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三月，經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息，全國(guó)各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時(shí)，一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始觸底彈升，一些樓盤(pán)也開(kāi)始故伎重演，采取“少量多批”推出房源的手法，通過(guò)“多次開(kāi)盤(pán)、逐步提價(jià)”制造熱銷(xiāo)甚至搶購(gòu)氣氛。
樓市真的“春暖花開(kāi)”了？又或者，這只是沉寂了一冬的剛性需求集中釋放所帶來(lái)的短暫“春色”？
成交量逆市高漲
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在成交層面上演了一波逆市高漲的行情。年初至今，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市連續(xù)報(bào)出亮麗的成交量。上周，上海一手房成交量更是攀上70周新高，達(dá)到32.38萬(wàn)平方米，環(huán)比增38.3％。北京三月的前兩周二手房成交量環(huán)比翻倍，達(dá)到8173套。廣州深圳則在廣東“十五條”新政的帶動(dòng)下一路熱銷(xiāo)。
昨天，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海一手房成交量達(dá)到1073套，其中住宅成交907套，普通商品房723套。按上月11385套住宅成交量計(jì)算，昨天的日成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上月均值。“這種情況已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間未見(jiàn)。1000套作為一個(gè)信號(hào)，希望市場(chǎng)不要夸大它，因?yàn)橛锌赡苁莻�(gè)別樓盤(pán)集中成交造成。但也要重視它，畢竟這一信號(hào)代表客觀的樓市現(xiàn)狀。”一位房地產(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)。
樓市“小陽(yáng)春”令市場(chǎng)為之驚呼。“開(kāi)發(fā)商在2008年底時(shí)完全沒(méi)有預(yù)測(cè)到今年前三個(gè)月樓市會(huì)有如此走勢(shì)。他們紛紛感嘆，中國(guó)消費(fèi)者對(duì)政府與經(jīng)濟(jì)的信心恢復(fù)速度遠(yuǎn)超過(guò)其他國(guó)家。”一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲
交易量回暖給了開(kāi)發(fā)商春天般的感覺(jué)，而一旦回款速度增加，在2008年曾經(jīng)一度絕跡的漲價(jià)、捂盤(pán)等營(yíng)銷(xiāo)伎倆在開(kāi)發(fā)商中再次上演。
CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，上周，上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園都有5%-6%的小幅提價(jià)。廣州和深圳也都有樓盤(pán)出現(xiàn)漲價(jià)情況，深圳的3個(gè)樓盤(pán)的提價(jià)幅度都較小，和上海2個(gè)樓盤(pán)一樣基本在5%，廣州的4個(gè)樓盤(pán)則漲幅較為驚人，均在8%以上，嶺南新世界家園甚至回升了20%。
一向有樓市老大哥之稱(chēng)的萬(wàn)科也卷入“漲價(jià)門(mén)”。有媒體報(bào)道，萬(wàn)科在上海三林地區(qū)的金色里程項(xiàng)目，由去年底的每平方米13000-14000元，上調(diào)為目前的均價(jià)15000-17000元。
然而，一位接近萬(wàn)科的人士告訴記者，萬(wàn)科大幅漲價(jià)之說(shuō)不實(shí)，價(jià)格調(diào)整的樓盤(pán)在方位和房型上更優(yōu)，而加上售樓處其他促銷(xiāo)優(yōu)惠，實(shí)際價(jià)格變化不大。一位曾經(jīng)在大華集團(tuán)工作的營(yíng)銷(xiāo)高層則認(rèn)為，小幅漲價(jià)的個(gè)案行為在技術(shù)上沒(méi)有問(wèn)題，畢竟現(xiàn)在剛性需求的釋放已經(jīng)是事實(shí)。但從整體形勢(shì)上看，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有全面漲價(jià)的基礎(chǔ)。
“小陽(yáng)春”成因多
接受上海證券報(bào)采訪的數(shù)位業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，成交量大幅回升有政策顯效、剛性需求堆積、前一輪降價(jià)等各種因素推動(dòng)。專(zhuān)家判斷，如果剛性需求旺盛，新的供給又持續(xù)緊張，不排除未來(lái)三個(gè)月內(nèi)都可能持續(xù)成交火熱的局面。而三個(gè)月以后，隨著保障類(lèi)住房的大量入市，在經(jīng)濟(jì)基本面沒(méi)有實(shí)質(zhì)的回暖跡象時(shí)，樓市成交將再次受到考驗(yàn)。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能回暖最重要是取決于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)能不能回暖，如果有中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖的前提，房地產(chǎn)的回暖就是可以持續(xù)下去的。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹稱(chēng)。
另有業(yè)內(nèi)人士透露，目前的熱銷(xiāo)存在大量人為因素，開(kāi)發(fā)商通過(guò)多積累客源少放房源的方式反復(fù)炒作熱銷(xiāo)，這種做法誤導(dǎo)了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理。一旦惡意炒房跡象回生，不排除地方政府出臺(tái)新一輪嚴(yán)控措施。
易居中國(guó)薛建雄表示，就上海來(lái)說(shuō)，一些此前未啟動(dòng)的大型動(dòng)拆遷項(xiàng)目開(kāi)始啟動(dòng)，這為上海釋放了大量剛性需求。據(jù)了解，2005年和2006年，上海每年動(dòng)拆遷規(guī)模在800萬(wàn)平方米，到2007年縮減至300萬(wàn)平方米。但專(zhuān)家預(yù)測(cè)，2009年的上海動(dòng)拆遷面積可能重新達(dá)到800萬(wàn)平方米，這直接帶來(lái)500萬(wàn)平方米的動(dòng)拆遷安置的需求。
“這種做法本質(zhì)上是政府的調(diào)控手段之一。2007年市場(chǎng)異常火爆時(shí)，為了防止動(dòng)拆遷項(xiàng)目帶來(lái)大量剛性需求從而拉高房?jī)r(jià)，政府的做法是延緩動(dòng)拆遷項(xiàng)目開(kāi)工。而今年開(kāi)始，包括大華清水灣二期等項(xiàng)目開(kāi)始啟動(dòng)，一些剛需開(kāi)始釋放出來(lái)。”薛建雄稱(chēng)。
和上海相比，北京、廣州、深圳等地的成交回暖更多源于此前價(jià)格調(diào)整到位。“廣州去年部分房?jī)r(jià)跌了一半，再加上稅費(fèi)和利息等鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，一些剛性需求集中入市。”中原地產(chǎn)廣州區(qū)黃韜表示。
惡意“炒量”現(xiàn)象滋生
在此輪“小陽(yáng)春”中，一個(gè)特別值得關(guān)注的現(xiàn)象是開(kāi)發(fā)商惡意“炒量”現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始滋生。一位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，上海一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)大量積累客源卻少開(kāi)房源的方式進(jìn)行捂盤(pán)炒作。
根據(jù)上海2007年規(guī)定，開(kāi)發(fā)商每次推盤(pán)量不得低于3萬(wàn)平方米。但隨著樓市趨冷，這一政策被悄然擱置。
開(kāi)發(fā)商的做法是，例如，一個(gè)樓盤(pán)先電話(huà)通知積累好的意向客戶(hù)，收集300人次，并發(fā)放2000元一張的VIP卡，此卡可在購(gòu)房時(shí)抵扣2萬(wàn)元現(xiàn)金。當(dāng)發(fā)到150張后停止。如果確實(shí)能發(fā)出150張，那么開(kāi)發(fā)商最終的開(kāi)盤(pán)量可能只有75套，也就是對(duì)折。這150人對(duì)75套房源當(dāng)然會(huì)形成爭(zhēng)搶。熱銷(xiāo)局面就這樣造成了。
“一旦這種做法形成趨勢(shì)，不排除政策再次出手嚴(yán)控泡沫。因此我奉勸開(kāi)發(fā)商同行，不要輕易漲價(jià)，不要輕易挑戰(zhàn)政策底線(xiàn)。”一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。 |