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“我決定退出業(yè)委會籌備小組，將這項艱難的事業(yè)交給其他可能的熱心業(yè)主，感謝大家多年來的支持。”近日，北京某小區(qū)曾致力于籌備業(yè)委會的業(yè)主代表，被業(yè)主們親切地稱為“大哥”的阮先生在小區(qū)論壇里無奈地發(fā)表聲明，該小區(qū)業(yè)主期盼多年的業(yè)委會隨即宣告流產(chǎn)。
該小區(qū)業(yè)主自2006年入住以來，與物業(yè)公司和開發(fā)商的糾紛不斷，業(yè)主維權(quán)多因勢單力薄而屢屢失敗。業(yè)主們通過前期的自發(fā)維權(quán)，體會到了“團結(jié)的力量”，希望能夠盡快成立業(yè)主委員會，但歷經(jīng)兩年多的努力，還是以失敗告終。
“真的是太難了，我為此搭進去多少時間和金錢已經(jīng)無法計算了，卻發(fā)現(xiàn)離成功還有很遠。”多年來，為成立業(yè)委會東奔西走的阮先生告訴記者，他已經(jīng)身心疲憊，決定“退隱江湖”了。
北京市人大常委會報告顯示，在北京3200余個住宅區(qū)中僅有574個成立了業(yè)委會，僅為18％。
開發(fā)商和物業(yè)公司的“合理”阻撓
依據(jù)2007年新修訂的《物業(yè)管理條例》，只要二分之一以上有投票權(quán)的業(yè)主認(rèn)可，就能選舉業(yè)委會、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)程。但現(xiàn)實中的操作，遠不能做到“由業(yè)主說了算”。
成立業(yè)委會，首先要過開發(fā)商和物業(yè)管理部門這一關(guān)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，成立業(yè)委會必須由業(yè)主發(fā)起組成委員會籌備組，需要準(zhǔn)備十余種不同的文件，并負(fù)責(zé)做好召開業(yè)主大會的前期組織準(zhǔn)備工作。其中，籌備組必須向小區(qū)辦辦理備案手續(xù)，這需要提供產(chǎn)權(quán)清冊、小區(qū)規(guī)劃總平面圖、規(guī)劃批準(zhǔn)文件等，這些文件均掌握在開發(fā)商或物業(yè)管理公司手中，他們常常相互扯皮、推托，或以各種理由拒絕提供有關(guān)文件，造成業(yè)委會無法完成備案手續(xù)。
阮先生和其他業(yè)主代表經(jīng)過艱難的前期組織工作，終于成立了業(yè)委會籌備小組。然而，籌備組馬立面臨一個現(xiàn)實的困難：開發(fā)商拒不提供產(chǎn)權(quán)清冊，因此無法計算投票權(quán)數(shù)和比例。
“希望開發(fā)商和物業(yè)公司配合成立業(yè)委會，無異于與虎謀皮。”北京市崇文區(qū)花市棗苑小區(qū)業(yè)主代表李某說。棗苑小區(qū)曾兩次組織業(yè)委會選舉，都告失敗。在物業(yè)費、公攤等涉及業(yè)主利益的事項上，業(yè)委會更能夠?qū)π^(qū)物業(yè)進行抗衡、制約，比單打獨斗的業(yè)主更能有效維權(quán)。自2005年《北京市住宅專項維修資金使用管理辦法》實施以來，每個小區(qū)大筆的維修基金應(yīng)如何使用，就成為業(yè)主和物業(yè)爭執(zhí)的一大利益焦點。北京萬科城市花園業(yè)主代表朱某說：“如果成立了業(yè)委會，此后物業(yè)要動用我們小區(qū)的基金就要經(jīng)過業(yè)委會檢驗、批準(zhǔn)，他們哪兒愿意放棄這么一大塊肥肉啊！”
政府部門：“備案”成了“審批”
目前北京市物業(yè)管理辦法尚未出臺，依據(jù)現(xiàn)有的綱領(lǐng)文件《北京市貫徹〈物業(yè)管理條例〉的若干意見》規(guī)定，業(yè)委會只需在選舉后30天內(nèi)，到所在地區(qū)縣的房管局備案，而不需事先申請的程序。
但《意見》中還規(guī)定，業(yè)主大會會議籌備組由街道辦、居委會、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成，但業(yè)主代表又“在業(yè)主自薦、推薦的基礎(chǔ)上”由街道辦、居委會確定。
而阮先生等人在發(fā)起成立業(yè)委會時，小區(qū)所屬的社區(qū)居委會對業(yè)主大會籌備組的人數(shù)和人選不滿，提出業(yè)主大會籌備組5人足夠，其中3人還必須是居委會指定的人。
“我們就這樣陷入僵局，時間在一天一天過去，業(yè)主們的心也一天一天冷下來，誰又能有這個時間和精力耗下去呢？”阮先生無奈地說。
北京通惠家園的鐘先生向記者出示了小區(qū)辦所發(fā)的籌備組表。在這張表上，當(dāng)?shù)鼐游瘯恰盎I備組組長”。“去年11月領(lǐng)的，到了今年11月還沒批，就是不給蓋章。法律規(guī)定居委會是負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，沒有審批權(quán)，但現(xiàn)在居委會就是在行使審批權(quán)！必須得它蓋章，業(yè)委會才能成立。”鐘先生苦笑說。
北京市建設(shè)委員會預(yù)計今年年底出臺《業(yè)主大會設(shè)立和運作辦法》，在最新的討論稿中依然規(guī)定，“籌備組的業(yè)主代表由社區(qū)居委會或街道、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組織推薦。”
海淀學(xué)知苑住宅區(qū)業(yè)委會原副主任苗正華認(rèn)為，業(yè)委會成立難，一個很大的原因在于政府責(zé)任的缺位。
今年年初，民進北京市委作為黨派提案提交至政協(xié)大會的《關(guān)于北京社區(qū)業(yè)主經(jīng)濟自治組織存在問題制度和制度創(chuàng)新的建議》報告指出，北京80％的小區(qū)沒有成立業(yè)委會，很多業(yè)委會處境艱難。報告認(rèn)為，政府部門在業(yè)委會成立和指導(dǎo)上具體職責(zé)界定不明確，對于不履行義務(wù)、推諉等造成業(yè)委會成立工作延誤等情況，沒有明確的罰則。
“一些政府部門視業(yè)委會為洪水猛獸，其實它既不會給政府添亂，也不是想找開發(fā)商的麻煩，它就是一個解決問題的平臺。”曾任北京市東花市小區(qū)業(yè)委會副主任的業(yè)主延洲說。
業(yè)主是“撮不起的散沙”
多年參與業(yè)主維權(quán)、曾任北京市海淀區(qū)百旺家苑業(yè)委會副主任的魏強分析認(rèn)為，現(xiàn)在業(yè)委會難以建立，還在于廣大業(yè)主對自身權(quán)益的漠視。
“現(xiàn)在北京市大多數(shù)建立了業(yè)委會的小區(qū)，都是因為出現(xiàn)了危機或突發(fā)事件業(yè)主才團結(jié)起來，而更多小區(qū)業(yè)主不了解自己的權(quán)利，暫時沒有危機，大家對小區(qū)業(yè)委會就不關(guān)注，很難團結(jié)。”魏強說。
根據(jù)北京市國土資源房管局《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部業(yè)主大會規(guī)程及有關(guān)問題的通知》規(guī)定，業(yè)委會要成功地在房管局備案，需要提交三分之二以上業(yè)主投票通過的業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。這個文件提高了備案的門檻，因為廣大業(yè)主缺乏維權(quán)意識，難以收集到三分之二的簽名。
“業(yè)主利益很復(fù)雜，就像一盤散沙，怎么把業(yè)主組織起來是主要問題。靠我們個人努力，怎么也撮不起這攤散沙。”北京市朝陽區(qū)某大廈業(yè)主彭先生無奈地說。
目前推動北京小區(qū)業(yè)委會工作的，大部分是個別熱心業(yè)主，他們用業(yè)余時間做工作。“業(yè)主自己也有一攤事，做業(yè)委會耽誤自己的事不說，很多東西也都沒爭取來，很容易心灰意冷。”朱某說。
阮先生就是在籌備業(yè)委會過程中，聽到有業(yè)主代表說他收受了開發(fā)商的賄賂，個人可以不交停車費等。“做了這么長時間的義工，為的是大家的利益，最后卻費力不討好。”得不到廣大業(yè)主支持，成為阮先生辭去籌備組負(fù)責(zé)人一職的重要原因。 |