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昨天（9日），國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過招拍掛公開方式出讓，此外，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。
也就是說，開發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。對于市場來說，這將使動輒成交總價(jià)數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。
出讓金須一次付清
此次規(guī)定第二十三條中指出：“受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。”
此前的11號令第二十三條明確規(guī)定，受讓人依照出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，取得土地使用權(quán)。但是在實(shí)際操作過程中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況。早報(bào)記者之前采訪土地出讓單位時(shí)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在高價(jià)拿下土地之后拖欠土地出讓金，甚至有開發(fā)商與政府部門私下協(xié)議付款進(jìn)度等情況并不少見。
防范金融風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商獲得部分土地使用權(quán)之后進(jìn)行銀行融資并開發(fā)銷售，而銷售回款被用于后期循環(huán)開發(fā)，如此一來，有限的資金就可以撬動多個(gè)項(xiàng)目。
“等于說，開發(fā)商在這一過程中承擔(dān)了最少的資金壓力，而政府和銀行成為大船的兩根船槳。”業(yè)內(nèi)人士對此評價(jià)。這樣一來，很大一部分的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上被轉(zhuǎn)移到了金融機(jī)構(gòu)，如果某個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就可能會造成一系列的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。比如說，當(dāng)年大規(guī)模圈地的順馳集團(tuán)用不多的流動資金一口氣拿下全國眾多高價(jià)土地，而幾乎所有的地塊被傳出拖欠地款的情況。而隨著2005年宏觀調(diào)控帶來的市場短暫回調(diào)，被稱為“7個(gè)蓋子蓋10個(gè)鍋”的資金鏈完全無法支撐公司大規(guī)模運(yùn)作，最終公司不得不以低價(jià)出讓全部股權(quán)。
“地王”或?qū)㈦y現(xiàn)
過去一年多來，全國范圍內(nèi)產(chǎn)生了越來越多的“地王”，土地出讓成交價(jià)格動輒就有數(shù)十億之巨，開發(fā)商們的大手筆也讓人開始懷疑其現(xiàn)金支付能力。
實(shí)際上，長沙92億地王產(chǎn)生后，行業(yè)間關(guān)于其土地付款問題也因之產(chǎn)生。早報(bào)記者采訪時(shí)獲悉，對于任何一家地產(chǎn)公司來說，一次性付清如此巨額土地款幾乎是不可能的，且不說是否具備如此巨量的流動資金，就算有，也不太可能會一次性投入同一個(gè)項(xiàng)目。
分析人士表示，類似政策實(shí)際上提高了開發(fā)商進(jìn)入土地市場的門檻，必須具備全部的付款能力才能參與土地競買的情況下，對于開發(fā)商資本規(guī)模的要求顯得更高。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清的話，類似長沙總價(jià)近百億的地王將很難再出現(xiàn)。 |