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記者昨天（26日）從可靠渠道獲悉，為平抑房價、打擊市場投機，監(jiān)管部門正在抓緊制定新的房地產(chǎn)信貸政策。根據(jù)擬定中的新政策，貸款購買第二套房的個人不但不能再享受優(yōu)惠利率，而且其貸款利率可能提高至基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時，第二套房的首付款比例也將一律提高到四成。據(jù)透露，相關(guān)政策可能于十一前后出臺。受此消息影響，昨天滬市房地產(chǎn)板塊跌聲一片。
事件：房貸新政即將出臺
在業(yè)內(nèi)人士看來，監(jiān)管層此番著手提高第二套房貸款利率的做法屬于“意料之外，情理之中”。
一家股份制銀行房貸部負責(zé)人昨天對記者表示，從近年出臺的房貸政策可以看出，帶有投機色彩的“第二套房”受到了前所未有的特別關(guān)注。實際上，早在兩年前，央行、銀監(jiān)會就曾要求銀行提高第二套房的首付款比例及利率，但由于沒有以文件形式作出特別要求，所以多數(shù)銀行在放貸時仍采取“首付兩到三成，優(yōu)質(zhì)客戶可享優(yōu)惠利率”這一相對寬松的做法。對于擬定中的新政，這位負責(zé)人發(fā)出“銀監(jiān)會這回是鐵了心”的感慨。
記者了解到，目前各家銀行所執(zhí)行的房貸優(yōu)惠利率等同于基準(zhǔn)利率的0.85倍。來自業(yè)內(nèi)可靠渠道的消息顯示，新的房貸政策除了取消第二套房的利率優(yōu)惠外，可能還會將相關(guān)房產(chǎn)的貸款利率提高至基準(zhǔn)利率的1.1倍。以此計算，個人若要貸款買第二套房，其所承擔(dān)的利率水平將比以前上漲25%。此外，新政還要求將第二套房的首付款比例一律提高到四成。
對于“第二套房”的概念，新政策也將予以明確界定：指第一套房貸款未還清，又以貸款形式購置的第二處房產(chǎn)。這也就意味著，已還清第一套房貸款、再貸款買第二套房的個人，仍有機會享受優(yōu)惠利率。
分析：欲收一石三鳥之效
顯而易見，監(jiān)管層希望通過上述被業(yè)界定義為“重量級”的房貸新政，收到打擊炒房投機、平抑房價、防范銀行信貸風(fēng)險等多重功效。
從個別銀行自發(fā)地在部分地區(qū)提高第二套房首付比例，到此番監(jiān)管層醞釀?wù){(diào)高第二套房貸款利率，其中打擊房產(chǎn)投機行為的意圖已是再明顯不過。來自國家統(tǒng)計局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格再創(chuàng)新高，同比上漲8.2%，漲幅比7月高出0.7個百分點。“國內(nèi)房價的持續(xù)高企，成為吸引游資入境的重要誘因。”中國社會科學(xué)院金融研究所副研究員殷劍峰昨天在接受記者采訪時表示，從前期央行公布的外匯資金入境流向來看，目前包括游資在內(nèi)的一些外匯資金已流向天津、重慶等地的房地產(chǎn)市場。“這部分資金對人民幣的升值預(yù)期一旦出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，將給當(dāng)?shù)胤渴袔磔^大的沖擊。”殷劍峰說。
據(jù)中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇介紹，區(qū)別于普通購房者，以投機為目的的炒房人群通常會采取“首付兩至三成，多次貸款購房”的做法，以最大程度地降低炒房成本。在上述新政策推出并實施后，這些炒房者的投機成本將大幅增加。在高利率、高首付的雙重壓力下，開發(fā)商的銷售預(yù)期也將有所降低，而這將有利于遏制房價上漲過快的勢頭。
據(jù)一家國有銀行消費信貸部負責(zé)人介紹，在房價持續(xù)上漲的大背景下，近年來，我國個人住房貸款一直呈勁漲態(tài)勢。統(tǒng)計顯示，工行、中行、建行的個人住房貸款已由2005年末的10127.23億元上升至2006年底的11760.66億元。持續(xù)高漲的房貸是一把雙刃劍——在為銀行提供利息收入的同時，也蘊藏著較大的壞賬風(fēng)險。而房貸新政可在一定程度上減緩銀行的放貸步伐，降低銀行的壞賬風(fēng)險。
也有人表達了不同的看法。一位不愿具名的市場分析人士認為，即便房貸確實要收緊，但在居民購買力非常旺盛的情況下，房貸收緊能起到多大的抑制作用尚不明朗。
反應(yīng)：房地產(chǎn)板塊全線下挫
雖然房貸新政即將出臺的消息尚未得到權(quán)威部門的證實，但是，對于政策風(fēng)向一向極為敏感的股市已經(jīng)迅速做出了反應(yīng)。昨天，滬市房地產(chǎn)板塊跌聲一片，處于當(dāng)日跌幅第一的位置。統(tǒng)計顯示，昨天上證地產(chǎn)綜指下跌303.25點，下跌幅度接近4%，在各類綜指中跌幅居前。個股方面，萬科跌5.30%，金融街跌5.19%，招商地產(chǎn)跌5.16%，中糧地產(chǎn)跌4.20%，而跌幅在3%以上的個股也比比皆是。在地產(chǎn)、公用事業(yè)等板塊的領(lǐng)跌下，上證綜指昨天也跌破15日均線，收于5338.52點。
容維投資分析師孫旭東明確表示，房地產(chǎn)板塊股價的深度調(diào)整，與市場傳聞監(jiān)管部門將出臺新的調(diào)控政策有關(guān)。短期來看，由于整個房地產(chǎn)板塊評估過高，因此在政策導(dǎo)向偏緊的形勢下，其股價將不可避免地受到一定的打壓。但從中長期來分析，一些土地儲備較足的公司仍具有一定的投資價值。 |