|
土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，土地市場(chǎng)的冷暖興衰直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期發(fā)展趨勢(shì)。在調(diào)查了最受關(guān)注的房?jī)r(jià)和外資因素后，上海證券報(bào)“聚焦樓市這一刻”第三期，就從土地源頭的最典型事件說(shuō)起。
應(yīng)該說(shuō)，從土地源頭對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓，在近幾年的宏觀調(diào)控中，始終未予放松。然而，實(shí)際效果怎樣呢？上海證券報(bào)獨(dú)家獲得的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，雖然有關(guān)部門(mén)三令五申，相關(guān)文件也在不斷出臺(tái)，但土地開(kāi)發(fā)“兩年為限”的措施仍有被變相架空之虞。
以中國(guó)樓市的橋頭堡上海為例，在2006年-2007年間上海公開(kāi)招拍掛出讓的大批地塊中，不少至今仍不能投入市場(chǎng)，或是處于完全閑置狀態(tài)，或是被不斷轉(zhuǎn)讓而未能開(kāi)發(fā)。僅在浦東新區(qū)，兩年間閑置或轉(zhuǎn)讓的土地項(xiàng)目便已近兩成之多。即便那些所謂開(kāi)發(fā)的，也大多是緩慢推進(jìn)，真正進(jìn)入市場(chǎng)供應(yīng)的寥寥無(wú)幾，這也成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)偏緊、價(jià)格緊繃的重要原因之一。而開(kāi)發(fā)商在銀根持續(xù)緊縮的情況下，又面臨土地閑置的高額支付成本，這類(lèi)主動(dòng)或被動(dòng)的“囤地”，已成為套在其脖子上的枷鎖。
“兩年開(kāi)發(fā)”成空談
上海2006年3號(hào)土地出讓公告中，浦東新區(qū)南碼頭地塊被東方海外置業(yè)（上海）有限公司收入囊中。該幅土地占地面積5.7118公頃，是一幅位于上海內(nèi)外環(huán)間的住宅用地。東方海外以4.18億元的價(jià)格獲得，高出起始價(jià)0.18億元，折合樓板價(jià)為4056.63元/平方米。
昨天，記者找到了南碼頭地塊現(xiàn)場(chǎng)，看到地塊周邊已圍上外墻，但工地上未有絲毫動(dòng)靜。
該項(xiàng)目整體占地規(guī)模并不算大，但地塊處于世博會(huì)輻射區(qū)域，距離上海世博局所處之地僅10分鐘車(chē)程，可謂頗有潛力。早在東方海外兩年前競(jìng)得該幅地塊時(shí)，周邊的在售新盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)便已在11000-12000元/平方米。按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)人士的預(yù)測(cè)，在正常的開(kāi)發(fā)進(jìn)度下，南碼頭地塊項(xiàng)目最早在2008年中旬便能開(kāi)盤(pán)預(yù)售。但從現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，這一預(yù)期無(wú)疑早已落空。
這并非個(gè)別現(xiàn)象。記者手頭掌握的資料顯示，上海2006年年初掛牌出讓的一幅商業(yè)用地同樣在閑置之列，2007年下半年拍出的一幅住宅用地項(xiàng)目則已被轉(zhuǎn)讓了數(shù)次。內(nèi)部數(shù)據(jù)更顯示，2006年和2007年兩年期間，上海公開(kāi)招拍掛出讓的土地，有不少尚在閑置狀態(tài)，已經(jīng)轉(zhuǎn)手出讓的項(xiàng)目也不在少數(shù)。僅以出讓規(guī)模居前的大區(qū)浦東新區(qū)為例，該區(qū)兩年內(nèi)出讓的土地，閑置或轉(zhuǎn)讓的數(shù)量已占到全區(qū)出讓土地的18%之多。
資金壓力加大
“不是不想開(kāi)發(fā)，主要還是因?yàn)槿辟Y金。”一位不愿意透露姓名的民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人說(shuō)。
據(jù)上海證券報(bào)記者在上海市房屋土地資源管理局查實(shí)，這家小型房地產(chǎn)企業(yè)在2006年取得的土地項(xiàng)目，至今“四證”尚未齊全。也就是說(shuō)，根本未能達(dá)到向銀行貸款的要求。而銀行貸款，對(duì)于絕大部分內(nèi)地房企來(lái)說(shuō)，依然是依賴(lài)度最高的融資渠道。
2007年9月，由央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，強(qiáng)調(diào)對(duì)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。
“如今搞房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商的自有資金占比越來(lái)越高。”一家銀行的信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人向記者透露。據(jù)他介紹，土地成本和建安成本一直占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需資金的大頭，是需要拿出真金白銀的。按照銀行規(guī)定，除了“四證”齊全等基本條件之外，開(kāi)發(fā)商的自有資金還需達(dá)到一定比例才能放款。
然而，今年銀根緊縮的狀況，使得銀行的放款門(mén)檻越來(lái)越高。“即使‘四證’已經(jīng)齊全了，銀行還會(huì)挑三揀四地篩選其他條件。導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果是，從前要求自有資金比例是35%，現(xiàn)在已經(jīng)上升到40%甚至50%。這樣一來(lái)，一個(gè)項(xiàng)目的整體資金占比就變成：50%是自有資金，40%是銀行貸款，剩余的10%則來(lái)自于銷(xiāo)售回籠。”該人士說(shuō)道。
這樣的資金壓力，對(duì)于許多中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是“不可承受之重”。
在今年年初發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中，明確土地閑置滿(mǎn)2年的，依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的要堅(jiān)決予以執(zhí)行；而土地閑置滿(mǎn)1年不滿(mǎn)2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，尤其是對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。
這是繼2007年《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》、《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》陸續(xù)出臺(tái)之后，第三份關(guān)于如何處理閑置土地問(wèn)題的相關(guān)文件。
除去政策方面的壓力，囤地這一方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商資金鏈帶來(lái)的緊迫程度更是不容小覷。據(jù)一位開(kāi)發(fā)商向記者介紹，如今土地囤積帶來(lái)的資金成本非常高。在今年貨幣政策持續(xù)緊縮的情況下，如果不能將土地及時(shí)地轉(zhuǎn)換成項(xiàng)目銷(xiāo)售以套取現(xiàn)金的話(huà)，對(duì)于資金鏈緊繃的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。
“香餑餑”成了“燙手山芋”
北京師范大學(xué)金融研究中心提交的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》提及，2002年至2006年，雖然房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積（除2004年）增長(zhǎng)率在15%-30%之間，但房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地面積的增長(zhǎng)率卻在呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。其中，2005年和2006年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)率甚至出現(xiàn)負(fù)值。報(bào)告指出，到2007年底，估計(jì)全國(guó)土地囤積面積實(shí)際可能達(dá)到10億平方米。
報(bào)告指出，房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地的過(guò)程，同時(shí)也是資金沉淀的過(guò)程。根據(jù)粗略數(shù)據(jù)測(cè)算，截至2006年，囤地所沉淀的資金大約在2.4萬(wàn)億元，其中，來(lái)自于銀行信貸的資金可能高達(dá)1.32萬(wàn)億元。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果想順利套取這些沉淀在土地中的資金，無(wú)非是通過(guò)轉(zhuǎn)讓或開(kāi)發(fā)兩種途徑。
在記者調(diào)查的部分閑置或出讓地塊中，不少是在中小開(kāi)發(fā)商的名下，還有少數(shù)持有企業(yè)的主業(yè)并不是房地產(chǎn)。“前兩年樓市火的時(shí)候，做房地產(chǎn)是賺取利潤(rùn)最高的產(chǎn)業(yè)了，管他以前做什么的，都摻和進(jìn)來(lái)了。”一位民營(yíng)企業(yè)老總坦率地說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士表示，一些企業(yè)拿地的初衷純粹就是為了“炒地”。如果能最終完成商品房銷(xiāo)售，充分獲取土地價(jià)格上漲的收益當(dāng)然最好不過(guò)；即使沒(méi)有能力完成，捂?zhèn)�兩三年等地價(jià)漲了，轉(zhuǎn)手也能賺差價(jià)。“2007年的時(shí)候，土地賣(mài)方完全是強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)，即使連土地增值稅都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，賣(mài)方則是凈賺。”一家外資房地產(chǎn)企業(yè)的投資部負(fù)責(zé)人說(shuō)。
但到了2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，使得這些原本的“香餑餑”成了“燙手山芋”。《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)指出，在2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院做出專(zhuān)題報(bào)告。而在2007年發(fā)布的相關(guān)文件中，閑置土地的清理處置情況只是上報(bào)至國(guó)土資源部。對(duì)于土地閑置處理的重視，可見(jiàn)一斑。
北京師范大學(xué)金融研究中心的《報(bào)告》表示，雖然單純的地價(jià)上漲并不構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的決定性因素，但囤地會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)不能形成有效的商品房供應(yīng)，同時(shí)巨大的成本開(kāi)支正在使得房地產(chǎn)企業(yè)的總體財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健性迅速下降。 |