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樓市限外令發(fā)布一年多之后，上海豪宅的購買力越發(fā)強盛了，不過外資在其中的比例卻剛剛開始降低。
事實上，上海樓市自６月達到高峰之后，成交量已經(jīng)持續(xù)下降了３個多月。從近２０天來月成交量環(huán)比下降兩成的情況來看，１０月樓市下降的幅度還可能加劇。然而，頂級公寓（單價３萬元／平方米以上）的銷量卻在持續(xù)攀升。１０月前２１個交易日（１－３日停牌、４－２４日為實際交易日）就已成交了２２６套頂級公寓，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄根據(jù)目前各大豪宅樓盤的跟進熱銷程度預計，未來一個星期的交易很有可能讓１０月頂級公寓的成交量再創(chuàng)新高。
從去年６月到今年７月，除改造上市的濟南路８號和推后續(xù)房源的幾個樓盤外，上海就沒有新的頂級樓盤上市，期間的成交主要集中在翠湖天地御苑和遠中風華園兩個樓盤。但到８月以后，御翠豪庭、王子晶品、君御豪庭等多個頂級樓盤紛紛上市，先后都啟動了強大的市場攻勢，帶來了交易量的攀升。
外資購房下降
佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，自２００５年１月到今年３月，上海頂級公寓的買家依照港澳臺及海外、本地、外地的三者比例為０．５２∶０．３７∶０．１１，可見此時的上海頂級公寓主要是非人民幣資產(chǎn)的進入所帶動。但自今年４月以來，上海買家的比例快速上升，至８月份這一比例已經(jīng)更改為０．２２∶０．６８∶０．１０。由此可見，頂級公寓的熱銷主要是本地購買力大幅上升所至，港澳臺及外資買家在這一過程中的實際購買量有所下降。
薛建雄表示，限外令的實施使得港澳臺及外資進入上海樓市的難度加大，一些人放棄了購買上海頂級豪宅的想法。同時，另外一部分買家，通過本地代理人購買，這也導致了本地買家的快速上升。但是從８月的數(shù)據(jù)來看，港澳臺及海外買家通過本地代理購買的數(shù)量只有１３套（能夠確認的數(shù)據(jù)），只占２５８套總成交量的５％，因此修正后的比例應為０．２７∶０．６３∶０．１０。可見，港澳臺及海外買家在限外令政策的限制和內(nèi)地房價高升之后，進入內(nèi)地的速度大幅下降。
這一數(shù)據(jù)也與之前摩根士丹利與美聯(lián)集團共同發(fā)表的“港人內(nèi)地置業(yè)趨勢調(diào)查”結(jié)果相似，該調(diào)查顯示，計劃在未來３年內(nèi)購買內(nèi)地物業(yè)的受訪港人只占６．７％，較２００１年調(diào)查時的１６．２％減少近１０個百分點。
內(nèi)地買家變更理財觀念
數(shù)據(jù)顯示，上海本地買家購買的頂級公寓套數(shù)從３月的１８套增加到４月的２８套、６月的９２套、再到８月的２０２套，幾何級數(shù)的增長使得上海買家占頂級公寓的成交比重也上升了近１倍。除了股市創(chuàng)富外，上海富豪們理財觀念的改變也是主要原因之一。之前，國內(nèi)富豪主要把現(xiàn)金存在銀行、或購買長期國債，但現(xiàn)在富豪們的理財觀念開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，將手上的金融類財產(chǎn)變更為穩(wěn)健的既保值又增值的不動產(chǎn)。
另外，對經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的信心，也是富豪們更加青睞既可以享受優(yōu)越居住環(huán)境，又可以獲得豐厚回報的頂級公寓產(chǎn)品的主要原因。
華府天地每套高達萬元美元／月的租金回報和湯臣一品１１萬的天價，讓很多富豪們覺得購買３萬－７萬元／平方米的公寓物有所值，且擁有一定的上升空間。另外，對國家經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展可期，在此期間上海市區(qū)土地的日漸稀缺，頂級公寓未來走勢也同樣讓市場充滿信心。
但是，薛建雄認為，港澳臺及海外買家購買量的減少也必須引起市場的高度重視。目前本地買家的購買能力已經(jīng)在大量釋放，而這個釋放只是支撐如今豪宅的新增量和漲價幅度。一旦上海的房價達到一個頂峰，海外買家就很可能從之前的快速進入期轉(zhuǎn)變?yōu)橥顺銎凇５侥菚r，上海豪宅的供應量如果還在加大，已經(jīng)被釋放的本地購買力就很可能再大幅上升，來支撐海外買家的退出量，豪宅市場就很可能出現(xiàn)高潮后的長期不振或衰退。
薛建雄猜測，湯臣一品長達２年多的滯銷，其１１萬的天價很可能是上海房價的頂峰。如果大多數(shù)豪宅的價格在短期（１－２年）內(nèi)向這個價格靠攏的話，就很可能達到港澳臺及海外買家的最高預期而獲利回吐。屆時，上海豪宅很有可能進入一個長期的低迷。但如果這一過程放慢到３－５年，則本地購買力可以支撐頂級公寓從港澳臺及海外買家的投資者手中向本地實際消費過度。 |