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自去年10月央行將首套房貸松綁以來，首付2成、利率7折就幾乎成了所有貸款買房人美好的愿景。然而低門檻、低利率并非免費的午餐，銀行在評估時享有絕對的定價權(quán)和決定權(quán)，許多真正購買首套自住房的借款人被攔在門外，而二套房實際操作卻漏洞百出被人鉆盡了空子，本應(yīng)由首套房購買者所享有的“優(yōu)惠”，卻被偽裝成改善型住房的二套房購房者蠶食了。
申請首套普通自住房：被“房齡”擋在門外
鄒小姐4月份看中了一套上海市長寧區(qū)的老公房，面積59平方米左右，總價90萬，由于考慮到小戶型房產(chǎn)容易變現(xiàn)，自住也比較方便，當(dāng)時買下又可以提早結(jié)束自己租房生活，于是到銀行咨詢辦理住房貸款。“銀行第二天就給答復(fù)了，說首付不給辦兩成，最低只能３成，利率可以打７折。原因是因為房齡超過１０年。”鄒小姐表示很不解。原來，她看中的房子竣工時間是1991年，至今已經(jīng)18年，銀行考慮房屋升值空間而拒絕辦理。“后來，我跑遍了上海幾乎所有銀行，大小銀行給出的答復(fù)一致，利率可以按照最低標(biāo)準(zhǔn)給，但首付２成不可能。”鄒小姐表示。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然銀行對首套自住房的辦理并無太多門檻，但是光是一條房齡不能超過10年就將許多人攔在了首套房本可享受的待遇之外。“即使是小戶型且總價不高的首套房，一般只要達(dá)到硬性標(biāo)準(zhǔn)就能辦理，不需要額外條件。”一家股份制銀行的房貸部門經(jīng)理告訴記者。“而房齡如果超過１０年，就肯定不能拿到最低首付比例，這就是一個硬性標(biāo)準(zhǔn)。”另外，這位房貸經(jīng)理還告訴記者，如果是10年內(nèi)的新房，在銀行衡量借款人的資信狀況、工作收入和公積金繳納基數(shù)等情況后甚至還可以幫助辦理低至3.78%的利率，即按照３年期基準(zhǔn)利率5.4%的７折計算。
原來，央行的最低優(yōu)惠并非面向所有借款人，“首套房”只是敲門磚，而銀行的各項標(biāo)準(zhǔn)才是決定是否能夠拿到２成首付、７折利率優(yōu)惠的關(guān)鍵。原來在去年，央行對于商業(yè)性個人住房貸款的政策調(diào)整賦予了銀行高度的自由定價權(quán)，規(guī)定中表述的是：“金融機(jī)構(gòu)對客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素在下限以上區(qū)別確定。”
申請改善型普通自住房：二套房被“包裝”
對于改善型自住房，央行規(guī)定可以比照首套普通自住房的標(biāo)準(zhǔn)給予最低2成首付、利率7折的優(yōu)惠，而了解到市場上近來以改善型住房包裝二套房的手法流行，記者特地到中介暗訪。
進(jìn)入房屋中介“我愛我家”上海東方路某門市部，記者說明了欲購買一套面積120平方米、總價約250萬的“二套房”，且想要中介幫忙辦理2成首付、7折利率的來意。客戶經(jīng)理周先生非常熱情地接待了記者，在了解房源情況后表示，合作的中行、建行和工行等幾家大行均有可能辦理，但是得記者先填一張“按揭貸款預(yù)申請表”，下午就能得到銀行初步答復(fù)。
“按照上海市普通自住房的標(biāo)準(zhǔn)，這套內(nèi)環(huán)和外環(huán)間的房產(chǎn)總價超過了145萬元，已經(jīng)不屬于普通自住房，銀行會要求首付四成，利率還要上浮10%。”周先生表示。但是話鋒一轉(zhuǎn)，他建議記者打個首套房的擦邊球，“就是按照上海市人均居住面積32.2的標(biāo)準(zhǔn)，如果原先您達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)，可以去開個證明，我們試著幫您申請。”也就是說，中介可以利用和銀行的合作關(guān)系向客戶提供主動的“二套房”轉(zhuǎn)“首套房”服務(wù)，前提是各項指標(biāo)得按照中介和銀行的標(biāo)準(zhǔn)來填。而就在當(dāng)日下午，記者接到周先生來電表示，經(jīng)過銀行對個人資信和房產(chǎn)情況的認(rèn)定，其中某家國有銀行給出的初步評定是可以辦理最低2至3成首付，但由于近日監(jiān)管部門政策收緊，具體辦理還需要面談。
考慮到記者所說的將近要貸款190萬余元，這位周先生還給記者出了一招，“目前不少銀行都在做一種名為省息供的房貸產(chǎn)品，可以講20年的貸款年限拆成3年和17年，先和銀行簽一個3年期的貸款合同就可以按照3年期基準(zhǔn)利率的7折計算利息，但利率是隨央行浮動的。”也即是說，經(jīng)過中介的包裝，原本一套標(biāo)準(zhǔn)的第二套房就變成了可以比照首套房政策的“改善型住房”。
錯位的“首套房”
以上兩個案例都是以申請首套普通自住房為由的貸款，而申請結(jié)果卻大相徑庭。鄒小姐因為手中現(xiàn)金不足而難以享受到國家優(yōu)惠政策，而記者假扮的“富人”卻僥幸能獲得首套房的優(yōu)惠，二套房首付4成的紅線被銀行輕易觸碰。
而就在近日，銀監(jiān)會下發(fā)通知重申二套房貸政策，要求各地商業(yè)銀行不得自行解釋二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)等，各家商業(yè)銀行接到風(fēng)聲已經(jīng)就二套房的房貸人群范圍縮小。
“對于VIP客戶，銀行的利率都可以商量，如果貸款額度高，還可以享受折上折。”滬上華燕置業(yè)房屋中介公司的一位客戶經(jīng)理透露。“而對于首付款比例，銀行卡得比較嚴(yán)格，他們會充分行使自己手中的自由裁量權(quán)衡量收益和風(fēng)險，才會出現(xiàn)首套房是二手房會比較難獲得2成首付、二套房是非改善型住房也能得到低首付、低利率的矛盾現(xiàn)象。” |