盡管在資金、土地緊張和銷售、新開工量下降等因素影響下,房企未來的一系列收益面臨重重壓力,但整體市場矛盾并不如想象的突出,因此,業(yè)內(nèi)認(rèn)為此前不少開發(fā)商呼吁“救市”是一種生存計謀。
憂慮情有可原
縱然大部分開發(fā)商對敏感的“救市”二字避而不談,但期待政策“松綁”的心思昭然若揭。也有自比“豬堅強”的開發(fā)商們抒發(fā)己見,一致認(rèn)為政府不宜再出臺從緊的房地產(chǎn)政策。 “現(xiàn)在對開發(fā)商貸款基本全面停止,各銀行只收不貸。這種極端做法,可能有把不是壞賬的資產(chǎn)變成壞賬的危險。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中呼吁的銀行對房地產(chǎn)的‘救市’,也只是希望能把房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣對待,不要再有行業(yè)歧視,給房地產(chǎn)的金融政策‘松綁’而已。”SOHO中國董事長潘石屹曾表示。 而在上海證券報日前獨家披露的、一份由國家權(quán)威部門對全國7136家重點房地產(chǎn)企業(yè)進行的調(diào)查中,諸多開發(fā)商對下半年的預(yù)期也不算樂觀。如有50.1%的房企認(rèn)為銷售將同比略有下降(降幅在5%-10%之間),39%的房企認(rèn)為銷售可與去年同期持平,只有10.9%的房企認(rèn)為同比將增加。 至于對未來銷售下降情況的預(yù)期,21.3%的房企認(rèn)為銷售下降的局面不會持續(xù),41.3%的房企認(rèn)為銷售下降局面會持續(xù)半年,37.3%的房企則認(rèn)為會持續(xù)一年以上。 另外,對于下半年資金情況,64.9%的房企表示自己資金面一般,7.1%的房企表示資金充裕,28%的房企則表示資金緊張。其中,深圳房企感覺資金緊張的比例最高,占到32.5%。 分析師指出,基于樓市進入“價滯量縮”的新階段,開發(fā)商對于后市的擔(dān)憂屬“正常情緒”。并且,無論是此次的房企“摸底”調(diào)查,還是之前市場議論的相關(guān)部門“座談”、行業(yè)協(xié)會“諫言”等,也都已表明中央對房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整及其對宏觀經(jīng)濟之影響的高度關(guān)注。“但同樣的,正是基于所面臨的樓市變局,開發(fā)商對相關(guān)調(diào)查也可以‘技術(shù)性’操作,選擇對自己有利的。”
局面并未惡化
預(yù)期畢竟只反映一個市場信心問題,而開發(fā)商的現(xiàn)實狀況真的已經(jīng)惡化到需要“救市”的地步了嗎?答案恐怕是否定的。 如在上述調(diào)查的受訪企業(yè)中,有57.2%認(rèn)為上半年的經(jīng)濟效益和去年同期差不多,還有7.1%表示經(jīng)濟效益好于去年同期,其余35.7%表示經(jīng)濟效益有所下降。 并且,在對導(dǎo)致銷售下降的原因的選擇中,購買者減少并不是首要原因,35.7%的房企把可供面積減少列為第一位原因。“這一定程度上表明開發(fā)商對需求潛力還是有信心的,但是可供面積下降表現(xiàn)出房企在資金和土地等方面存在一定困難。”佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析,“如果開工量增加得不多,可能導(dǎo)致今后供應(yīng)量的減少,從而又增加未來房價上漲的壓力,我想這才是政府擔(dān)心的。” 另外,本周房地產(chǎn)上市公司的中報也開始陸續(xù)發(fā)布,已披露企業(yè)的營業(yè)額仍是繼續(xù)增長的。如萬科上半年實現(xiàn)銷售面積265.8萬平方米,銷售金額241.3億元,同比分別增長15.0%和38.1%;實現(xiàn)營業(yè)收入172.6億元,凈利潤20.6億元,同比分別增長55.5%和23.6%。首創(chuàng)置業(yè)上半年的營業(yè)額約24.79億元,比去年同期的3.54億元成倍增長;利潤約2.52億元,也比去年同期的1.02億元翻番增長。 首創(chuàng)置業(yè)還透露,雖然旗下在售樓盤的成交量隨大勢萎縮,但成交價格仍保持穩(wěn)定,如在北京地區(qū)項目的簽約銷售均價約23153元/平方米,比去年下半年的18953元/平方米增長22%;在北京以外地區(qū)項目的簽約銷售均價約6747元/平方米,比去年下半年的6020元/平方米增長12%。
開發(fā)商“逼宮”?
在不少反對樓市“救市”的業(yè)內(nèi)人士看來,開發(fā)商所透露出的悲觀情緒實際是在“求救”,甚至賭政策“松綁”。 一些市場人士認(rèn)為,面對樓市低迷、成交量大幅萎縮、資金鏈緊張的生存困境,一貫以強勢為習(xí)慣的開發(fā)商當(dāng)然不會善罷甘休,勢必采取各種計謀和手段如釋放各種“言論煙霧彈”,試圖結(jié)束購房者觀望,并通過說明房地產(chǎn)業(yè)對于中國經(jīng)濟的重要性,“逼迫”政策執(zhí)行者停止對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,讓房價繼續(xù)上漲。 如果真如上述所言,開發(fā)商的“如意算盤”至少目前打得并不成功。中國社科院金融研究所研究員易憲容表示,樓市“救市”論在喧鬧兩個月后,從媒體報道的政府調(diào)查結(jié)論看,目前房價運行比較穩(wěn)定,商業(yè)銀行也沒有因樓市造成重大風(fēng)險,也就是說,國內(nèi)房地產(chǎn)市場根本就不存在什么“救市”的理由。“樓市要‘救’的其實是房地產(chǎn)暴利模式。中國房地產(chǎn)市場早就進入大的調(diào)整周期,這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的,而是要經(jīng)歷一個漫長的時期。經(jīng)過這種調(diào)整,市場的優(yōu)勝劣汰把一些資質(zhì)不好的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉,讓一些好的房地產(chǎn)企業(yè)存活下來,這是市場的基本法則。” “正如相關(guān)部門調(diào)查顯示的,資金緊張、市場觀望等因素對房企的發(fā)展起到了一定影響作用。不過,眼下房企可分為‘熬過’、‘應(yīng)變’、‘搶位’三類,他們還是站在自己的立場進行表態(tài)。在我看來,在此輪樓市調(diào)整中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退出30%都是沒有問題的。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為。 所以,在眼下的樓市“十字路口”上,房企“求救”不如考慮“自救”。首創(chuàng)置業(yè)就在半年報中指出,今年以來,房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)變局,盡管固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率依然高位運行,但是,“價滯量縮”成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的“標(biāo)準(zhǔn)樣式”,房地產(chǎn)市場已進入高位調(diào)整期。而在宏觀經(jīng)濟增幅穩(wěn)步回落、全球性通脹形勢依然嚴(yán)峻、從緊貨幣政策仍將繼續(xù)的情況之下,預(yù)計未來的房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)調(diào)整,購房者的觀望心理短期內(nèi)難以改變,所以,企業(yè)更要靈活安排銷售策略、全力提升銷售業(yè)績,并加強成本監(jiān)控、穩(wěn)定利潤水平,及積極拓寬融資管道,同時尋求其他融資創(chuàng)新模式等。萬科也在半年報中表示,鑒于宏觀環(huán)境的復(fù)雜性和不確定性,此次行業(yè)調(diào)整的時間可能會延長,并將原定年度開、竣工面積目標(biāo)分別下調(diào)165萬和103萬平方米。 |