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9月以來，隨著樓市成交回落和政策信號的影響，房地產(chǎn)股一改此前領(lǐng)漲大盤的氣勢，成為A股調(diào)整過程的頭號領(lǐng)跌板塊。而此前以高調(diào)看好地產(chǎn)和金融股著稱的經(jīng)濟學家——摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄近日首次詳細解析此輪地產(chǎn)股下挫原因，并明確預(yù)期明年上半年地產(chǎn)股將再次跑贏大市。
“最近幾個星期，房地產(chǎn)板塊嚴重跑輸市場，這里面邏輯本身就有問題。”在25日舉行的上海證券報“2009中國房地產(chǎn)高峰論壇”暨第二屆“金地產(chǎn)”頒獎典禮上，龔方雄語出驚人。
龔方雄介紹，全球投資者對未來經(jīng)濟正顯出日益樂觀的姿態(tài)，這從最近全球商品資源和資本市場的走強就可以看出。而國際投資者對中國資本市場的看好程度明顯高于國內(nèi)投資者。“首先，國際投資者要買A股買不到，額度用滿了。”龔方雄稱。
相比之下，龔方雄認為，國內(nèi)投資者對A股市場，尤其是房地產(chǎn)股過于憂慮，這種憂慮基于對通脹和對政策轉(zhuǎn)向的過度擔憂。“沒有滯就沒有脹。”龔方雄稱。今年五、六月份以來的全球經(jīng)濟復(fù)蘇來得比市場想像得要早和強。這主要因為全球消費者沒有市場想像得差。隨著金融風暴的過去和金融體系功能的恢復(fù)，經(jīng)濟進入“添加庫存”階段。在這個添加庫存的過程中，企業(yè)運行一般滯后于經(jīng)濟周期，失業(yè)率同樣滯后于經(jīng)濟周期。“因為企業(yè)一般不會很快增加員工，而是以原有員工加班加點來完成最早的庫存補給。”龔方雄稱。也就是說，“這一輪復(fù)蘇填滿庫存也就差不多了，明年全球經(jīng)濟不會出現(xiàn)實體經(jīng)濟中的通貨膨脹，因為沒有這個條件。”
而從政策轉(zhuǎn)向的力度看，龔方雄更認為，中國政府不斷強調(diào)政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性。在這種情況下，即使明年出現(xiàn)政策的轉(zhuǎn)向，比如加息，那也將非常溫和。
在此背景下分析房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)股，龔方雄認為，各國貨幣都可能出現(xiàn)貶值的情況下，而此時最可能升值的是和紙幣相對應(yīng)的黃金、土地等有形資產(chǎn)。而房地產(chǎn)的緊縮只能來自政策上的緊縮。“有時候國內(nèi)投資者把貸款的高低作為流動性的指標來看待，作為貨幣政策的方向來看待，這實際上是錯誤的。貸款放量在每年都是前高后低，只不過4萬億在某種程度上大大放大了上半年的放款程度。”龔方雄稱。
“所以我們出現(xiàn)一個結(jié)論，目前的結(jié)構(gòu)調(diào)整是技術(shù)回調(diào)。房地產(chǎn)大概在未來幾個月跑輸市場或相對中性，而隨著明年上半年信貸市場回升等因素影響，房地產(chǎn)股有望重新跑贏大市。”龔方雄另外表示，未來6至18個月，中國經(jīng)濟成長的速度和質(zhì)量會比今年已經(jīng)過去的時間要好得多。尤其是明年出口會有10％左右的增長，民營企業(yè)受益于此，會比今年有更大的投資實力。房地產(chǎn)市場“國進民退”的局面也會有所改觀。 |