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《中華人民共和國物權法》自今年10月1日起開始施行，尚不足一月，北京、湖南長沙、四川成都……各地群眾紛紛拿起物權法維權，“物權法讓我們腰桿更硬。”
物權法，讓我們看到希望
10月8日，國慶長假后的第一個工作日，北京市朝陽區(qū)法院受理了物權法實施后該法院的首例訴訟。原告張先生和于先生將所在小區(qū)的物業(yè)公司告上法庭，要求確認業(yè)主對居民樓地下物業(yè)管理用房的法定共有權和管理權，并要求被告依法賠償損失。
“業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾由來已久”，原告代理人楊午對記者說。楊午和兩位原告所在的北京市安華西里小區(qū)建于1987年，由十幾家國家機關、事業(yè)單位從開發(fā)商手中購買后，作為福利分房供本單位職工使用。北京億方物業(yè)管理有限責任公司第四分公司對該小區(qū)進行物業(yè)管理。1992年房改政策出臺，房屋產(chǎn)權劃歸個人所有，小區(qū)某臨街居民樓地下設備層的使用和收益問題被擺上了桌面。這部分空間，建成后被物業(yè)公司作為旅館出租。居民們認為，自己對地下設備層也享有所有權。同時，旅館的商業(yè)經(jīng)營所帶來的衛(wèi)生問題、安全問題、噪音問題日益嚴重，引起了居民的不滿，糾紛開始產(chǎn)生。
“最早的時候是和旅館鬧，大家不清楚到底誰該為此承擔責任”，說起當時的糾紛，楊午顯得有些無奈，“旅館當然不答應，說自己是交了租金的，當然享有使用權”。這起糾紛持續(xù)多年，居委會、街道辦事處多次調(diào)解，均無效果。
物權法頒布以后，該樓的居民們看到了希望，根據(jù)物權法第七十二條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。于是他們推舉了兩名代表——張先生和于先生提起訴訟，兩人又委托楊午代理。
地下設備層是如何出租出去的呢？記者打電話到物業(yè)公司要求采訪，一位不愿透露姓名的工作人員說，原告告錯了對象，地下設備層不是由物業(yè)出租出去的，租金也沒有由物業(yè)收取。當記者詳細詢問時，他以負責法律問題的工作人員不在為由不愿多談。
據(jù)悉，北京市朝陽區(qū)法院近期將對這起訴訟開庭審理。這起案例所反映的爭議，在各地都有發(fā)生，頗具典型意義。77歲的楊午先生充滿期待，向記者展示了他收集的各種關于物權法的資料文件，“法律就是用來維護公平正義的。有了物權法，我們的腰桿就硬了！”
訴訟主要涉及房權
物權法正式實施半個多月來，各地涌現(xiàn)了一批具有典型意義的案例，這些案例以圍繞房屋產(chǎn)生的法律糾紛為主，涉及物權的保護、所有權以及用益物權等各方面，體現(xiàn)了物權法的全面性和有效性。
長沙市的一起案例，被媒體稱為“物權法第一案”。
據(jù)報道，2003年12月，長沙市處理私房改造遺留問題領導小組辦公室落實房屋政策，將位于長沙市芙蓉區(qū)某房屋的所有權發(fā)還給李福蓮、李瑞芳等4人共同所有。此前，該房有一房間由劉某向房屋管理部門租住。落實房屋政策后，原租住戶劉某既不與房屋所有人李福蓮、李瑞芳等4人簽訂房屋續(xù)租合同，也不支付房屋租金，更拒絕退還房屋。
法院審理認為，劉某構成惡意占有行為，雖然發(fā)生在物權法施行之前，但其行為一直連續(xù)存在至物權法施行后，因此，該案適用物權法，與“法不溯及既往”的原則并不沖突。
10月8日，湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院依據(jù)物權法對此案作出一審判決，判令被告搬出房屋，并賠償相關損失。
近日，成都市金牛區(qū)法院也受理了物權法正式實施后，該院的第一起訴訟。
據(jù)報道，家住成都市金牛區(qū)的王女士出國多年，房屋一直閑置。以前在王女士家中當過保姆的唐某通過偽造繼承公證書的方式，將王女士的房子過戶到自己名下，并通過中介將房屋賣給了張某。為此，王女士將唐某和張某一起告上了法院，要求判決歸還她的房子或者賠償房子的等價款以及產(chǎn)生的一切費用。
有關律師表示，物權法施行前，我國現(xiàn)行法律對房子等不動產(chǎn)沒有明確規(guī)定“善意取得制度”，而物權法明確規(guī)定了對房子等不動產(chǎn)適用“善意取得制度”。只要能證明張某沒有和唐某惡意串通，沒有以低于市場很低的價錢購買到該房產(chǎn)，能證明張某是善意購買的第三人，那么法律將保護張某的交易安全。王女士有權依法向保姆追討損失賠償。
法官判案更有底氣
提起物權法實施以后的情況，北京市第一中級人民法院一位法官說，該院受理的案件集中在建筑物區(qū)分所有權、相鄰關系等方面。物權法實施以后，人們對這部專門保護公民財產(chǎn)相關權利的法律抱以很多期望，當事人打官司喜歡適用新法是符合常理的。
“對法官判案來說，物權法的實施讓我們更有底氣了”，這位法官說，以前的《民法通則》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)雖然對相關問題有規(guī)定，但比較散亂，有些規(guī)定欠明確，導致法官判案時只能根據(jù)民法理論進行推導，現(xiàn)在物權法的實施讓法官在法律適用問題上更加準確。
北京岳成律師事務所杜永浩律師也認為，原有的《民法通則》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，對新的經(jīng)濟背景下的商品小區(qū)共有部分的歸屬，缺乏直接、明確、具體的規(guī)定。因此，在共有部位的產(chǎn)權歸屬以及管理經(jīng)營等方面存在著混亂和不公平現(xiàn)象。物權法對此作出了明確具體的規(guī)定，必然成為權利人維護自己合法權益的有力武器。在司法審判活動中，物權法也有可能更多地取代《民法通則》，成為處理財產(chǎn)權屬等糾紛的常用法律依據(jù)。
中國社會科學院法學研究所謝鴻飛博士認為，物權法的作用也需要辯證地看。比如小區(qū)的公用停車位，屬于業(yè)主共有，這無疑是件好事，但是同時也要看到，沒有車的人也要承擔這部分費用，是不是公平呢？謝鴻飛總結(jié)說，“對復雜的現(xiàn)實情況來說，物權法需要更為細致的司法解釋，以及在具體案例中的靈活使用，這樣才能讓老百姓腰桿更硬，法官底氣更足。” |