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《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)規(guī)則》）從今年1月1日起實(shí)施。1月8日，北京市建委召開(kāi)《指導(dǎo)規(guī)則》動(dòng)員大會(huì)，表示將在近期出臺(tái)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理公約示范文本，以指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的相關(guān)工作。
按照《指導(dǎo)規(guī)則》，社區(qū)居民提出成立業(yè)主委員會(huì)的要求，必須由居委會(huì)籌備和召集，并由街道辦事處進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。當(dāng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)時(shí)，街道、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定。
一直以來(lái)，業(yè)委會(huì)成立難是公認(rèn)的事實(shí)，不久前本報(bào)曾對(duì)此作出報(bào)道（見(jiàn)2008年12月18日《業(yè)委會(huì)：〈物權(quán)法〉保障下依然尷尬難產(chǎn)》）。北京市出臺(tái)《指導(dǎo)規(guī)則》，表明政府開(kāi)始重視并試圖規(guī)范業(yè)委會(huì)。然而，這一規(guī)定卻引發(fā)了諸多爭(zhēng)議，認(rèn)為行政部門干預(yù)社區(qū)自治。
政府干涉民間組織，好心辦壞事？
《指導(dǎo)規(guī)則》一出臺(tái)，北京市業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)申請(qǐng)委員會(huì)發(fā)起人之一、業(yè)委會(huì)主任張大憲的電話就被打爆了。“有章可循是好事，但居委會(huì)要是不作為怎么辦？有些業(yè)委會(huì)成立不了，就是卡在居委會(huì)這一關(guān)。”張大憲說(shuō)。
“這一規(guī)定剝奪了業(yè)主自主組織業(yè)主大會(huì)的權(quán)力。這就像倆人相愛(ài)想約會(huì)，非得找居委會(huì)組織你們約會(huì)。”長(zhǎng)期從事物業(yè)維權(quán)的秦兵律師認(rèn)為，“社區(qū)事務(wù)本來(lái)就應(yīng)該交給業(yè)主們自己去處理，業(yè)主自治重在培養(yǎng)業(yè)主的自我管理和服務(wù)能力，政府不應(yīng)該把手伸得太長(zhǎng)。”
有業(yè)主代表表示，一直以來(lái)，政府對(duì)社區(qū)自治組織不是管得太少，而是太多，成立業(yè)委會(huì)要好幾級(jí)政府部門蓋章或備案，一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)委會(huì)就成立不起來(lái)。現(xiàn)在，又增加了這一環(huán)節(jié)，如果居委會(huì)不配合，成立業(yè)委會(huì)就更難了。
北京市國(guó)青家園的業(yè)主代表多年來(lái)為成立業(yè)委會(huì)奔走，就是因?yàn)樵诰游瘯?huì)、街道辦受阻而至今未果。“居委會(huì)、街道辦就像是一大攤膠泥，把我們陷在里邊無(wú)休無(wú)止。辦公室整天都說(shuō)主任沒(méi)在、這問(wèn)題我們不清楚、還要再問(wèn)問(wèn)……把責(zé)任全都推卸了。”
北京市社科院社會(huì)學(xué)所雷弢副研究員認(rèn)為，政府的指導(dǎo)思想是把這件事管起來(lái)，讓業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)盡快成立，但“好心也可能辦壞事”，更要防止公權(quán)力濫用。如《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，街道可撤銷業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)違法違規(guī)決定，如果動(dòng)輒給業(yè)主自治組織扣上“違規(guī)”的帽子，業(yè)主自治的空間將大大受限。
業(yè)主們還擔(dān)心居委會(huì)權(quán)力過(guò)大，可能產(chǎn)生腐敗或保護(hù)地方企業(yè)利益的行為。比如北京市的一個(gè)小區(qū)，居委會(huì)就對(duì)業(yè)主說(shuō)：“只要你們答應(yīng)不炒掉物業(yè)，就可以組織你們成立業(yè)委會(huì)。”
對(duì)這些擔(dān)心和質(zhì)疑，1月8日，在接受中國(guó)青年報(bào)記者采訪時(shí)，北京市建委物業(yè)管理處處長(zhǎng)趙成說(shuō)：“此前業(yè)委會(huì)成立和管理有不規(guī)范、拖拉的地方，也是因?yàn)槿狈σ?guī)則約束。現(xiàn)在出臺(tái)了《指導(dǎo)規(guī)則》，就是希望通過(guò)這個(gè)，讓居委會(huì)知道該怎么適應(yīng)新時(shí)期的工作。”
趙成告訴中國(guó)青年報(bào)記者，一年前，北京市新成立了全國(guó)首家社會(huì)工作委員會(huì)，其主要職能就是加強(qiáng)城市社區(qū)建設(shè)體，積極培育各類社會(huì)組織。今后，在社工委的組織下，將對(duì)各區(qū)縣的居委會(huì)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其轉(zhuǎn)變觀念，提高法律意識(shí)，更好地為業(yè)主服務(wù)。
實(shí)際上，這些工作已經(jīng)開(kāi)始付諸實(shí)踐了。1月8日，北京市建委、市社工委等四部門聯(lián)合召開(kāi)了《指導(dǎo)規(guī)則》宣傳貫徹會(huì)議，對(duì)《指導(dǎo)規(guī)則》如何落實(shí)做了具體部署。會(huì)議要求，在區(qū)、縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道級(jí)別要建立定期的“聯(lián)席會(huì)議制度”，在社區(qū)要由黨組織牽頭，建立“社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)四位一體的協(xié)商議事機(jī)制”。為提高居委會(huì)工作人員的法律素質(zhì)，各區(qū)縣在2月底前召開(kāi)動(dòng)員部署，并且要結(jié)合《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。
居委會(huì)能否把業(yè)主從散沙變?yōu)槟z泥？
“好不容易可以民選業(yè)委會(huì)了，通知也貼了橫幅也掛了，我們還專門開(kāi)了個(gè)辦公室供大家咨詢，但是3000多戶的小區(qū)到現(xiàn)在就只有個(gè)位數(shù)的人報(bào)名，再這樣下去我們只能再延期了。”這幾天，北京華藤園小區(qū)正在進(jìn)行業(yè)委會(huì)換屆選舉，結(jié)果業(yè)主們表現(xiàn)冷漠，作為業(yè)委會(huì)籌備成員的金先生非常苦惱。
在該小區(qū)論壇里有業(yè)主坦承：“不管現(xiàn)狀美好不美好，我已經(jīng)習(xí)慣麻木，得過(guò)且過(guò)了。面對(duì)突如其來(lái)的改良，真不知有勁往哪里使。”
“每月交這么多物業(yè)費(fèi)，可很多業(yè)主還只把房?jī)?nèi)的當(dāng)成自己的，沒(méi)把小區(qū)的公共區(qū)域、環(huán)境也當(dāng)成自己的。”張大憲說(shuō)。
參與《指導(dǎo)規(guī)則》討論的專家認(rèn)為，讓“居委會(huì)牽頭業(yè)委會(huì)”是因?yàn)槟壳皟H憑個(gè)別熱心業(yè)主難以推動(dòng)業(yè)委會(huì)成立。孟憲生律師認(rèn)為，我國(guó)業(yè)主是剛剛發(fā)育起來(lái)的一個(gè)階層，公民意識(shí)還不足。“一方面我們?cè)谂e手宣誓我們的權(quán)利，另外一方面又拱手讓別人行使我們的權(quán)利，許多人都有這種矛盾心理。”
“有人說(shuō)居委會(huì)作為召集人不合適，那誰(shuí)合適？單憑某些業(yè)主的熱心是不夠的。目前大部分社區(qū)業(yè)委會(huì)成立不起來(lái)，也正是因?yàn)闃I(yè)主太散，需要一個(gè)有固定資金、人員、辦公場(chǎng)地的實(shí)體來(lái)組織。”北京市律協(xié)物業(yè)管理法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)專家包華律師認(rèn)為，明確了居委會(huì)作為業(yè)委會(huì)的召集人，將推動(dòng)業(yè)委會(huì)的成立。
但包華同時(shí)表示，目前大部分居委會(huì)還停留在傳統(tǒng)意義上，作為政府在基層的“腿”，而不能真正代表居民，今后需加強(qiáng)對(duì)居委會(huì)工作人員的培訓(xùn)，使其轉(zhuǎn)變觀念，提高為居民服務(wù)的意識(shí)。
在1月8日的動(dòng)員會(huì)上，北京市建委主任隋鎮(zhèn)江表示，上半年內(nèi)將《指導(dǎo)規(guī)則》的落實(shí)工作全面納入社區(qū)實(shí)踐工作。其中1至3月為動(dòng)員及培訓(xùn)階段；4月完成新老對(duì)接工作，對(duì)已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的社區(qū)，要將運(yùn)轉(zhuǎn)工作納入到新的規(guī)則中來(lái)，而對(duì)新竣工的物業(yè)小區(qū)，則要完全按照這個(gè)《指導(dǎo)規(guī)則》進(jìn)行；5月份，對(duì)各區(qū)的存量住宅社區(qū)和在建住宅社區(qū)，進(jìn)行全面的摸底盤查，特別是部分具備成立業(yè)主委員會(huì)的條件、居民意愿又很強(qiáng)烈的商品房，積極支持業(yè)主委員會(huì)的成立。
業(yè)委會(huì)成立就萬(wàn)事大吉了？
“我們一直在談業(yè)委會(huì)成立難，但是現(xiàn)在已經(jīng)成立的業(yè)委會(huì)有多少是運(yùn)作得好的？我曾經(jīng)見(jiàn)過(guò)北京海淀區(qū)一個(gè)業(yè)委會(huì)，每年二三十萬(wàn)元的經(jīng)費(fèi)，就是沒(méi)干好事。因此，如果要成立業(yè)委會(huì)，最起碼應(yīng)該是安全的業(yè)委會(huì)。”包華律師說(shuō)。
華藤園小區(qū)業(yè)委會(huì)至今已換過(guò)兩屆，業(yè)主大會(huì)卻一次也沒(méi)開(kāi)過(guò)，許多業(yè)主不知道過(guò)去的業(yè)委會(huì)是怎么選出來(lái)的。小區(qū)的停車位、電梯維修等問(wèn)題，至今仍讓業(yè)主多有怨言。一位入住多年的業(yè)主在社區(qū)論壇里感嘆說(shuō)：“前幾屆業(yè)委會(huì)里差不多一半是開(kāi)發(fā)商、居委會(huì)、派出所，再加上幾個(gè)業(yè)主代表里邊的托兒，哪還有真正的業(yè)主說(shuō)話的份兒啊。這樣的業(yè)委會(huì)說(shuō)白了就是傀儡，選舉無(wú)非就是走個(gè)形式，我們普通的業(yè)主哪來(lái)那么多熱情陪他們玩啊，就算前幾年還有點(diǎn)兒熱情，這些年來(lái)也都被磨沒(méi)了。”
專家表示，既要賦予業(yè)委會(huì)權(quán)利，也要規(guī)范它的義務(wù)，讓它承擔(dān)起對(duì)社區(qū)的責(zé)任。由于現(xiàn)在大量業(yè)委會(huì)純公益性，業(yè)主都是拿業(yè)余時(shí)間做工作，就很難有約束力，有人想不干了就辭，缺乏連續(xù)性。
“很多業(yè)委會(huì)都是打架打出來(lái)的、維權(quán)維出來(lái)的，但是做業(yè)委會(huì)三四年以后才體會(huì)，不當(dāng)家不知柴米貴。我認(rèn)為只有和物業(yè)公司、居委會(huì)協(xié)調(diào)溝通，才能互相理解，理解了才能有合作，合作了才能小區(qū)和諧。”張大憲說(shuō)。
北京新天第小區(qū)在業(yè)委會(huì)成立前，僅約四成業(yè)主交物業(yè)費(fèi)。業(yè)委會(huì)成立之初就提出“不支持不交物業(yè)費(fèi)”，當(dāng)時(shí)樓里被貼的都是罵“業(yè)委會(huì)和物業(yè)穿一條褲子”的標(biāo)語(yǔ)。但現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)收繳率已經(jīng)超過(guò)了95％，原來(lái)貼標(biāo)語(yǔ)罵的人，現(xiàn)在成了業(yè)委會(huì)的骨干。張大憲說(shuō)到這一點(diǎn)時(shí)非常自豪。
“《指導(dǎo)規(guī)則》實(shí)際上是很粗的，給具體運(yùn)行留下了很大的空間，現(xiàn)在正是缺乏成熟廣泛的實(shí)踐。因此最終要看大家如何去實(shí)踐摸索小區(qū)的管理溝通模式。”孟憲生說(shuō)。
“現(xiàn)在的時(shí)間段是業(yè)主、物業(yè)公司、居委會(huì)三方共同成長(zhǎng)的階段。”張大憲說(shuō)。
本報(bào)北京1月11日電 |