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編者按
“目前房地產市場形勢的嚴峻，毋庸多言。本次市場疲軟，不同于之前任何一次。”8月1日，全國地產龍頭企業(yè)萬科在滬舉行“士兵突擊”誓師動員大會，萬科某高層在倡議書中做出上述表述。
樓市這一刻，史無前例的焦灼感正在蔓延：房地產業(yè)牽動甚廣，嚴防房價大跌以及保護金融系統(tǒng)安全，成為調控不得不走的“平衡木”；地方政府，一面遵照中央宏觀調控方針，出臺一系列嚴控政策，一面又通過各種方式“安撫”開發(fā)商，試圖挽救地方財政；開發(fā)商則一面加速優(yōu)勝劣汰的整合進程，一面仍在大喊“救市”刻不容緩……
各方的深層博弈首先體現(xiàn)在房價這一焦點之上，各地的土地與商品房供應趨緊、成交萎縮，城市周邊區(qū)域樓盤價格開始試探性下降；在投資上，來自國際和民間的游資，看空者謹慎出逃地產股，看多者開始低調挺進樓市，尤其是商用物業(yè)投資；在資金鏈上，部分開發(fā)商被前所未有的融資困境逼到絕境……
自本期開始，上海證券報獨家推出“樓市這一刻”大型系列調查，我們嘗試從房價、土地、投資、資金鏈等房地產市場的各個要素環(huán)節(jié)入手，條分縷析，以全景展示中國房地產市場在2008年這一歷史性時刻，所經歷的不同凡響的對撞與變局。
此刻，正在說明什么，又在預示什么？我們期待找到答案。
本期房價樣本調查，就從一次性匯集著宏觀政策、地方調控、開發(fā)商等各種力量碰撞的南京“限價門”事件說起。
從7月底至今，短短幾天時間，南京萬科事件成為房地產市場最受關注的話題，也成為地方政府落實房地產宏觀調控的經典案例。
“先不論南京實行核價制合規(guī)與否，南京的房價倒的確是穩(wěn)定下來了，沒有像深圳等城市那樣出現(xiàn)大起大落，成交量也下降了三分之一。”南京一家大型開發(fā)企業(yè)的一位高層表示。
據國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房價指數(shù)顯示，南京房價漲幅由2007年6月份的排名第3位回落到今年4月份的第27位。雖然有開發(fā)企業(yè)內部統(tǒng)計顯示，南京住宅價格基本上穩(wěn)中有升，江南八區(qū)銷售價格更有近10%的同比上漲。但市場人士感慨說：“如果沒有政府限價，房價可能上漲更多。”
與房價漲幅回落相對應的是商品房成交量的大幅下降。7月21日，南京市新聞發(fā)言人夏德智介紹，今年上半年，南京商品房銷售大幅下降，其中住宅銷售面積降幅高達38.9%，銷售額下降34.1%。
分析其中的原因，多位市場人士認可“購房者觀望氣氛濃厚”的說法。
政府限價之惑
然而，南京萬科“限價門”事件體現(xiàn)的深層問題卻遠不止這些。地方政府對非保障性的商品住宅實施限價是否合規(guī)是市場熱議的第一個話題。
上海某法律專家表示，政府出臺行政性指導價的做法一般針對涉及國計民生的重要基礎物資，比如水電煤價格、公共交通價格，以及電信等壟斷性產品，且需要遵循相關價格指導目錄的規(guī)定。目前，根據江蘇省定價目錄，“普通住宅商品房銷售基準價格及浮動幅度，經濟適用房、安居房等政策性優(yōu)惠住房銷售價格，公有住房租金與出售成本價，廉租房租金標準”等均在政府定價范圍之內。
一位南京市企業(yè)人士稱，除了南京實現(xiàn)核價制外，無錫、蘇州等其他江蘇城市實行備案制，方式不同，但都為對普通商品房價格實行政策性控制。
但另有不愿意透露姓名的專家認為，南京對非保障性住房實行限價，仍有違背市場規(guī)則甚至相關法規(guī)之嫌。
開發(fā)商對地方政府為商品房限價的另一個質疑是地價的居高不下。“如果土地出讓價格不降，又強行要求降低商品房售價，加上水泥建材等原材料價格上漲，管理成本增加，開發(fā)商利潤空間將受到雙重擠壓。”一位開發(fā)商稱。根據測算，在南京，土地成本為樓板價5000元/平方米左右的項目，銷售價格賣到10000元/平方米“剛剛打平成本”。
數(shù)據顯示，就在銷售額大幅下降的同時，南京開發(fā)商的土地購置成本正大幅上升。上半年，南京房地產開發(fā)投資達到256.68億元，其中土地購置費73.1億元，同比增長50%。
地價居高不下的結果是土地流標頻頻上演。今年6月，南京拍賣河西兩幅“巨無霸”地塊，其中河西南部一幅面積17萬平方米的地塊流標。“因為土地款高達十幾億，加上土地款支付進度被規(guī)定得很緊，在目前融資困境下，很少有開發(fā)商有能力負擔。”一位市場人士坦言。
受制于拿地速度放緩，南京未來新增住宅供給形勢不容樂觀。數(shù)據顯示，今年前五個月，雖然南京商品住宅施工面積增長17%，但住宅新開工面積卻同比減少了24.4%。“加上觀望情緒持續(xù)，成交低迷，開發(fā)商又可能通過控制銷售進度的方式控制供給。市場供應或呈現(xiàn)緊缺。”市場人士分析。
盡管市場爭議頗多，南京市將限價進行到底的決心并未動搖。
南京市物價局副局長張瑞忠在5月底接受采訪時表示，南京將針對房價新舉措實施過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，提出應對措施，從而進一步完善房地產價格管理。
張瑞忠所稱的新問題之一就是開發(fā)商通過提高裝修標準變相抬高房價。張瑞忠表示，按照《價格法》的規(guī)定，裝修費用不在物價部門核價范圍內，因此目前的核價機制不能對裝修費用核價。但政府管理部門可以依法規(guī)范開發(fā)企業(yè)的裝修行為，比如，裝修方案要建委審批，開發(fā)企業(yè)要列出裝修清單，開發(fā)企業(yè)要有裝修資質，有關部門還將適時公布裝修市場參考價格等。目前，南京建設主管部門正在會同物價等部門開展調研，并將出臺規(guī)范商品房精裝修行為的管理辦法。
此外，南京還將進一步規(guī)范房地產開發(fā)中涉及的壟斷行業(yè)收費行為。比如房地產開發(fā)中一直居高不下的
“二管三線”工程費等。
有消息人士稱，南京對商品房的一房一價政策曾得到中央相關部門“首肯”，因此地方執(zhí)行力度較大。
“一個長期的矛盾是，地方政府最終不得不信賴大型開發(fā)商巨額稅收和土地出讓金維持地方財政收入，一旦開發(fā)商在市場上受挫，最先吃苦的是地方政府。因此地方政府無論怎樣，也會最終采取折中辦法解決中央調控與開發(fā)商利益之間的矛盾。”市場人士稱。
“零首付”重新出現(xiàn)
南京的“政府限價”行為并不具有普遍性，但價格和成交量走勢卻與眾多一二線城市相仿。無論是北京、上海、深圳還是南京，市中心房價穩(wěn)升、周邊區(qū)域房價破冰成為普遍現(xiàn)象。究其原因均為市中心供給減少，而周邊地區(qū)配套尚未成熟。
此前，有媒體報道，南京網上房地產統(tǒng)計的換手套次前十位樓盤90天內換手675次，平均每個樓盤一月內換手（注銷認購和成交的次數(shù)）20余次。其背后是因為部分樓盤房價下跌，購房者在已經認購甚至簽約的情況下要求退房。
記者在走訪南京時發(fā)現(xiàn)，無論是降價還是退房，多集中于江寧、江北兩個住宅供應比較集中的城郊地區(qū)，上述地區(qū)甚至已經出現(xiàn)類似“零首付”現(xiàn)象。
在江北六合區(qū)，一個名為華歐國際友好城的大型樓盤打出了1萬元定金即可簽約的橫幅。銷售人員告訴記者，這個總建筑面積高達230萬平方米的超大型社區(qū)預計開發(fā)時間長達8年-10年，根據目前推出的系列優(yōu)惠，除了簽約即減2萬元外，無論是別墅還是公寓，購房者只要支付1萬元定金就可以簽訂購房合同，由開發(fā)商支付剩余的首付款，且不向購房者收取任何利息。
這一促銷辦法效果已經顯現(xiàn)。根據南京網上房地產統(tǒng)計，8月1日-4日，華歐國際友好城共銷售36套房源，位列南京樓盤成交榜第6位。而該樓盤銷售人員表示，目前南京類似“零首付”的做法并非僅此一家。
專家分析，開發(fā)商此舉意在用4成首付成本套得銀行6成貸款，以緩解現(xiàn)金流之急。而一旦購房者還款能力不足，銀行系統(tǒng)可能面臨嚴峻的壞賬考驗。
開發(fā)商的另一個求生辦法是加大融資和促銷力度。在6月底舉行的海通證券2008中期策略會上，萬科執(zhí)行副總裁兼董秘肖莉表示，萬科目前重點是提升企業(yè)融資能力，強化融資平臺優(yōu)勢。而萬科在上海舉行的誓師大會上，如何在逆境中實現(xiàn)銷售突破以盡快回流資金仍是主要討論內容。“缺錢”，這在目前的大型房地產開發(fā)商中，無疑是最重要的課題。
“隨著市場調整，萬科目前首要任務是安全經營；其次為加快銷售，不排除降價，以保持更多現(xiàn)金。”海通證券分析報告援引肖莉發(fā)言稱。
另外，積極響應政府號召，參與開發(fā)保障性住宅在南京成為熱點。有消息稱，南京今年將開建300萬平方米的經濟適用房，承建開發(fā)商鎖定利潤率3%。“因為基本上是先確定需求再建房，開發(fā)商投資風險幾乎為零。另外，參與保障性住房開發(fā)也是幫助開發(fā)商增加現(xiàn)金流，緩解資金壓力的途徑之一。以上有利因素加在一起，在目前的樓市局勢下，足可以打平低利潤率的不利因素。”南京某開發(fā)商表示。 |