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進入7月份后，上海一手房成交量較6月份明顯下滑，公開的房屋“均價”數(shù)據(jù)也開始走低。市場開始猜測，這是預示著高成交的支撐力已經大幅減弱，上海樓市反季節(jié)“發(fā)燒”將要“熄火”？
導致成交縮量的直接原因是新盤上市量銳減、優(yōu)質可售房源大幅下滑；而全市住宅數(shù)據(jù)“均價”之所以走低，乃在于新房成交的大頭發(fā)生了位移，由中心城區(qū)成交為主轉向遠郊成交為主。
因此，現(xiàn)在作出上海樓市“退燒”的判斷，還為時太早。業(yè)內人士預計，如果供給在第四季度不能放量，九、十月份上海房價可能會迎來繼續(xù)上行。
成交縮量價格續(xù)漲
記者依據(jù)上海市房地局官方網站公布的日成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月份第一周（7月1日—7日）上海一手房成交量為57.75萬平方米，與6月份最后一周成交82.3萬平方米、創(chuàng)下歷史新紀錄的天量相比，下降近三成。但到第二周（7月8日－14日）成交量已回升至62.52萬平方米。五、六月份，上海樓市的火爆超過以往。5月成交量達234.52萬平方米，比歷史高位的去年同期還多出19.76萬平方米。6月份，這一記錄再次刷新，達266.17萬平方米。
進入7月份，盡管成交縮量，但房價并沒有停歇上漲的步伐。并且，漲價的區(qū)域已從內中環(huán)開始向外郊環(huán)蔓延。年初報價為8000元／平方米的上海奧林匹克花園，當時已算是遠郊松江區(qū)九亭板塊昂貴的住宅樓盤，但到7月7日，其推出三期房源報價竟高達9000元／平方米，且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上。
有效供給不足，需求強烈釋放，在賣方市場格局之下，房價節(jié)節(jié)攀升，買方恐慌性入市追漲，是引起上半年上海樓市“發(fā)燒”的主要原因。截至7月14日，全上海一手可售住房只有785.78萬平方米，其中一手房普通住宅不過417.86萬平方米。而通常情況下，一般認為上海的可售房源應維持在1000萬平方米以上，供求才會相對均衡。
業(yè)內人士分析，與其說是樓市高成交的支撐力減弱，還不如說是新盤上市量銳減、可售房源大幅下降，導致了7月份上海樓市的成交縮量。何況，7月份歷來都是樓市的銷售淡季。
“均價”數(shù)據(jù)下降與“退燒”無關
在交易萎縮之外，上海房屋銷售“均價”數(shù)據(jù)開始走低。在5月達到10407元／平方米的高位后，6月開始有所回落，降至10193元／平方米。7月前兩周的成交均價延續(xù)了這一跌勢。
“外環(huán)外區(qū)域的大量住宅就是調節(jié)上海房屋均價的蓄水池。”房地產研究專家顧海波指出，“多放些這個區(qū)域的‘水’進入全上海住宅銷售這個大池子，稀釋后的均價自然就被拉低了。”
這是反季節(jié)“發(fā)燒”的上海樓市可能降溫的信號嗎？佑威房地產研究中心主任薛建雄分析，在事實房價不斷上漲的行情下，全市統(tǒng)計的平均成交價格逐步走低的原因在于，成交主力區(qū)域偏移，外環(huán)線以內高價新房成交比重下降，外環(huán)線以外的相對低價房成交比重上升。當價格超過18000元／平方米的市區(qū)可售房源銳減導致成交量下降，平均成交價格不到7500元／平方米的外環(huán)外成交量上升時，房屋銷售均價就隨之走低。
佑威房地產研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月份，市區(qū)質優(yōu)房源的可售量達到極限后，成交量開始下降，外郊環(huán)區(qū)域商品住宅的成交量占全市的比重則從44％上升到6月的49.8％。進入7月份后，這一比重仍在上升。
房價十月或將狂飆
與成交縮量、均價下行形成鮮明對比的是，至今上海樓盤抬價風日盛，開發(fā)商漲價的勢頭未見停止。更值得關注的是，“捂盤越久，收益越多”的現(xiàn)實讓惜售風行。
佑威天天房展網市場調研數(shù)據(jù)顯示，大部分項目都把開盤日期推遲到九、十月份。薛建雄分析，到九、十月份，這些推遲上市的房源和“90／70”房源一起上市時，將重新激活市場。仲量聯(lián)行2007年第二季度報告也預計下半年上海住宅的銷售形勢“會非常樂觀”。鑒于此，業(yè)內人士預計，如果供給在第四季度不能放量，在經過七、八月份的短暫“歇夏”之后，九、十月份上海房價仍然存在出現(xiàn)新一輪狂飆的可能。
不過，漢宇地產分析師范偉國認為，由于今年新樓供應量預計可以達到2600萬平方米，相當部分90平方米的小戶型房將在9月份后上市，因此，新樓市場的供應壓力有望在第四季度得到緩解。據(jù)新華社電 |