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伴隨著樓市交易量的下滑，近來上海、深圳等地發(fā)生多起房產(chǎn)中介公司一夜之間關(guān)門倒閉、購房人的錢款被中介席卷而去的案件。中介卷款潛逃事件屢禁不止，主要原因在于交易資金監(jiān)管存在漏洞。用什么來保護(hù)買房人的“錢袋”？樓市亟待借鑒股市做法，引入第三方存管。
房產(chǎn)中介攜款潛逃頻現(xiàn)
今年１月，一家名叫“創(chuàng)輝租售”的二手房中介分布在上海的２８０家門店突然關(guān)門歇業(yè)，人去樓空。其替客戶“監(jiān)管”的資金杳如黃鶴。
同樣，兩個(gè)月前，在上海、深圳等地開有門店的房產(chǎn)中介中天置業(yè)，也是一夜之間關(guān)門走人，買房人交付的意向金、定金、購房預(yù)付款、部分甚至全部房款不知所終。其在上海的２６家門店全部關(guān)閉，一些買房客戶反映，存放在公司的首付款、定金及意向金全被卷走，催討無門。
近年來，房產(chǎn)中介公司攜款潛逃的惡劣事件頻發(fā)，給二手房市場帶來嚴(yán)重危害。記者了解到，在中天置業(yè)事件發(fā)生前的半個(gè)月，福建省的福州誠業(yè)房產(chǎn)也發(fā)生了老板卷款“蒸發(fā)”之事。２００６年，天津市匯眾房產(chǎn)一夜之間全線停業(yè)，１．５億元房款不翼而飛；２００５年，安徽省當(dāng)時(shí)規(guī)模最大的房產(chǎn)中介桃園房產(chǎn)老板卷款失蹤，涉及金額達(dá)６０００余萬元。
二手房交易資金疏于監(jiān)管
房產(chǎn)中介輕易攜客戶巨額房款潛逃，充分暴露了當(dāng)前二手房市場在資金監(jiān)管方面存在巨大漏洞。
其一，房款經(jīng)中介公司過手時(shí)，客戶資金與中介公司自己的資金并不分賬戶管理。這就導(dǎo)致客戶購房資金事實(shí)上處于中介公司的獨(dú)立控制狀態(tài)，在交付賣家之前，“想怎么花就怎么花”。
目前，在二手房市場，中介公司接收客戶房款的通常流程分兩種：一種是門店業(yè)務(wù)員首先將房款移交給分行經(jīng)理，由分行經(jīng)理轉(zhuǎn)交給區(qū)域經(jīng)理，這個(gè)時(shí)間大約是３天。之后，區(qū)域經(jīng)理將款項(xiàng)直接打到中介總部的指定資金賬戶上。大多數(shù)中小房產(chǎn)中介都采用這一流程。事實(shí)上，買房人的資金在各流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)隨時(shí)都有可能發(fā)生流失。另一種是，一些規(guī)模較大的房產(chǎn)中介在過手二手房交易資金時(shí)，由客戶通過ＰＯＳ機(jī)將錢款直接劃入公司賬戶，避免業(yè)務(wù)員接觸現(xiàn)金，交易的安全度稍高。
但多數(shù)中介公司都沒有設(shè)立獨(dú)立的專款賬戶，而是將客戶資金與公司日常運(yùn)作資金放在同一賬戶上。
其二，房款在中介手中滯留時(shí)間過長，又缺乏有效監(jiān)管，在股市火熱的情況下，中介公司利用房產(chǎn)交易辦理手續(xù)的時(shí)間差，擅自動(dòng)用客戶資金“打新股”、甚至炒股的情況日益增多。
第三方存管可封堵“黑洞”
對(duì)于大多數(shù)老百姓而言，購房款是全家甚至幾家人（父母及自身）的多年積蓄。如何保障交易環(huán)節(jié)的資金安全，關(guān)系的是購房人利益的保護(hù)。
目前，上海等城市已經(jīng)進(jìn)入或?qū)⑦M(jìn)入“二手房時(shí)代”。截至２００７年１１月，上海市可售二手房存量達(dá)８４３萬平方米，是同期一手住宅可售量的約２．８倍。要保障二手房市場的良性、有序發(fā)展，解決交易資金的安全問題迫在眉睫。
而對(duì)交易資金的疏于監(jiān)管，正是房產(chǎn)中介卷款潛逃事件屢禁不止的原因所在。事實(shí)上，中介公司根本不具有承擔(dān)監(jiān)管交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)的能力。記者了解到，房產(chǎn)中介公司的注冊資金和固定資產(chǎn)一般都不大，其注冊資金和固定資產(chǎn)總額與每月公司賬戶上進(jìn)入的資金量相比，是小巫見大巫。對(duì)于絕大多數(shù)房產(chǎn)中介而言，一旦公司內(nèi)部員工卷走房款，或者房款被挪作投資虧本，中介公司自身無力償還。這就要求在二手房市場建立交易資金第三方監(jiān)管制度，即引入證券市場的第三方存管模式——股民資金不是存放在證券公司的賬戶上，而是存放在銀行；銀行作為無利害關(guān)系的獨(dú)立第三方，存管客戶資金。
日前，上海已在試點(diǎn)建立二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)。根據(jù)規(guī)定，每筆交易都須在這個(gè)平臺(tái)設(shè)立子賬戶，所有房款打入賬戶中。交易過戶后，房產(chǎn)中介書面通知結(jié)算平臺(tái)劃轉(zhuǎn)房款至賣方賬戶。如交易不成功，則錢款悉數(shù)歸還買房人。中介不再經(jīng)手房款。這一監(jiān)管新政策已在一家銀行、一家中介公司以及兩家房貸公司之間進(jìn)行小范圍試點(diǎn)，今年將全面推廣。 |