式，寶藏還是寶藏，并不會(huì)因?yàn)樯形撮_采發(fā)掘而相形失色，相反，一家上市公司擁有大量隱形潛力資產(chǎn)，還足以支撐股價(jià)乃至推高股價(jià)。
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