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所有稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)
本以為自己可以負(fù)擔(dān)首付，但最終還是靠父母的支持，劉暢才買下了一套二手房。
8月底，劉暢打算在北京東四環(huán)附近買房。因?yàn)榉e蓄有限，他把目標(biāo)鎖定在小戶型二手房。在中介的推薦下，他看中了一套建筑面積近50平方米的一居室，報(bào)價60萬元。算下來，這套房單價為12000元/平方米，比起這個區(qū)域已經(jīng)超過16000元/平方米的新房均價，這套2004年的房子還比較劃算。
“按我最初的計(jì)劃，90平方米以下的房子貸款最高可以達(dá)八成，只要首付12萬元，加上我需要分擔(dān)的中介費(fèi)和稅費(fèi)，總共不超過15萬元就可以拿下來，自己就能負(fù)擔(dān)。”劉暢很快就付了訂金。
然而，中介公司的工作人員算了一筆賬，劉暢才發(fā)現(xiàn)需要一次支付的費(fèi)用遠(yuǎn)超過15萬元。按規(guī)定，房齡在5年內(nèi)的二手房交易必須繳納房價總額5.5%的營業(yè)稅，1.5%的契稅（普通住宅、公寓和高檔物業(yè)為3%），1%的個人所得稅和0.1%的印花稅。總的算下來，5年以內(nèi)的二手房交易應(yīng)付各種稅款達(dá)到房價的8.1%。
此外，二手房交易的成本還包括3%的中介公司代理費(fèi)，以及3000元的貸款服務(wù)費(fèi)和3000元的過戶費(fèi)等費(fèi)用。由于大部分房源都在中介手中，且二手房交易手續(xù)極為復(fù)雜，因此這筆費(fèi)用也省不掉。最終這套二手房的實(shí)際價格將近70萬元。
實(shí)際上，按國家規(guī)定，營業(yè)稅、個人所得稅應(yīng)該由賣方承擔(dān)，而中介費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)該由買賣雙方分擔(dān)，其中賣方分擔(dān)的多一些。然而，鏈家地產(chǎn)某門店店長牛小姐告訴記者，目前幾乎全北京的二手房交易報(bào)價均為凈價，也就是說所有稅費(fèi)都由買方承擔(dān)。“現(xiàn)在二手房市場是典型的賣方市場。所以無論增加什么稅費(fèi)，最后都由買房人買單。”
貸款額度低、手續(xù)繁雜
由于賣方同意避稅，劉暢看中的這套房子最終以該區(qū)域最低過戶指導(dǎo)價6000元/平方米“成交”，即買賣合同上簽訂的成交價格為30萬元，另外30萬元在另一張“補(bǔ)充協(xié)議”中體現(xiàn)。這樣，劉暢就能節(jié)省一半的稅款。加上中介代理費(fèi)等各種費(fèi)用，劉暢總共需要額外支付約49000元的稅費(fèi)，達(dá)60萬元房價的8.1%。
據(jù)中介公司工作人員介紹，由于擔(dān)心房價未體現(xiàn)在合同中有可能帶來的風(fēng)險，許多賣家是不同意避稅的。這樣的話，只能嚴(yán)格按照60萬元的成交價計(jì)稅，負(fù)擔(dān)會大很多。
按劉暢的計(jì)劃，加上首付的12萬元，他需要一次付出近17萬元，“勉強(qiáng)還能行。”然而，銀行的貸款規(guī)定差點(diǎn)讓他打消了買這套房的念頭。
雖然稅費(fèi)按照成交價格征收，但二手房的貸款額度卻按照銀行的評估價決定。劉暢所購房的小區(qū)評估價格約為9000元/平方米，即使90平方米以下最高能貸八成，劉暢最終能貸的款也僅36萬元，首付款至少24萬元。這樣，劉暢必須為這套房子一次付出近29萬元，比預(yù)期多了一倍。
而住房公積金貸款由于辦理手續(xù)復(fù)雜，放款慢，多數(shù)賣房者不接受這種方式。這樣一來，相對于新房，二手房的貸款成本也更高。
“本來打算暫時放棄了，但銀行說近期有可能將最低首付提高到四成，到時候能貸的款更少，房價也漲了，就更買不起了。”無奈劉暢只得向父母伸手借錢。
物業(yè)稅或能解開“死結(jié)”
“現(xiàn)在二手房價格漲得很快，總價并不低。加上超過房價10%的各種稅費(fèi)，買房人的負(fù)擔(dān)確實(shí)很大。”中大恒基工作人員陳先生告訴記者，這么高的交易成本，嚇退了不少真正想買房自住的人。
葉斌是一個在房地產(chǎn)市場上摸爬滾打多年的“炒家”，近兩年，國家不斷增加二手房的交易成本，對他的影響卻不大。“現(xiàn)在二手房市場供不應(yīng)求，有時候一套房子會有二十幾個買家搶。不管增加什么稅費(fèi)，到時候房價一漲，轉(zhuǎn)手一賣，全都是下家承擔(dān)。我該賺多少還是多少。而且這兩年，好像稅費(fèi)越增加，房子越好賣。一般投資者的資金都比較雄厚，即使真的要承擔(dān)一部分稅費(fèi)，問題也不大。苦的是那些資金有限又急需房子的人。”
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任董藩認(rèn)為，近年來，國家對二手房交易開征營業(yè)稅、個人所得稅等稅費(fèi)，提高二手房交易成本，初衷是為了增加賣房者的負(fù)擔(dān)以打擊投機(jī)性購房、引導(dǎo)投資性購房。然而，在二手房供不應(yīng)求的情況下，最終大多數(shù)稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，嚴(yán)重增加了購房者負(fù)擔(dān)。這導(dǎo)致許多購房者轉(zhuǎn)而購買新房，加劇了市場上新房的供不應(yīng)求，進(jìn)一步推高了房價。“增加成本，可能打擊了投機(jī)，卻限制了二手房交易，導(dǎo)致存量房無法盤活為有效供給，加劇了供需矛盾；降低成本，則很可能導(dǎo)致投機(jī)性需求更加旺盛，造成新的不公平，也會推高房價。”
“要解開這個死結(jié)，物業(yè)稅將是一個很有效的辦法。”建設(shè)部政策研究中心一位專家告訴記者，有關(guān)部門正在加緊研究改進(jìn)物業(yè)稅等住房保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，爭取盡快開征。“一旦開征物業(yè)稅，意味著手上的房子越多、越大，每個月要繳納的稅金就越多。這將對炒房者的行為產(chǎn)生巨大影響，加快存量的流轉(zhuǎn)和盤活。”
鏈家地產(chǎn)的牛小姐認(rèn)為，在當(dāng)前的二手房市場上，購房者可以更多關(guān)注5年以上的二手房。“5年以上的房子不需要支付營業(yè)稅和個人所得稅，對資金有限的購房者來說應(yīng)該是不錯的選擇。如果仔細(xì)挑選，5年以上的二手房中也有很多性價比很高的精品房源。”
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