|
一季度房地產(chǎn)投資的迅猛提速，房地產(chǎn)貸款發(fā)放量的猛增，使得樓市泡沫迅速累積。與此同時，人民幣升值壓力和通脹壓力不斷增大，這些都使得國家不得不出手調(diào)控樓市。昨日，在上海房地產(chǎn)綠色低碳高峰論壇上，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生拋開會議主題，先向與會的諸多房地產(chǎn)商解讀了此次中央調(diào)控樓市的背景和動機，并告誡房地產(chǎn)商們保持冷靜，尤其保護好自身的資金鏈。
聶梅生介紹說，一季度，房地產(chǎn)貸款發(fā)放量大增。根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2010年僅一季度新增貸款就達2.6萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款國內(nèi)貸款3207億元，同比增長31.1%，個人按揭貸款5227億元，同比增長53.4%
。整個一季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸與個貸共計8434億元，占一季度放貸總量的32.4%
。而2009年貨幣供應(yīng)完全寬松，新增貸款總額為9.59萬億元（2007年為3.63萬億，2008年為4.45萬億）的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)貸與個貸共占比平均值為20%。今年一季度天量的房地產(chǎn)貸款致使供求雙方資金十分充裕，繼續(xù)推高資產(chǎn)價格的動力很足。然而，供給和需求雙方的資金杠桿率同時提高，則意味著房地產(chǎn)泡沫積累迅速。
按照聶梅生的測算，在去年前三季度，部分熱點城市的房地產(chǎn)金融杠桿率從年初的2.86倍大幅提高到6.67倍，隨著去年四季度房地產(chǎn)市場價量的繼續(xù)走高，熱點城市的房地產(chǎn)資金杠桿率已逼近10倍。如果考慮在土地環(huán)節(jié)上存在的資金杠桿（各種形式的股權(quán)融資基金），則意味著自有資金杠桿率至少翻一番。當前，自有資金相對于總價值的杠桿率在熱點城市將達20倍以上。大量資金快速進入房地產(chǎn)，通過土地、銀行、投資炒房，快速流動造成房價過快上升，而當前供需雙方資金杠桿率已經(jīng)達到泡沫積累條件，由此造成的金融風險很大。為此，抑制高房價的問題很迫切。
聶梅生分析認為，利用銀行貸款炒多套房的投機客這次可能會被“套牢”。另外，去年高價拿地，準備用土地抵押貸款再做開發(fā)或再拿地的開發(fā)商，在地價款首付提高到50%的政策影響下，可能有一部分面臨資金困境。 |