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目前貨幣政策有所調(diào)整、銀行放貸逐漸收緊，可能會(huì)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)在融資及回款方面盡力“搶跑”，以應(yīng)對未來的市場風(fēng)險(xiǎn)。
上市房企融資“搶跑”
1月22日，在香港上市3個(gè)月還不到的恒大地產(chǎn)公告宣布發(fā)行多達(dá)7.5億美元、利率高達(dá)13%的高息債，成為今年內(nèi)地在港上市房企再融資的第一單，也創(chuàng)下了內(nèi)房股發(fā)債規(guī)模的新紀(jì)錄。并且，在宣布發(fā)行高息債一周后，恒大地產(chǎn)又發(fā)布公告，稱其控股股東即集團(tuán)主席許家印全資擁有的鑫鑫公司與工銀亞洲簽訂了股份抵押協(xié)議，通過抵押2.7億股恒大股份以獲得4000萬美元的2年期貸款。
事實(shí)上，除了恒大地產(chǎn)，已有不少上市房企在資金面上有所動(dòng)作。如雅居樂剛與美國銀行證劵亞洲有限公司訂立信貸協(xié)議，獲得了1.25億美元的3年期貸款；又如綠城中國在1個(gè)月內(nèi)先后與平安信托和中泰信托合作，獲得了最高可達(dá)31億元人民幣的信托融資。
近期，世茂股份也調(diào)整了定向增發(fā)發(fā)行預(yù)案的募集資金額度，雖然由原來不超過20億元人民幣削減為不超過17億元人民幣，但也能用于4個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作；與此同時(shí)，世茂房地產(chǎn)公布就2011年和2016年到期的美元債券的相關(guān)條款修訂建議征求債券持有人同意，目的在于其增加負(fù)債的行為能夠得到允許，從而為加速擴(kuò)張的業(yè)務(wù)提供資金支持。
有分析認(rèn)為，盡管去年樓市的快速回暖充實(shí)了不少開發(fā)商的錢袋，可是隨著一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)以及貨幣政策的調(diào)整，開發(fā)商的資金鏈還是會(huì)逐漸受到考驗(yàn)，而以后再融資很可能難度加大。
“房企融資成本已經(jīng)在增加，如去年9月碧桂園發(fā)行過2014年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率也達(dá)到11.75%，境外發(fā)債利率基本都是超過兩位數(shù)的，而境內(nèi)發(fā)債的利率也在提高。”有市場人士就向記者表示。
易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場而言，資金流動(dòng)性暫時(shí)還不是問題，中央也表示2010年依然實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，但會(huì)增加針對性和靈活性，潛臺(tái)詞就是如果市場過熱就會(huì)采取一些手段，而貨幣政策的調(diào)整將顯著影響樓市，無論是對開發(fā)還是對消費(fèi)節(jié)奏，所以開發(fā)商需要未雨綢繆。
貸款空間收窄 開發(fā)商加速資金回籠
“在中央態(tài)度如此嚴(yán)厲的情況下，銀行系統(tǒng)又怎么敢亂來？”當(dāng)被問及眼下的貸款形勢，一家上市房企高管向記者直言。但與此同時(shí)，他也向記者表示，各家銀行每年的信貸任務(wù)往往是一年比一年重，房地產(chǎn)項(xiàng)目仍是他們很看重的一塊業(yè)務(wù)，如果樓市能夠順著調(diào)控穩(wěn)定下來，銀行對開發(fā)商最快在下半年就可能再度“松手”，而眼下開發(fā)商需要做好的，就是維護(hù)好自己的資金鏈，“好在去年我們賣掉了幾塊地，現(xiàn)在手里還有錢。但如果樓市持續(xù)不好，推地的節(jié)奏也會(huì)相應(yīng)放緩，我們一級開發(fā)商就得想辦法充實(shí)現(xiàn)金流，現(xiàn)在我們已經(jīng)試圖跟二級開發(fā)商合作，共同開發(fā)、銷售。”
而另一家內(nèi)地在港上市房企的上海負(fù)責(zé)人也向記者坦言，雖然市場再遇調(diào)整，但總部今年給他們定的銷售指標(biāo)不低，“除今年可以發(fā)售的在建項(xiàng)目，我甚至還得再拿塊地并且做到開始預(yù)售，才可能完成任務(wù)。所以面對調(diào)控，我們未必能選擇原地觀望，加速回籠資金也是有必要的。”
有一位小型地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人則向記者透露，其正在兜售自己在三線城市開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，“我準(zhǔn)備把項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓掉，倒不是經(jīng)營不善，當(dāng)前調(diào)控壓頂，向銀行貸了近1億的款，僅靠租金還是很辛苦，銀行現(xiàn)在也盯得很緊，生怕出現(xiàn)壞賬，干脆轉(zhuǎn)讓算了。”
“從‘國四條’到‘國十一條’，從國土部與證監(jiān)會(huì)配合核查房地產(chǎn)上市公司再融資項(xiàng)目到央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此輪房地產(chǎn)調(diào)控影響開發(fā)商資金鏈的環(huán)節(jié)不少，加上去年開發(fā)商顯得比較亢奮，大量拿地又‘地王’頻出，這些因素都將形成對他們資金鏈的考驗(yàn)，要么就是多元化融資，要么就加緊銷售回款，必須做出選擇。”同策咨詢研發(fā)中心總監(jiān)夏宇表示。 |