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在如家2007年四季報爆出虧損后，多家經(jīng)濟(jì)型酒店“掌門人”密集發(fā)表言論，爭辯行業(yè)拐點是否到來，而手中持有大量資金欲進(jìn)軍酒店行業(yè)的后續(xù)投資者，則將目光轉(zhuǎn)向了高星級酒店。
在上海日前召開的“中國酒店業(yè)融資模式”小型討論會上，來自本土的數(shù)家地產(chǎn)和酒店投資商共同認(rèn)為高星級酒店才是酒店業(yè)的下一個“掘金地”。
“租賃模式”大熱
酒店投資商們紛紛認(rèn)為，較好的投資模式為：投建高星級酒店再將運營權(quán)轉(zhuǎn)手，或者直接租賃高星級酒店自主運營。
在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營多年，并控股了安信信托（600816）的國之杰投資發(fā)展有限公司副董事長沈劍虹表示，公司曾希望投建酒店來自主營運，卻發(fā)現(xiàn)資金周期和成本太高。沈劍虹稱，公司曾投資10億元做一個酒店項目，單拆遷就花了四年，動遷成本高達(dá)5.5億元，此外還必須投資1.6億元用于土建費用，“10億資金，還什么都沒有干，就有70%的資金扔到了地上。”
不過，國之杰現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，市場上有許多做不下去的高端酒店，愿意以很低的價格轉(zhuǎn)租，沈劍虹說，采用“租賃模式”，既不需要買土地和建房，還可同時在多個城市擴張，10億可以在3年之內(nèi)做出10個酒店。
而城市名人酒店集團(tuán)早已開展了“租賃模式”。該集團(tuán)通過租賃控制了13家高星級酒店，簽訂20年長期合同。公司首席運營官楊冬妮表示，中國五星級酒店在市場上可供租賃的差不多有100家，都是潛在的租賃目標(biāo)，但這個租賃窗口期很短，可能一兩年內(nèi)這些高星級酒店就將被整合消化完。“裝修一家五星級酒店就需要3000萬至8000萬元，但市場現(xiàn)在并不缺少資本。”
此外，楊冬妮認(rèn)為，經(jīng)營本土高星級酒店的關(guān)鍵，一是避開一線城市，“外資高端酒店在二三線城市留了時間和空間，這些城市90%的客流都是國內(nèi)客流，比較認(rèn)本土品牌”；二是控制成本，才能在“品牌溢價”和“管理溢價”都比不上國際品牌的情況下與之競爭。
尋找多種融資途徑
雖然租賃模式有助于投資商們迅速收回成本，但目前國內(nèi)銀根緊縮政策還是給其帶來困擾。
鷹君投資（中國）有限公司副總經(jīng)理張鳴表示，現(xiàn)在酒店投資對資本要求極高，一是土地成本上升很快，目前在酒店開發(fā)成本中的比例已近50%，嚴(yán)重透支酒店未來收益；二是開發(fā)商資金籌措捉襟見肘，利用自有資本金加短期開發(fā)貸來開發(fā)酒店，往往會繃斷資金鏈，“開發(fā)商最后發(fā)現(xiàn)，他們的錢只夠全部費用的三分之二，在最后三分之一也就是裝修時沒錢了，出現(xiàn)了爛尾樓。”
因此，酒店業(yè)投資商正在尋求多種模式來為自己提供資金，除了以國之杰為代表的企業(yè)希望通過控股上市公司安信信托從證券市場和信托市場融資外，城市名人酒店集團(tuán)則正在利用“輕資產(chǎn)、高增長”的經(jīng)營模式海外融資；而沿海商業(yè)地產(chǎn)投資公司則選擇了海外發(fā)債和轉(zhuǎn)讓股權(quán)。
沿海公司副總裁張鳴表示，公司一方面通過在香港和內(nèi)地的兩家上市公司融資，今年的融資計劃是90億元；二是在海外發(fā)債，“雖然美國次貸影響未散，但是只要有好的盈利模式，發(fā)債其實很輕松”，目前沿海地產(chǎn)正在通過匯豐銀行在美國發(fā)行10.8億元長期債券；此外，在大的項目上，公司還通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓解決資金需求，“我們在大連、沈陽的兩大項目，都分別出售50%和25%的股權(quán)，與美國最大的一家對沖基金合作”。 |