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“聽說開發(fā)商資金鏈斷了，連蓋樓的農(nóng)民工的工資都付不起。”有關(guān)帝湖花園開發(fā)商的種種傳聞，成為鄭州市中原區(qū)后河盧村村民們眼下最關(guān)心的話題。
今年2月25日14時(shí)，鄭州西南郊，隨著兩聲巨大的爆破聲，帝湖花園東王府兩棟在建高樓轟然坍塌——因占?jí)汉拥溃瑹o證非法施工，鄭州市政府決定對這兩棟嚴(yán)重違法建筑爆破拆除。一場持續(xù)大半年、圍繞違法建筑的執(zhí)法與對抗執(zhí)法事件，終以政府出人意料的強(qiáng)硬執(zhí)法結(jié)束。作為地方政府強(qiáng)力遏制違法違章建筑的典型，這一頗具震撼性的場景出現(xiàn)在了第二天的央視新聞聯(lián)播中。
爆破當(dāng)天，后河盧村很多村民都涌到現(xiàn)場圍觀。“當(dāng)時(shí)，村里很多去看熱鬧的人都還沒意識(shí)到政府爆破這兩棟樓跟我們有啥關(guān)系。”47歲的盧中品說。但隨著6月31日臨近，村民們開始擔(dān)心已經(jīng)陷入泥淖的帝湖花園開發(fā)商盧天明，能否繼續(xù)兌現(xiàn)他對后河盧村村民的承諾。
村民們的擔(dān)心
村民們的擔(dān)心，源于8年前盧天明與后河盧村村委會(huì)的合作協(xié)議。在這份協(xié)議中，盧天明以每畝土地向村民補(bǔ)償21萬元生活補(bǔ)償?shù)拇鷥r(jià)，取得后河盧村1100多畝土地的合作開發(fā)權(quán)。生活補(bǔ)償由盧天明的布瑞克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱布瑞克公司）分10年支付給村民。
盡管名為合作開發(fā)，但在村民們看來，村委會(huì)當(dāng)年實(shí)際是以極低的價(jià)格把土地“賣”給了盧天明。按約定，布瑞克公司每年6月31日、12月31日分兩次向后河盧村村民支付當(dāng)年的生活補(bǔ)償。隨著日期臨近，村民們的擔(dān)心與日俱增。如今，爆破過后的粉塵和建筑垃圾早已被清掃干凈，東王府工地上一片寂靜。但一個(gè)被稱為“盧大膽”的房地產(chǎn)開發(fā)商人，給后河盧村遺留下來的問題卻遠(yuǎn)未隨之一起消除。
變故始于2007年7月28日。由于包括規(guī)劃用地許可證、土地使用許可證在內(nèi)的五證均不具備，在建“帝湖花園?東王府”被鄭州市政府有關(guān)部門叫停，并停辦一切許可手續(xù)。但東王府一直拒不停工，隨后是執(zhí)法部門與布瑞克公司之間長達(dá)大半年的拉鋸戰(zhàn)。
很快，盧天明資金鏈緊張的傳聞在業(yè)界不脛而走。“8個(gè)樓盤停止施工，包括貸款利息在內(nèi)，盧天明每天的直接損失就在幾十萬元。這還不包括現(xiàn)金周轉(zhuǎn)上的損失。”一位鄭州房地產(chǎn)界人士說。
拉鋸戰(zhàn)中，鄭州市國土資源局、市建委等部門多次對布瑞克公司下達(dá)行政處罰決定書，罰款總額分別為近400萬元和800余萬元，“但布瑞克公司只繳納了很少一部分。”鄭州市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人說。
今年春節(jié)前，又爆出農(nóng)民工討薪事件。數(shù)十名農(nóng)民工堵住帝湖花園售樓部大門討要工錢。鄭州市清欠辦有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，東王府停建8個(gè)樓盤共拖欠6家承建建筑公司、2000多名農(nóng)民工3000萬元工資。布瑞克公司有關(guān)負(fù)責(zé)人承認(rèn)，“主要是資金鏈斷了，惡性循環(huán)”，無法償還建筑公司的欠款。
57歲的盧天明是鄭州最具爭議的房地產(chǎn)商人之一。知情人士說，大半年的拉鋸戰(zhàn)中，即便內(nèi)外交困，有一次盧天明仍放言，就算市長來，我照開工不誤。
去年7月中旬接受本報(bào)記者采訪時(shí)，身處漩渦之中的盧天明還對政府的行政處罰持強(qiáng)硬態(tài)度，認(rèn)為“東王府”在建樓盤未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，是規(guī)劃局個(gè)別官員存心“刁難”，稱“罰款不要緊，我們交就是了，也算是曲線救國。”
沒人能揣摩這位被同行稱為“盧大膽”的房地產(chǎn)商人的心態(tài)，兩棟樓炸平后，本報(bào)記者也未能聯(lián)系上盧天明接受采訪。“兩棟樓被炸，盧天明直接損失應(yīng)該就達(dá)8000萬元左右。更大的損失是無形的，他的信用也一起被炸掉了。”鄭州一位房地產(chǎn)界人士說。
一家銀行鄭州分支機(jī)構(gòu)的工作人員向記者證實(shí)，政府下達(dá)通知停辦布瑞克一切開發(fā)手續(xù)后，銀行即停止了對帝湖花園發(fā)放按揭貸款，包括已售出樓盤。
鄭州市政府已成立專門工作組，處理帝湖花園善后事宜。工作組協(xié)調(diào)由幾家建筑公司先行墊付工人工資，僅鄭州市一家建筑商就墊付了五六百萬元。
“布瑞克余下8個(gè)樓盤必須重新辦許可手續(xù)，市政府工作組目前還沒有一個(gè)結(jié)論性意見。至少眼下看是不可能了。”鄭州市建委辦公室主任楊奇說。
開發(fā)商盧天明如何創(chuàng)造奇跡
“回家是度假的開始！”在鄭州市，“帝湖花園”一度密集的售樓廣告，通過報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)向潛在的購房者描繪著一個(gè)誘人的居所：中南五省最大的水景度假社區(qū)項(xiàng)目，總規(guī)劃面積達(dá)3110畝，規(guī)劃總居住人口5萬人。“320畝的超大湖面”成為最大賣點(diǎn)。
3100多畝的開發(fā)規(guī)模有多大？帝湖花園開發(fā)商布瑞克房地產(chǎn)公司一位原副總經(jīng)理表示，帝湖花園單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)面積是當(dāng)年三門峽、許昌、商丘三個(gè)地級(jí)市一年開發(fā)量的總和。
2000年左右的鄭州，城市發(fā)展方向是東向和北向，西南郊還是一片村莊和農(nóng)田。火葬場位于西南郊，房地產(chǎn)商一般避開此地。盧天明突然高調(diào)在西南郊打造一個(gè)超大樓盤，“讓行內(nèi)人看不懂，只能說他是‘盧大膽’”。
但不被看好的“帝湖”很快造就了銷售奇跡。“河南唯一的水景豪宅”、每平方米不到2000元的售價(jià)，很快通過密集轟炸的廣告吸引了大量購房者。
一位開發(fā)商告訴記者，隨著鄭州市環(huán)城的三環(huán)、四環(huán)路陸續(xù)開通，城市開始攤面餅似地?cái)U(kuò)張。“又恰巧趕上一輪宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長，西南郊的開發(fā)很快熱了起來，跟進(jìn)的樓盤很多。”
此前，后河盧村人盧天明在鄭州房地產(chǎn)界名不見經(jīng)傳。“但帝湖花園一個(gè)項(xiàng)目，盧天明就賺了大錢。”上述房地產(chǎn)界人士說。各種媒體的宣傳性軟文，將盧天明描述為一個(gè)“低調(diào)、謹(jǐn)慎、務(wù)實(shí)”、力圖擺脫“農(nóng)民形象”的現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)商。但同樣多的高調(diào)宣傳顯示，這個(gè)留著兩撇標(biāo)志性小胡子、手戴碩大綠寶石戒指和金表的房地產(chǎn)商，一擲800萬元，擁有了中西部地區(qū)首輛勞斯萊斯。
在同行們看來，盧天明的成功在于抓住了西南郊開發(fā)的先機(jī)。但在后河盧村村民們看來，則是因?yàn)楸R天明以超低價(jià)格拿走了他們的土地。目前，同等位置的地塊在市場上可以拍到300多萬元的高價(jià)。
盧天明當(dāng)過兵，賣過豆芽，在村里開過好幾個(gè)小廠，造預(yù)制板，生產(chǎn)方便面，生產(chǎn)醫(yī)用紗布，直到1992年成立鄭州布瑞克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)。
90年代末期，盧天明在西南邊的伏牛路上開發(fā)了布瑞克大廈，定位高端珠寶大廈。但這個(gè)商業(yè)樓盤一直到現(xiàn)在出租率都不高。“那個(gè)地段不鄰商業(yè)圈，消費(fèi)能力很低，布瑞克大廈已被證明是個(gè)失敗的項(xiàng)目。”一位房地產(chǎn)界人士告訴記者，布瑞克大廈已被盧天明轉(zhuǎn)手給當(dāng)年曾拖欠工程款的建筑商。
有媒體報(bào)道，盧天明的辦公室里掛著他與某市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)喝酒談笑的合影，“很多人都以為他大有來頭，背景很硬”。
面對媒體時(shí)，后河盧村的開發(fā)被盧天明自己演繹成了兩個(gè)版本。在“帝湖花園”剛剛開盤銷售之初，盧天明接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，早于上世紀(jì)90年代中期，他就瞄準(zhǔn)了這個(gè)能打造“帝湖”的寶地，精心策劃“水景”高檔社區(qū)。
但本報(bào)記者接到失地村民反映，前往采訪時(shí)，盧天明卻稱，他對這塊鄰近老刑場和火葬場的地塊一直沒有興趣，只是在村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)一再請求下，因?yàn)椤皩Υ謇镉懈星椤薄ⅰ盀榱私o本村人做貢獻(xiàn)、謀福利”才勉強(qiáng)答應(yīng)投資。
開發(fā)商與村里是怎么合作的
無論盧天明如何演繹，但在后河盧村村民們眼里，在布瑞克大廈上鎩羽而歸的盧天明，不過憑借在本村的人脈，玩了一個(gè)空手套白狼的游戲，并因此暴富。
盧天明一手打造的“帝湖”，實(shí)際是鄭州市金海水庫舊址。中原區(qū)大崗劉鄉(xiāng)的后河盧村便是挨著水庫生存的村莊。沒人料到，這個(gè)報(bào)廢的水庫日后會(huì)成為一個(gè)讓人艷羨的生財(cái)寶貝。
后河盧村原村民組組長盧偉至今印象深刻。1999年11月的一天，村委會(huì)成員和包括他在內(nèi)的9個(gè)村民組組長——?jiǎng)傇卩l(xiāng)里開完會(huì)，一出門就被等候在外的布瑞克公司的車?yán)撸搅说欠馐幸患衣蒙纭Ｒ晃秽l(xiāng)干部、村委會(huì)主任、村支部書記和盧天明開始輪番宣講合作開發(fā)事宜。
“大意是，政府已經(jīng)將村所在地規(guī)劃為綠地，如果土地讓國家收回，只能拿到很低的補(bǔ)償金，而交給盧天明開發(fā)，村民拿到的補(bǔ)償要多得多。”盧偉回憶，由于之前未聽到半點(diǎn)風(fēng)聲，各村民組組長“非常意外”。
按照合作協(xié)議，后河盧村以1196.55畝土地出資，與布瑞克公司按照3∶7的比例分配。布瑞克公司按照每畝1萬元的價(jià)格給予青苗補(bǔ)償（以土地使用證面積為準(zhǔn)），地面附屬物補(bǔ)償一次性支付500萬元。另外，按每畝21萬元給予村民生活補(bǔ)償。不過，“由于該項(xiàng)目工程投資大、風(fēng)險(xiǎn)高”，前3年每畝按2000元預(yù)支村民作為生活費(fèi)用。該款自合同生效第二天開始支付，從第四年開始起每3年遞增一次，每次遞增15％。
如果10年開發(fā)期滿有盈利，后河盧村與布瑞克公司按3∶7比例分成，生活補(bǔ)償從后河盧村的應(yīng)得分配中抵扣。
近1200畝地，占全村農(nóng)田的三分之二還多。關(guān)系到村里1000多口人的生計(jì)，村民組組長們對這份協(xié)議心存疑慮。
酒足飯飽后，村民組組長們被安排住下。“村委會(huì)主任盧百旺、支書盧雪恩，還有副主任、婦女主任等，所有的村干部分頭到各房間做工作。盧百旺的弟弟盧海旺也來做工作，他當(dāng)時(shí)在布瑞克任副總。一次說不通就兩次，兩次不行就三次。那架勢，基本就是不簽，不讓你走。”盧偉告訴記者，盧百旺曾在盧天明所開醫(yī)用輔料廠任廠長。
各種手段下，其他村民組組長都簽字表示同意，但盧偉執(zhí)意不簽自己的名字，被提前送回鄭州。隨后，盧偉也辭去了村民組長職務(wù)。
在盧百旺的個(gè)人事跡宣傳材料里，后河盧村進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為他帶領(lǐng)村民致富的創(chuàng)舉。但接受本報(bào)采訪的村民們紛紛抱怨盧百旺的“率先致富”。
“帝湖花園、村里的小產(chǎn)權(quán)房、中原分局家屬院……”村民們掰著指頭數(shù)，“村里每開發(fā)一處，盧百旺就在哪里有房子，都數(shù)不過來。盧百旺在工人路上一處數(shù)千平方米的飯店，也是盧天明送給他的。村委會(huì)成員每個(gè)月從布瑞克公司領(lǐng)5000元工資，他們坐的汽車也是布瑞克公司送的。盧百旺的家里人也都有車。憑什么？”
記者向村委會(huì)主任盧百旺、村支書盧雪恩求證時(shí)，他們對除了汽車以外的其他指責(zé)均予以否認(rèn)。“別說本地開發(fā)商，就是外地來的開發(fā)商，弄幾輛車給村委會(huì)用很正常。周圍都這樣，汽車的產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，但使用權(quán)歸村里，車輛保養(yǎng)維修歸村里。”盧雪恩說。盧百旺則稱，自己最早在村里跑運(yùn)輸，收入本來就很高，都是勞動(dòng)所得，“經(jīng)得起檢查”。
不滿協(xié)議的部分失地村民一再上訪反映。盧天明和盧百旺對本報(bào)記者表達(dá)了他們的委屈—盡管布瑞克公司當(dāng)時(shí)跟村里簽署了盈利后分成的協(xié)議，但為了防范開發(fā)失敗的風(fēng)險(xiǎn)，所以定了一個(gè)“兜底”條款。如果10年內(nèi)不能完成整體開發(fā)，或者虧損，布瑞克公司也必須按照每畝21萬元補(bǔ)償村民。
“明面上說是村里與盧天明聯(lián)合開發(fā)，其實(shí)是賣給他了。他們說在聯(lián)合開發(fā)和給補(bǔ)償之間二選一，那布瑞克公司和村委會(huì)就應(yīng)該公布每年的財(cái)務(wù)報(bào)表。但這么多年，村里根本沒搞過財(cái)務(wù)公開。”村民盧大慶反駁說。
一些村民開始聯(lián)名逐級(jí)反映舉報(bào)。從大崗劉鄉(xiāng)到中原區(qū)，從鄭州市到河南省，到國土資源部。“很奇怪，每次舉報(bào)材料最后都能回到盧天明手中。”參與上訪的盧中品說。
8年，土地變遷過程就搞不清了嗎
后來的資料顯示，2001年1月18日盧天明與后河盧村簽定了合作開發(fā)協(xié)議后，又經(jīng)過一番運(yùn)作，將城市規(guī)劃中本為綠地和公園的地塊“變更”為房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)用地。
按2002年之前的城市規(guī)劃，后河盧村和金海水庫所在地被規(guī)劃為綠地和公園。2002年鄭州市政府一紙文件（229號(hào)文）作出調(diào)整，在保證水面不少于300畝的前提下，東西兩側(cè)調(diào)整為居住開發(fā)用地，并將開發(fā)權(quán)賦予布瑞克公司，以補(bǔ)償該公司開發(fā)金海水庫公園和公共綠地的費(fèi)用。布瑞克公司需以800畝園圃為基礎(chǔ)，出資征地建成不得少于1200畝的公園。229號(hào)文要求有關(guān)部門監(jiān)督盡快執(zhí)行。
鄭州市政府當(dāng)初為何將綠地調(diào)整為居住開發(fā)用地？經(jīng)過了什么樣的變更程序？本報(bào)記者就上述問題采訪鄭州市城市規(guī)劃局，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示“年代久遠(yuǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)搞不清楚了”。
政府文件要求布瑞克公司必須“做”出300畝的水面，并建成不得少于1200畝的公園。8年過去了，“帝湖”水面不足300畝，本應(yīng)由布瑞克公司“盡快建成”的1200畝公園不見蹤影。采訪中，記者未能確認(rèn)究竟該由哪個(gè)政府部門具體負(fù)責(zé)當(dāng)年文件內(nèi)容的監(jiān)督執(zhí)行。“我們對布瑞克公司不兌現(xiàn)承諾的行為一直有意見。”鄭州市國土資源局一位官員說。
盡管少數(shù)村民堅(jiān)持上告，但還是無法阻擋后河盧村以一種意想不到的方式“融入”快速發(fā)展的城市體系。
盧秀珍對2000年的那個(gè)春天記憶猶新。“當(dāng)時(shí)地里的麥子、菜籽、蔬菜長得可好，有一天，布瑞克公司的推土機(jī)突然就開過來了，全給推平了。滿地的好莊稼啊。”
“有些田地被推平了，卻撂在那里不開發(fā)，一些村民又種上了莊稼。那年年中，布瑞克公司又強(qiáng)行推平了一次。一些村民坐在地里，嚎啕大哭。”盧秀珍說。
盧偉指著一大片被圍墻圈起來的土地告訴記者，“那里原來就是我們村的耕地，都是能種葡萄和蔬菜的良田。”采訪中，記者不時(shí)看到標(biāo)有“帝湖花園”字樣的垃圾車駛進(jìn)這片荒地傾倒垃圾。當(dāng)年的良田撂荒多年，已經(jīng)變成了一個(gè)巨大的垃圾場。
村民們舉報(bào)，布瑞克公司圈占300多畝土地卻不開發(fā)，任其荒芫。鄭州市國土資源局給出了不同的說法。該局副局長楊慶華告訴本報(bào)記者，那些撂荒的土地使用權(quán)仍屬后河盧村，面積也應(yīng)該不到100畝。但楊慶華帶領(lǐng)記者實(shí)地查看那兩塊荒地的時(shí)候，卻看到被圍墻圍起來的荒地上豎著幾塊大牌子，上書“帝湖花園”四個(gè)大字。
“這次我才知道，還有這樣一份合作開發(fā)協(xié)議。”楊慶華說。他告訴記者，根據(jù)法律法規(guī)，村集體土地轉(zhuǎn)化為開發(fā)用地只有一種途徑，那就是由國家征收后進(jìn)入二級(jí)市場，轉(zhuǎn)讓或者劃撥（現(xiàn)已改為招拍掛）用于房地產(chǎn)等商業(yè)開發(fā)。換言之，后河盧村村委會(huì)根本無權(quán)擅自將耕地拿出來與盧天明聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)。
楊慶華告訴記者，“所謂3110畝只是開發(fā)商的單方面宣傳，事實(shí)上我們發(fā)放土地使用許可證的面積只有789畝。”布瑞克公司辦理土地使用許可證的789.703畝土地，包括應(yīng)該保留的319余畝水面和道路、高壓線走廊。
根據(jù)市國土資源局的說法，盧天明從后河盧村拿地1147畝的合作開發(fā)協(xié)議屬非法，除掉其中實(shí)際取得土地使用許可證的789畝，余下的358畝土地的實(shí)際使用權(quán)應(yīng)該還在后河盧村。
土地轉(zhuǎn)讓中，開發(fā)商對失地農(nóng)民的青苗、地面附屬物補(bǔ)償應(yīng)該一次性支付到位，否則國土資源局不予辦理用地許可。“盡管生活補(bǔ)償不在法定補(bǔ)償范圍內(nèi)，但開發(fā)商也應(yīng)該參照法定補(bǔ)償一次性支付到位，保障失地農(nóng)民的利益。”楊慶華說。
但在盧中品看來，可笑的地方正在這里，“按照法律，撂荒土地的所有權(quán)應(yīng)該在村里，但因?yàn)槟欠輩f(xié)議的存在，實(shí)際‘控制權(quán)’卻在盧天明手中。”他告訴記者，曾有房地產(chǎn)商試圖開發(fā)撂荒多年的土地，但遭到盧百旺和盧天明阻止。
土地為何撂荒多年既不開發(fā)，也不復(fù)耕？“那些地方多年堆積垃圾，我們想復(fù)耕也沒辦法。”村支書盧雪恩說。
2月25日的兩聲巨響，讓后河盧村人更加忐忑不安。“盧天明原來開發(fā)華淮小區(qū)，只給當(dāng)?shù)亻Z東村村民每畝17萬元的生活補(bǔ)償。后來就是這點(diǎn)錢也拖欠不給，村民曾經(jīng)堵了華淮小區(qū)的大門討要生活補(bǔ)償。”盧大慶說。
后河盧村村民們的住宅緊鄰帝湖家園。如今這里變成了一個(gè)熱鬧的集市，臨近主要道路的人家將底層房屋出租，開設(shè)各種小買賣。每家每戶都在自家宅基地上蓋起了四五層高的水泥樓房，除了自住，多數(shù)房屋用于出租。租房者多數(shù)是外地來鄭打工者。
盧天明認(rèn)為，當(dāng)?shù)胤课葑饨饍r(jià)格上漲，正是他開發(fā)帝湖花園給當(dāng)?shù)刈龅呢暙I(xiàn)。不過，50歲的盧秀珍有不同看法，“我們外頭看著光鮮（四五層樓），坐地收租。但一家七八口人，多數(shù)都沒有工作。盧天明和盧百旺曾經(jīng)答應(yīng)村里所有的勞動(dòng)力都可以到帝湖花園打工，但我們家老頭子和兒子去了幾天就被趕回來了。”
失去土地后，整個(gè)后河盧村的經(jīng)濟(jì)方式變得相當(dāng)一致——借錢貸款蓋房，出租后還貸款，然后蓋更多房出租。村民們現(xiàn)在最擔(dān)心“城中村”改造何時(shí)進(jìn)行到后河盧村。“拆遷后就算安置很好，我們也沒有房子拿來出租了。”現(xiàn)替人開車跑運(yùn)輸?shù)谋R中品說。
（應(yīng)采訪對象要求，后河盧村村民皆為化名）
本報(bào)鄭州4月28日電
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