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為抑制房價的過快上漲，國家近來推出一系列調(diào)控措施，市場也迅速做出了反應(yīng)，部分城市樓市有所降溫。如何看待房地產(chǎn)市場近期走勢？未來還可能有哪些調(diào)控措施出臺？針對這些問題，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松接受了記者采訪。
上海證券報：在國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺之后，市場出現(xiàn)了明顯的反應(yīng)，部分城市樓市有所降溫，一些炒房資金也出現(xiàn)了撤離的跡象。您如何看待這一現(xiàn)象？
巴曙松：房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之后，市場迅速出現(xiàn)調(diào)整，反映了政策的效果在提高，也從一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)的金融特性，因為如果從實體經(jīng)濟的傳導來看，從房地產(chǎn)政策落實到逐步見效，是需要一定時間的，目前局部市場出現(xiàn)迅速調(diào)整，本身就反映這一部分供求的變動具有投資品的金融特性。因此，我們需要關(guān)注，如果多元化的投資渠道沒有很快完善，那么，是否會在一定時期后，這些炒房資金又會回到房地產(chǎn)市場上來？或者說，在人口結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系、金融資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)等沒有明顯變化的情況下，如何減弱房地產(chǎn)金融資產(chǎn)特性而強化其消費品特性？這是十分重要的問題。
上海證券報：這次房地產(chǎn)調(diào)控與以往相比有什么特點？
巴曙松：與此前的多次房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相比，客觀地說，當前正在進行的房地產(chǎn)調(diào)控政策在針對性和預(yù)見性等方面都有了較大提高。
從預(yù)見性來說，以2007年的房地產(chǎn)調(diào)控為例，在2007年9月啟動的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺時，實際上市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求，即使不做顯著的調(diào)控，市場也預(yù)計會有平穩(wěn)回落，加大調(diào)控力度反而使得市場的波動加劇。而起步于2009年7月的房地產(chǎn)調(diào)控，面臨的則是顯著的供不應(yīng)求的環(huán)境。
另外，這一次的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標非常明確，就是要擴大供給、抑制投資和投機性需求、加強對市場秩序的監(jiān)管。而此前的調(diào)控往往著重在打壓需求，但是對需求的調(diào)控可能導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不敢進行開發(fā)，從而使得市場供應(yīng)大幅減少，反而可能促成下一周期的供求失衡。
上海證券報：在未來的調(diào)控措施中，可供選擇的手段還有哪些？
巴曙松：近期出臺的政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度較大，但是對房地產(chǎn)企業(yè)的直接影響并不顯著。在未來的調(diào)控中，資本金比例調(diào)整可能成為備選政策工具之一。這個政策工具的影響會十分顯著，特別是對一部分小房地產(chǎn)公司。
2009年上半年，國家大幅調(diào)低了資本金比率，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。如果將來把最低資本金比例恢復到之前35％的水平，可能會對部分負債率過高、擴張過快的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生顯著沖擊。
另外，增加持有環(huán)節(jié)的稅收（例如房地產(chǎn)稅），在現(xiàn)有法律法規(guī)條件下也是可以考慮的，因為這可以抑制投機，促進存量房地產(chǎn)的盤活，從而更好地協(xié)調(diào)供求關(guān)系。 |